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1、,舊城改造與保護(hù)案例,城市和人一樣，也有記憶，因?yàn)樗型暾纳鼩v史。 從胚胎、童年、興旺的青年到成熟的今天這個(gè)豐富、多磨而獨(dú)特的過(guò)程全都默默地記憶在它巨大的城市肌體里。一代代人創(chuàng)造了它之后紛紛離去，卻把記憶留在了城市中。承載這些記憶的既有物質(zhì)的遺產(chǎn)，也有口頭非物質(zhì)的遺產(chǎn)。城市的最大的物質(zhì)性的遺產(chǎn)是一座座建筑物，還有成片的歷史街區(qū)、遺址、老街、老字號(hào)、名人故居等等。,改,改造中的新天地,項(xiàng)目簡(jiǎn)介,上海新天地位于上海市中心盧灣區(qū)的太平橋地區(qū)，毗鄰高雅繁華的淮海中路及地鐵站，是太平橋地區(qū)重建計(jì)劃的項(xiàng)目之一。新天地的改造是舊城改造與保護(hù)的成功案例。改造后的新天地成為了上海的新地標(biāo)，是領(lǐng)略上海歷史文化

2、和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳場(chǎng)所之一,開(kāi)發(fā)目的：以上海近代建筑的標(biāo)志石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改變石庫(kù)門原有的居住功能，創(chuàng)新地賦予其商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能，把這片反映了上海歷史和文化的老房子改造成集國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、演藝等功能的時(shí)尚、休閑文化娛樂(lè)中心。項(xiàng)目取名：“新天地”源于“一大”的靈感，“一”“大”合起來(lái)是個(gè)“天”字，與天對(duì)應(yīng)的是“地”。,地理區(qū)位,上海新天地位于市中心盧灣區(qū)淮海中路東段，高架橋交匯點(diǎn)，原法租界1914年第三次擴(kuò)建的舊式里弄住宅。北至太倉(cāng)路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至黃陂南路。,太平橋改造項(xiàng)目,新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分。太平橋項(xiàng)目總占地：52公頃 總建筑面積：116.3萬(wàn)平方米總體規(guī)

3、劃顧問(wèn)：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM)開(kāi)發(fā)商：香港瑞安集團(tuán) 前期投資：前期總投資14億元，動(dòng)遷費(fèi)6億元人民幣人口數(shù)量：原自然街坊23個(gè)，原居住人口7萬(wàn)人,功能結(jié)構(gòu)分析圖,總平面,A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬(wàn)，水面面積1.2萬(wàn)，已成為市中心景觀,B新天地，占地3萬(wàn)，建面6萬(wàn)，分南、北里,E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑,D企業(yè)天地，甲級(jí)寫字樓區(qū)，總建面50萬(wàn),C翠湖天地，高級(jí)住宅小區(qū)，總建面68萬(wàn),規(guī)劃布局,南里和北里,新天地分為南里和北里兩個(gè)部分南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔；北里以保留石庫(kù)門舊建筑為主。從而形成南北新舊對(duì)話，交相輝

4、映的格局。,開(kāi)發(fā)理念：存表去里 整舊如舊 翻新創(chuàng)新,“新天地”區(qū)內(nèi)有國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)單位“中共一大會(huì)址”和許多建于上世紀(jì)初典型的石庫(kù)門里弄建筑，在建設(shè)高度、建筑形式和保護(hù)方面都有一定的要求。地段改造采用了“存表去里”的方式，即對(duì)保留建筑進(jìn)行必要的維護(hù)、修繕，保留建筑外觀和外部環(huán)境，對(duì)內(nèi)部進(jìn)行全面更新，以適應(yīng)新的使用功能。把原來(lái)的居住功能變成了經(jīng)營(yíng)功能，把整片居住區(qū)變成了商業(yè)、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物的場(chǎng)所。拆除一部分老房子，開(kāi)辟綠地和水塘，美化環(huán)境。 為了配合外表“整舊如舊”、內(nèi)部“翻新創(chuàng)新”的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門弄堂，外表依舊是昔日的

5、青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬帶互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。,建筑的保護(hù)與改造 石庫(kù)門,滬語(yǔ)中把用一種東西包套或收束另外的東西講作“箍”，如箍桶，于是這種用石條“箍”門的建筑被叫作“石箍門”后又訛作“石庫(kù)門”。,早期的石庫(kù)門產(chǎn)生于19世紀(jì)70年代初，源于江南民居的住宅形式。在20世紀(jì)10年代以后，老式石庫(kù)門逐漸被新式石庫(kù)門取代。20世紀(jì)20年代盛行，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40的城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫(kù)門中。到了30年代中期，隨著新式里弄和花園里弄的興起，石庫(kù)門就風(fēng)光不再了。然而，由于石庫(kù)門已經(jīng)過(guò)多年歷

6、史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，改造前的石庫(kù)門外部表面及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪，不僅對(duì)人民的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅，也破壞了城市的肌理、面貌。改造迫在眉睫,石庫(kù)門的保護(hù)與重建：舊瓶裝新酒,石庫(kù)門建筑盛行于20世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的75%以上，至今中心城區(qū)還有近40的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫(kù)門中。石庫(kù)門里的“亭子間”、“客堂間”、“廂房”、“天井”以及“二房東”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等與石庫(kù)門有關(guān)的名詞成為老上海們溫馨的記憶。,石庫(kù)門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)浚?/p>

