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1、中國“特色小鎮(zhèn)+田園綜合體”及經(jīng)營模式分析目錄/Contents一、田園綜合體概念及結(jié)構(gòu)體系（一）田園綜合體概念及特征（二）田園綜合體建設(shè)原則及結(jié)構(gòu)體系二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略（一）田園綜合體的發(fā)展思路（二）田園綜合體的打造策略（三）田園綜合體的綜合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈演化三、中國特色小鎮(zhèn)政策解析 Policy Analysis（一）2017年中央一號(hào)文件指明鄉(xiāng)村旅游六大發(fā)展方向六大發(fā)展方向與五大發(fā)展路徑五大發(fā)展路徑（二）國家及湖北省有關(guān)特色小鎮(zhèn)政策核心文件四、宋衛(wèi)平藍(lán)城農(nóng)莊小鎮(zhèn)“特色小鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的案例（一）藍(lán)城農(nóng)莊小鎮(zhèn)“特色小鎮(zhèn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”的案例分析（二）宋衛(wèi)平藍(lán)城農(nóng)莊特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營模式介紹目錄

2、/Contents五、田園綜合體經(jīng)營及盈利模式和三大難點(diǎn)（一）田園綜合體經(jīng)營模式（二）田園綜合體盈利模式（三）田園綜合體落地的三大難點(diǎn)六、中國四大特色小鎮(zhèn)案例及發(fā)展模式分析案例（一）-無錫陽山田園東方案例（二）-無錫鵝湖農(nóng)業(yè)生態(tài)示范園案例（三）-臺(tái)灣清境農(nóng)場案例（四）-杭州法云安縵一、田園綜合體概念及結(jié)構(gòu)體系（一）田園綜合體概念及特征1、田園綜合體概念內(nèi)涵 田園綜合體是以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會(huì)進(jìn)行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營，形成的是一個(gè)新的社區(qū)與生活方式，是企業(yè)參與、農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)的綜合發(fā)展模式。一、田園綜合體概念及結(jié)構(gòu)體系2、田園綜合體的特征 以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)：田園綜合體以農(nóng)

3、業(yè)為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，企業(yè)承接農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的方法提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，形成當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。以文化為靈魂：田園綜合體要把當(dāng)?shù)厥来纬傻娘L(fēng)土民情、鄉(xiāng)規(guī)民約、民俗演藝等發(fā)掘出來，讓人們可以體驗(yàn)農(nóng)耕活動(dòng)和鄉(xiāng)村生活的苦樂與禮儀，還原村子原貌，開發(fā)一個(gè)“本來”的村子。以體驗(yàn)為活力：將農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)耕文化和農(nóng)家生活變成商品出售，讓城市居民身臨其境體驗(yàn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)事，滿足愉悅身心的需求，形成新業(yè)態(tài)。創(chuàng)新鄉(xiāng)村消費(fèi)：旅游業(yè)可作為驅(qū)動(dòng)性的產(chǎn)業(yè)選擇，帶動(dòng)鄉(xiāng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一定程度地彌合城鄉(xiāng)之間的差距。而解決物質(zhì)水平差距的辦法，是創(chuàng)造城市人的鄉(xiāng)村消費(fèi)。城鄉(xiāng)互動(dòng)：解決文化差異問題的有效途徑，是城鄉(xiāng)互動(dòng)。田

4、園綜合體正是一種實(shí)現(xiàn)城市與鄉(xiāng)村互動(dòng)的一種商業(yè)模式。關(guān)于城鄉(xiāng)互動(dòng)，最直接的方法，就是在空間上把城市人和鄉(xiāng)村人“攪合”在一起，在行為上讓他們互相交織。文化得以彌合，才是人的城市化。一、田園綜合體概念及結(jié)構(gòu)體系（二）田園綜合體建設(shè)原則及結(jié)構(gòu)體系1、建設(shè)原則 田園綜合體包括農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)三個(gè)產(chǎn)業(yè)。農(nóng)業(yè)要做三件事，即打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)和CSA（社區(qū)支持農(nóng)業(yè)）；文旅產(chǎn)業(yè)要打造符合自然生態(tài)的旅游產(chǎn)品和度假產(chǎn)品的組合，且要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，此外還要融入豐富的文化生活內(nèi)容，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地；地產(chǎn)及社區(qū)建設(shè)，無論改建還是新建，都要按照村落肌理打造，而且要附著管理

