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1、北京2016年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理：現(xiàn)金流量及資金時(shí)間價(jià)值試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b，是由決定的。 A：房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料 B：房地產(chǎn)的未來價(jià)格資料 C：房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格資料 D：估價(jià)師選取的現(xiàn)時(shí)和未來的價(jià)格資料 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 2、抵押當(dāng)事人約定對抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由負(fù)擔(dān) A：抵押權(quán)人 B：抵押人 C：中介公司 D：保險(xiǎn)公司 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)

2、房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)應(yīng)是。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期 B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期 D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 4、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中，一般不計(jì)利息的項(xiàng)目為。 A：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 B：管理費(fèi)用 C：銷售稅費(fèi) D：購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格5、張某購買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價(jià)款為260萬元，雙方約定違約金26萬元，張某向劉某支付定金70萬元，價(jià)款于半年后一次付清。5個(gè)月后，該住房價(jià)格上漲為400萬元，

3、若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價(jià)款是_萬元。 A96 B104 C140 D166 6、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為。(2007年試題) A：45.05% B：49.31% C：58.86% D：63.6% E：借款合同 7、土建工程計(jì)劃利潤的計(jì)算基數(shù)是_。 A人工費(fèi) B直接工程費(fèi) C間接費(fèi) D直接工程費(fèi)+間接費(fèi) 8、繳存住房公積金的工資基數(shù)是。 A：職工本人本年度的月平均工資，共由六部分組成 B：職工本人上一年度的月平均工資，共由六部分組成

4、C：職工本人下一年度的月平均工資，共由六部分組成 D：職工本人上一年度的年平均工資，共由六部分組成 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識，表述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?A所謂輔助研究，是對投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究 B初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到±5%，所需費(fèi)用約占總投資的1.0%2.0% C初步可行性研究亦稱預(yù)測可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析 D在此階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供應(yīng)、

5、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等 10、房屋建筑工程保修期從_起計(jì)算。 A工程竣工驗(yàn)收合格之日 B工程竣工驗(yàn)收之日 C工程竣工驗(yàn)收申請之日 D工程竣工之日11、單獨(dú)編制的歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃，由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市，報(bào)_審批。 A建設(shè)部 B國家文物局 C國務(wù)院、建設(shè)部 D建設(shè)部、國家文物局 12、我國目前國家債券的收益率為9%，經(jīng)測算，零售商業(yè)用房市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.23，整個(gè)投資市場的平均收益率為18%，則零售商業(yè)用房的預(yù)期收益率為（）。 A11.07% B12.45

6、% C13.59% D10.78% 13、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是_。 A本票 B商業(yè)匯票 C銀行券 D支票14、由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點(diǎn)的垂直距離是。 A：建筑紅線后退距離 B：建筑控制高度 C：建筑密度 D：用地面積 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 15、我國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)在1994年組建的一個(gè)全國性的自律組織是_。 A中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì) B房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì) C中國房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì) D中國土地學(xué)會(huì) 16、享有在保險(xiǎn)事故發(fā)生后向保險(xiǎn)人請求取得保險(xiǎn)金權(quán)利的是。 A：投保人 B：被保險(xiǎn)人 C：被保險(xiǎn)人和受益人 D：投保人、被保險(xiǎn)人和受益人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 17、劉某欲購買某套

7、公寓住宅建筑面積120m2，整個(gè)公寓剛剛經(jīng)過改造采用集中供熱集中空調(diào)系統(tǒng)，市場價(jià)格為3600元/m2，原來安裝的供熱空調(diào)系統(tǒng)拆除費(fèi)用2000元，回收價(jià)值200元，則該公寓的適宜價(jià)格為_元。 A430000 B430200 C432000 D432100 18、進(jìn)行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于。 A：商品房建設(shè)投資 B：土地開發(fā)投資 C：其他投資 D：生產(chǎn)性投資 E：借款合同 19、_是判斷項(xiàng)日盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。 A利息率 B銷售利潤率 C速動(dòng)比率 D目標(biāo)收益率 20、下列關(guān)于

8、聲明不保證的表述，不正確的是。 A：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人難以確知拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證 B：聲明不保證是指由于委托人、拍賣人已確知拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蚱焚|(zhì)不予保證 C：聲明不保證向所有的競買人傳達(dá)了這樣一種意思：相關(guān)的拍賣標(biāo)的可能有真?zhèn)位蚱焚|(zhì)問題，競買人應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎行事 D：拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標(biāo)的的真?zhèn)位蛘咂焚|(zhì)的，不承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價(jià)，該估價(jià)應(yīng)采用的價(jià)值類型為。 A：市場價(jià)值 B：投資價(jià)值 C：謹(jǐn)慎價(jià)值 D：在用價(jià)值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估

