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1、oCEDA專題研究大詳城醑院政府智囊華僑城市長助理旅游地產(chǎn)開發(fā)模式研究武漢大洋城市經(jīng)濟發(fā)展研究院珠峰高度8頁九會前言旅游地產(chǎn)是國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)的一大難題,其特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接。華僑城是國內(nèi)從事“旅游+地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者,其屬下的四大主題公園也國內(nèi)最為成熟的規(guī)模更是全國之最。而其定位于融旅游、休閑度假和居住功能為體的高尚社區(qū)波托菲諾小鎮(zhèn),更被視為國內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)典范。本期專題將以華僑城為例,為大家?guī)砺糜蔚禺a(chǎn)全講解cED大洋城研院1.1低價拿地由于歷史的原因,華僑城的土地成本較低,這是其建設成功的一個重要因素僑城建設之初,這一區(qū)域比較偏僻。據(jù)介紹,20世紀80年代初,由于印

2、尼出現(xiàn)排外排華現(xiàn)象,一些印尼華僑歸國,深圳劃出這一片作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在安置歸國華僑的同時招商引資開發(fā)建設,正式取華僑城是在1985年,至今已是20僑城集團來歸國務院僑辦主管,現(xiàn)劃歸為國務院國資委直屬企業(yè)cED大洋城研院page52環(huán)境優(yōu)先華僑城開始的第一項建設是種花、種草、種樹、營造環(huán)境他們認為,經(jīng)濟建設中最大的失誤莫過于規(guī)劃上的短視和對生態(tài)環(huán)境等資源的破壞,他們的理念是要在“花園中建城市”,而不是“在城市中去建設花園”,并在全國開發(fā)區(qū)中率先倡導了“規(guī)劃就是財富就是優(yōu)勢等現(xiàn)代發(fā)展理念。從而使華僑城最終沖出國內(nèi)開發(fā)區(qū)那種“一推排排座火柴盒”的傳統(tǒng)模式東方花園cED大洋城研院3規(guī)劃先行華僑城建設的第

3、一個戰(zhàn)役不是大興土木工程,而是制訂城區(qū)建設規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役華僑城的城區(qū)建設與房地產(chǎn)開發(fā)一開始就選擇了一條以對環(huán)境、資源、生態(tài)的充分保護利用和可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)模式和發(fā)展路子。1985年華僑城成立之初,華僑城引進的第個項目不是辦工廠、酒店,而是以年薪11萬美元的代價聘請新加坡著名規(guī)劃師擔任規(guī)劃顧華僑城建設的第一個戰(zhàn)役不是大興土木工程,而是制訂城區(qū)建設規(guī)劃的“規(guī)劃戰(zhàn)役cED大洋城研院2華僑城旅游地產(chǎn)的盈利模式華僑城以“旅游+地產(chǎn)的開發(fā)理念為國內(nèi)發(fā)展商帶來了新的盈利模式華僑城利潤構成主題配套低價拿地園拉動項目均價先旅游后華僑城項目銷售有個規(guī)律地產(chǎn)帶來一般是開盤當天就銷售13,一年超高利益之內(nèi)賣掉90%

4、多。旅游項目的成的主題公園景觀,以及多功能社區(qū)規(guī)劃,地產(chǎn)業(yè)務的投資收益對華僑城的利潤貢獻率超過80高利潤是華僑城做強的驅(qū)動器oOcA大洋城研院2主題配套公園拉動項目均價無可否認,華僑城主題公園的成功,對周邊房價產(chǎn)生的影響是巨大的,這便是旅游地產(chǎn)的魅力所在。以華僑城旅游地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗,主題公園對房價的攴撐大約是2000平方米?！毙さ轮薪榻B,天鵝堡一期當時賣到8500元平方米,而附近白石洲的房價只有6000元平方米;北京世紀華僑城項目在朝陽區(qū)南磨房,項目附近的樓盤原來是4200元/平方米,現(xiàn)在房價已經(jīng)達到6500元平方米。除了房價整體上漲的因素,世華僑城主題公園的籌建對它的房價是有貢獻的。波托菲諾

5、項目中,2004年開盤的0萬平方米天鵝堡二期區(qū)均價達到9800元平方米,目前已經(jīng)賣到10000元平方米cED大洋城研院22先旅游后地產(chǎn)帶來超高利益旅游地產(chǎn)項目一般選址為堿城市周遍地區(qū),而這些地方的樓面價格普遍較低,低價拿地,高價出售便是華僑城秘訣之權威周刊所做的測算顯示旅游地產(chǎn)項目毛利率高得驚人:波托菲諾項目的樓面地價不超過1600元平方米,加上400元平方米的配套建設費用和23002500元平方米的建安成本(高層建筑較高,多層建筑較低),再加上500元平方米的其他成本雜費,項目總成本不超過500元平方米;以1000平方米的售價計算波托菲諾項目毛利率在50%以上按照權威周刊得到的以下數(shù)據(jù),可10000見劃建筑面積,華僑城區(qū)域內(nèi)約有200萬平方米建筑面積尚待開發(fā),若乘以5000元方米的毛利,總利潤將達到100億元照2003年開發(fā)速度,樂觀估計開發(fā)速度以達到每年15萬平方米,200萬平方米建筑面積足夠華僑城持續(xù)快速開發(fā)10年價建安配套cED大洋城研院