5、和服務(wù)功能，營造新社區(qū)。在城市綜合體營建理論中的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營原則，在田園綜合體中同樣適用。2、田園綜合體結(jié)構(gòu)體系在新型城鎮(zhèn)化構(gòu)架下，田園綜合體實(shí)際上是由五個(gè)部分構(gòu)成：景觀吸引核、休閑聚集區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網(wǎng)。一、田園綜合體概念及結(jié)構(gòu)體系2、田園綜合體結(jié)構(gòu)體系2.1景觀吸引核 吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵是依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區(qū)，濕地風(fēng)光區(qū)，水際風(fēng)光區(qū)等等，使游人身臨其境地感受田園風(fēng)光，體會(huì)農(nóng)業(yè)魅力。2.2休閑聚集區(qū) 為滿足客源的多樣需求而創(chuàng)造的綜合產(chǎn)品體系，可以包括農(nóng)家風(fēng)情建筑（如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等）、鄉(xiāng)村風(fēng)情活動(dòng)場所

6、（特色商街、主題演藝廣場等）、垂釣區(qū)等。休閑聚集區(qū)使游人能夠進(jìn)入具有農(nóng)村特色的生活空間，體驗(yàn)鄉(xiāng)村風(fēng)情活動(dòng)，享受休閑農(nóng)業(yè)帶來的樂趣。2.3農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū) 調(diào)整微型氣候，增加休閑空間，使游人在參與農(nóng)事活動(dòng)的過程中，了解農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全過程，體驗(yàn)農(nóng)事生產(chǎn)的樂趣。同時(shí)還可以開展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項(xiàng)目。2.4居住發(fā)展帶 邁向城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的重要支撐，通過產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，引導(dǎo)人員聚集，形成人口相對(duì)集中的居住生活區(qū)，以此構(gòu)建鄉(xiāng)村人口基礎(chǔ)。2.5社區(qū)配套網(wǎng) 配套支撐功能區(qū)，既服務(wù)于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、技術(shù)、物流等需求，又服務(wù)于當(dāng)?shù)鼐用竦纳虡I(yè)、醫(yī)療、教育等需求。由此，形成了城鄉(xiāng)一體化的公共配

7、套網(wǎng)絡(luò)。一、田園綜合體概念及結(jié)構(gòu)體系3、田園綜合體謹(jǐn)記“三不”原則田園綜合體的提出，勢必會(huì)進(jìn)一步鼓舞各地“大膽去試”，如德州今年計(jì)劃培育100個(gè)宜居宜業(yè)田園綜合體；3月，四川首個(gè)茶文化田園綜合體正式落子蒲江成佳茶鄉(xiāng)，等等。田園綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn)，為防止各類開發(fā)主體走偏，盲目跟風(fēng)，要謹(jǐn)記“三不”。3.1不能把農(nóng)民丟到一邊 田園綜合體是一套綜合產(chǎn)業(yè)體系，需要集中要素資源對(duì)鄉(xiāng)村進(jìn)行整體規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營。在此過程中，應(yīng)當(dāng)利用好農(nóng)民合作社這一載體，通過土地流轉(zhuǎn)，對(duì)土地經(jīng)營進(jìn)行中長期產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，發(fā)展現(xiàn)代化、規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以此作為建設(shè)田園綜合體的基礎(chǔ)。而加入合作社的農(nóng)民，既可以在其中就業(yè)，又可以通