9、價(jià)格 22、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬元，綜合資本化率為7，土地資本化率為6，建筑物資本 化率為8，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為萬元(收益可視為無限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格23、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為18萬元，此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8%，該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。 A225.00 B237.50 C381.25 D395.83 24、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于_。

10、A該建筑物的價(jià)值低于拆除費(fèi)用 B該估價(jià)結(jié)果肯定有誤 C甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值 D不可能出現(xiàn)這種情況25、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，資產(chǎn)為6000萬元，負(fù)債為3500萬元，流動(dòng)資產(chǎn)總額為3000萬元，流動(dòng)負(fù)債總額為1500萬元，存貨為1800萬元。則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率是（）。 A80% B120% C171% D200%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括_。 A主債權(quán)及利息 B違約金 C定金 D損害賠償金 E實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用 2、經(jīng)濟(jì)適用住房的基準(zhǔn)價(jià)格由_構(gòu)

11、成。 A開發(fā)成本 B稅金 C經(jīng)營用房的建筑安裝費(fèi) D利潤 E違約金和罰款3、在一筆成功的房地交易中最低價(jià)、最高價(jià)、成交價(jià)的關(guān)系是_。 A成交價(jià)最高價(jià)最低價(jià) B成交價(jià)最低價(jià)最高價(jià) C最高價(jià)成交價(jià)最低價(jià) D最高價(jià)最低價(jià)成交價(jià) 4、以下關(guān)于建筑物壽命的說法中，正確的有。 A：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命 B：建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時(shí)的年數(shù) C：建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物從竣工驗(yàn)收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營費(fèi)用的持續(xù)年數(shù) D：建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長 E：建筑物的自然壽命是指建筑物從財(cái)務(wù)入賬轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)之日起到不

12、堪使用時(shí)的年數(shù)5、某房地產(chǎn)的土地面積為500m2，土地價(jià)格為2000元/m2；建筑面積為1000m2，成本法估算的建筑物重置價(jià)將為1800元/m2；市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為2500元/m2，則該房地產(chǎn)中建筑物的實(shí)際價(jià)值比重置價(jià)格低_元/m2。 A200 B300 C700 D1000 6、下列符合中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法“以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目條件”的是。 A：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批 B：對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾畬徟?C：由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手

13、續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地收益金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 D：由受讓方先補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓 E：可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理 7、城市維護(hù)建設(shè)稅是隨_附征并專門用于城市維護(hù)建設(shè)的一種特別目的稅。 A增值稅 B財(cái)產(chǎn)稅 C消費(fèi)稅 D流轉(zhuǎn)稅 E營業(yè)稅 8、享受免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的鐵道部所屬的鐵路運(yùn)輸企業(yè)是指_。 A鐵路局及國有鐵路運(yùn)輸控股公司 B鐵路辦事處 C中鐵集裝箱運(yùn)輸有限責(zé)任公司 D中鐵特貨運(yùn)輸有限責(zé)任公司和中鐵快運(yùn)股份有限公司 E青藏鐵路

14、公司 9、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在一項(xiàng)目投標(biāo)中，符合中標(biāo)人條件的是。 A：其標(biāo)書能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) B：其標(biāo)書能夠不同程度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) C：其標(biāo)書能夠滿足招標(biāo)文件的形式性要求 D：其標(biāo)書能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，并經(jīng)評審的投標(biāo)價(jià)格最低但不低于成本 E：其標(biāo)書經(jīng)評審的投標(biāo)價(jià)格最低且低于成本 10、其他條件相同，期房價(jià)格一般_現(xiàn)房價(jià)格。 A高于 B低于 C等于 D不可比11、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于土地費(fèi)用的有。 A：土地出讓價(jià)款 B：土地購置稅費(fèi) C：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) D：水文地質(zhì)勘測費(fèi) E：土地開發(fā)工程費(fèi) 12、從買方角度看，成本

15、法的理論依據(jù)是_。 A生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 B替代原理 C效用價(jià)值論 D重新購建價(jià)格 13、A市2007、2008年度商品住宅平均價(jià)格分別為2600元、2800元。該市A市20072008年普通商品住宅價(jià)格的環(huán)比增長速度是。 A：10769 B：769 C：1103 D：103 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某房地產(chǎn)年凈收益為20萬元，已使用15年，尚可使用25年，若報(bào)酬率為8%，則其現(xiàn)值是_萬元。 A300 B213.50 C171.19 D500 15、下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權(quán)的有。 A：商品住宅小區(qū)用地 B：加油站用地 C：縣人民公園用地 D：軍事設(shè)施用地 E：造紙廠用地 16、拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，裁決的內(nèi)容包括等事項(xiàng)。 A：補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額 B：安置用房面積和安置地點(diǎn) C：搬遷期限 D：搬遷協(xié)議 E：搬遷過渡方式和過渡期限