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1、土地增值稅計(jì)算方法實(shí)例土地增值稅是指對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)所產(chǎn)生的價(jià)格增值量征收的稅種。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率,例如增值額未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，稅率為60。土地增值稅超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)土地增值額稅率速算扣除系數(shù)1增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分3002增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%未超過100%的4053增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的50154增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分6035例一：某房地產(chǎn)公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售

2、，10棟出租，10棟待售.每棟地價(jià)14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費(fèi)0。2萬元,開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等合計(jì)50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明).每棟售價(jià)180萬元，營(yíng)業(yè)稅率5，城建稅稅率5，教育費(fèi)附加征收率3.問該公司應(yīng)繳納多少土地增值稅？計(jì)算過程如下:轉(zhuǎn)讓收入：18080=14400(萬元)取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本合計(jì)：（14.8+0。2+50）80=5200(萬元)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除：0.580+52005=300(萬元）轉(zhuǎn)讓稅金支出:144005（1+5%+3%）=777.6（萬元)加計(jì)扣除金額：520020=1040(

3、萬元)扣除項(xiàng)目合計(jì):5200+300+777。6+1040=7317.6(萬元)增值額=14400-7317。6=7082.4（萬元)增值額與扣除項(xiàng)目金額比率=7082。4/7317。6100=96.79應(yīng)納增值稅稅額=7082.440%-7317。65=2467。08(萬元)六、會(huì)計(jì)處理1.轉(zhuǎn)讓取得收入時(shí):借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加2467.08貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交土地增值稅 2467.082。實(shí)際上交時(shí)：借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交土地增值稅 2467。08貸：銀行存款 2467.08例二、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費(fèi)用為：支付地價(jià)款200萬元;土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120萬

4、元；前期工程費(fèi)180萬元;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)200萬元；建筑安裝工程費(fèi)1500萬元;公共配套設(shè)施費(fèi)200萬元。期間費(fèi)用600萬元，其中利息支出500萬元(利息能按房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)?并有金融機(jī)構(gòu)貸款證明）.該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出,取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納了增值稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加，請(qǐng)計(jì)算應(yīng)繳納多少土地增值稅(扣除比例為5）. （1)收入總額6000萬元。（2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：支付地價(jià)款200(萬元）房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200（萬元）應(yīng)納增值稅=600011%=594。59（萬元)應(yīng)納城建稅和教育費(fèi)附加=594。59（7+3)=59。46(萬元）扣除項(xiàng)目金額=200+2200+500+（200+2200)5+59.46+(200+2200)20%=200+2200+620+654.05+480=4154.05（萬元）（3）增值額=60004154.05=1845。95(萬元）（4）增值額占扣除項(xiàng)目金=1845.95/4154。05100=44。44，適用土地增值稅率40%,扣除率5。（5）應(yīng)納土地增值稅=1845。9540%-4154。055=530。68（萬元）