8、過股權(quán)、租金等方式獲得收益。如此一來，既培育了新型經(jīng)營主體，又保護(hù)了農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)利，防止集體資產(chǎn)被外來資本控制。3.2不能走向房地產(chǎn)化 對(duì)鄉(xiāng)村來說，唯有保留其原生態(tài)，才能達(dá)到自然之真。田園綜合體應(yīng)尊重和發(fā)揚(yáng)農(nóng)耕文明，融合循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗(yàn)等創(chuàng)新形式，真正展現(xiàn)農(nóng)民生活、農(nóng)村風(fēng)情和農(nóng)業(yè)特色。因此，它的核心產(chǎn)業(yè)是農(nóng)業(yè)。當(dāng)然，為了改善鄉(xiāng)村旅游硬件，提升服務(wù)水平，必要的地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)可以有，但應(yīng)符合鄉(xiāng)村肌理。也就是說，田園綜合體本身仍是鄉(xiāng)村，而非大興土木、改頭換面的旅游度假區(qū)，更非違法違規(guī)的私人莊園會(huì)所。3.3不能搞“千村一面”傳統(tǒng)村落多是積久聚居而成，在產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、文化等方

9、面各有其原生態(tài)特色。建設(shè)田園綜合體應(yīng)注重保護(hù)和發(fā)揚(yáng)原汁原味的特色，而非移植復(fù)制、同質(zhì)化競爭。在深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，隨著城市居民體驗(yàn)農(nóng)耕生活、欣賞田園風(fēng)光、品味鄉(xiāng)村土產(chǎn)、了解風(fēng)土人情等鄉(xiāng)村旅游需求的多元化，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游有足夠的空間在“特色”上作文章。二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略1、田園綜合體開發(fā)思路 打造田園綜合體，就是要深度挖掘鄉(xiāng)村特色資源，倡導(dǎo)低碳、生態(tài)等科學(xué)理念，以鄉(xiāng)村旅游資源與土地為基礎(chǔ)，以鄉(xiāng)村旅游休閑為脈絡(luò)，以休閑商業(yè)為配套，以鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)為核心，以高品質(zhì)服務(wù)為保障，對(duì)項(xiàng)目地進(jìn)行綜合開發(fā)，把鄉(xiāng)村打造成一個(gè)“島式圈層”結(jié)構(gòu)的田園綜合體，滿足政府、企業(yè)、居民、鄉(xiāng)村旅游者

10、等多方需求。（一）田園綜合體的發(fā)展思路二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略2、田園綜合體發(fā)展結(jié)構(gòu)最外圍圈層鄉(xiāng)村資源和鄉(xiāng)村土地，主要是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，如漁業(yè)、采摘林業(yè)等；中間圈層休閑商業(yè)項(xiàng)目，主要指為鄉(xiāng)村居民和鄉(xiāng)村旅游者提供服務(wù)，具有多重功能的商業(yè)配套設(shè)施，如提供餐飲、娛樂、休閑服務(wù)的商業(yè)街、酒店集群等；核心圈層鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)，主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn)，如鄉(xiāng)村景觀地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)村主題地產(chǎn)等；鄉(xiāng)村旅游休閑則是串起各個(gè)圈層的連接線。值得注意的是，“島式圈層”結(jié)構(gòu)的田園綜合體各個(gè)圈層之間并不是機(jī)械的，針對(duì)不同的鄉(xiāng)村本底，各個(gè)圈層有不同的開發(fā)方

11、向和主題，從而形成各具特色的田園綜合體。二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略3、田園綜合體運(yùn)作思路首先以鄉(xiāng)村和鄉(xiāng)村土地為資源點(diǎn)，鄉(xiāng)村不僅有豐富的土地資源，還有以鄉(xiāng)村景觀為代表的自然資源、以建筑、文化、民族等為代表的人文資源、以人與人交往、鄉(xiāng)村生活方式為代表的社會(huì)資源，這些資源構(gòu)成了田園綜合體的本底資源；其次以鄉(xiāng)村旅游休閑（主要是指鄉(xiāng)村旅游休閑產(chǎn)品的合理組合）為吸引點(diǎn)，引爆田園綜合體目標(biāo)市場，對(duì)鄉(xiāng)村資源進(jìn)行合理開發(fā)，打造不同類型、不同規(guī)模、不同層次的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，使其成為吸引點(diǎn)；再次以鄉(xiāng)村休閑商業(yè)項(xiàng)目為支撐點(diǎn)，為鄉(xiāng)村旅游者和居民提供配套商業(yè)服務(wù)，完善服務(wù)體系；最后以鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)為核心贏利點(diǎn)，取得相應(yīng)回