7、一樓灶臺(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來(lái)源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。,石庫(kù)門的建筑布局,石庫(kù)門有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來(lái)源于歐洲。外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門上的三角形或圓弧形門頭裝飾也多為西式圖案。,改造前總平面圖,改造后總平面圖,核心區(qū)改造前后總平面圖對(duì)比 改造期1996-2000年 改造前為高密度舊宅區(qū) 改造后成為

8、上海時(shí)尚休閑文化娛樂(lè)中心和城市新地標(biāo)，吸引大量游客。,由于改造后建筑需要兼顧演出和餐飲功能，內(nèi)部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供舞臺(tái)演出用的機(jī)電設(shè)施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎(chǔ)、上下水道到屋頂全部需要重新建造。外墻有些部分則進(jìn)行修補(bǔ)與加固。,舊居改造前后對(duì)比 主要保留了建筑外墻，重建建筑內(nèi)部 將居住功能改為商業(yè)用途,改造中舊居,改造后建筑,外部修復(fù)：由于石庫(kù)門已經(jīng)過(guò)多年歷史的洗禮，在缺乏保養(yǎng)的情況下，外部及內(nèi)部建筑已變得破舊不堪。為了重現(xiàn)石庫(kù)門弄堂昔日的風(fēng)光韻味，工程人員皆按照當(dāng)年的圖則進(jìn)行修建?，F(xiàn)在，弄堂、石庫(kù)門的門框、門楣、樓房高度以及屋頂曬臺(tái)等都和當(dāng)時(shí)一樣。,內(nèi)部改造： 為了配合外

9、表整舊如舊、內(nèi)部翻新創(chuàng)新的特色建筑，設(shè)計(jì)及工程以保留房子原貌為原則，但內(nèi)部則進(jìn)行了翻天覆地的改造，現(xiàn)在的新天地石庫(kù)門弄堂，外表依舊是昔日的青磚步行道、清水磚墻和烏漆大門等歷史建筑，但內(nèi)里則設(shè)有中央空調(diào)、自動(dòng)電梯、寬頻互聯(lián)網(wǎng)，把它改造成全新概念的經(jīng)營(yíng)消費(fèi)場(chǎng)所。,外觀修復(fù),內(nèi)部改造,在基本上不改動(dòng)其外型的前提下，主要采取插層、升高、加固等辦法，增加使用面積，并在內(nèi)部修建獨(dú)家使用的廚房和衛(wèi)生間，改善居民居住條件。,整個(gè)修復(fù)過(guò)程，不僅僅做到形似，更注重神似，不是簡(jiǎn)單復(fù)舊，而是一個(gè)更高層次的改造工程。,1997年 規(guī)劃構(gòu)想1998年 拿地1999年 新天地北里動(dòng)工 中心綠地及人工湖動(dòng)工2001年 新天地

10、北里開(kāi)業(yè)（商業(yè)只租不售） 中心綠地及人工湖開(kāi)放 新天地南里動(dòng)工 住宅一期動(dòng)工 寫字樓一期動(dòng)工2002年 新天地南里開(kāi)業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年 住宅一期完工，銷售率100（翠湖天地雅苑：建筑面積約4.9萬(wàn)平方米，包括3幢小高層住宅大樓、2幢高層住宅大樓及2幢別墅，共提供283個(gè)單位，單位面積由105至500平方米，均價(jià)16000元/平米） 寫字樓一期完工，銷售率90以上2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面積約13.6萬(wàn)平方米，包括17幢小高層住宅和高層住宅大樓， 提供645個(gè)單位，單位面積從93到660平方米，均價(jià)60000元/平米 ）2008年 住宅三期開(kāi)盤（翠湖天地嘉苑：

11、319套住宅，129-183平方米的兩房?jī)蓮d，230平方米的三房?jī)蓮d以及少量324平方米的四房?jī)蓮d和90平方米的一房?jī)蓮d，參考價(jià)為7萬(wàn)7.5萬(wàn)元平方米。,2003年進(jìn)度住宅、寫字樓一期,2002年進(jìn)度新天地南里（商業(yè)、公寓）,2001年進(jìn)度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖,改造歷程,新天地項(xiàng)目成功因素總結(jié),觀念的進(jìn)步 以往社會(huì)大眾認(rèn)為歷史保護(hù)是政府的工作。其實(shí)新天地的開(kāi)發(fā)模式就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，著重的是再生里弄生活形態(tài)帶來(lái)的商業(yè)利益，也是因?yàn)檫@樣的考慮，帶來(lái)了歷史建筑保護(hù)的機(jī)會(huì)。從傳統(tǒng)建筑保護(hù)的概念與方法看，新天地是一個(gè)特殊的例子，它帶動(dòng)了地區(qū)的開(kāi)發(fā)熱潮與歷史保護(hù)新點(diǎn)子。 手法的創(chuàng)新 瑞安集團(tuán)獨(dú)具慧眼，掌握了契機(jī)，采用的作法是保留建筑物的表層，改變內(nèi)部的結(jié)構(gòu)與使用機(jī)能，類似法國(guó)巴黎對(duì)于城市舊建筑的做法。傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合、新與舊的交融不僅表現(xiàn)在建筑形式方面，更多的是體現(xiàn)了中西合璧、兼容并包的上海石庫(kù)門居住文化。 優(yōu)越的區(qū)位 不但擁有先天的傳統(tǒng)文化元素，而且擁有濃厚的商業(yè)、商務(wù)氛圍，便于集聚城市中最有活力的人群。 統(tǒng)一的開(kāi)發(fā) 統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)主體保證開(kāi)發(fā)理念的全面貫徹和實(shí)施。,謝謝欣賞,