12、報(bào)。二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略（二）田園綜合體的打造策略1、基礎(chǔ)+資源點(diǎn)鄉(xiāng)村旅游資源和土地鄉(xiāng)村旅游資源（泛鄉(xiāng)村旅游資源包含了人工打造的鄉(xiāng)村旅游資源），決定了項(xiàng)目地鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品開發(fā)的核心導(dǎo)向。土地資源決定了田園綜合體的規(guī)模，影響著鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。根據(jù)“島式圈層”田園綜合體的開發(fā)模式，鄉(xiāng)村旅游資源和鄉(xiāng)村土地為最外圍圈層，通過運(yùn)用合理的綜合開發(fā)手段，以農(nóng)業(yè)深層次開發(fā)（如循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)）和農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展為主，輔以農(nóng)產(chǎn)品加工銷售、科研、教育、醫(yī)療、培訓(xùn)等其它產(chǎn)業(yè)，并形成產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)。此外，項(xiàng)目地在發(fā)展農(nóng)業(yè)的同時(shí)，還可以發(fā)展以當(dāng)?shù)剞r(nóng)作物為主的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)，并適時(shí)開展農(nóng)業(yè)觀光、體驗(yàn)、休

13、閑、度假等鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略2、主導(dǎo)/脈絡(luò)+吸引點(diǎn)鄉(xiāng)村旅游休閑鄉(xiāng)村旅游休閑功能是田園綜合體開發(fā)的主導(dǎo)，在其主導(dǎo)下，合理的開發(fā)與之相適應(yīng)的不同類型、不同層次、不同規(guī)模的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品，使其成為整個(gè)田園綜合體的重要吸引點(diǎn)，撬動(dòng)鄉(xiāng)村旅游市場。同時(shí)，各個(gè)鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目之間通過有機(jī)組合而成若干條旅游線將扮演重要連接線的角色，串聯(lián)起田園綜合體的各個(gè)圈層。鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目可融合鄉(xiāng)村觀光、游樂、休閑、運(yùn)動(dòng)、體驗(yàn)、度假、會(huì)議、養(yǎng)老、居住等多種旅游功能，打造特有的“田園綜合旅游休閑”，如開設(shè)休閑垂釣、農(nóng)場動(dòng)物園、采摘、農(nóng)事體驗(yàn)等鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目。在具體開發(fā)中，可根據(jù)各自地脈、文脈等具體情況，

14、側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能，形成各具特色的鄉(xiāng)村旅游休閑項(xiàng)目，從而帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的發(fā)展。二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略3、配套+支撐點(diǎn)休閑商業(yè)項(xiàng)目結(jié)合鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境、生態(tài)景觀等生態(tài)優(yōu)勢，可分期、分步、合理的建設(shè)生態(tài)化鄉(xiāng)村休閑度假酒店、鄉(xiāng)村特色商業(yè)街、鄉(xiāng)村MALL等商業(yè)設(shè)施，作為田園綜合體的商業(yè)配套板塊，綜合性的體現(xiàn)生活、休閑、購物、娛樂等多項(xiàng)功能，為整個(gè)區(qū)域提供較高品質(zhì)的服務(wù)。4、核心+贏利點(diǎn)鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)，以生態(tài)化的鄉(xiāng)村環(huán)境為導(dǎo)向來打造，主要指以居住功能為主體的傳統(tǒng)地產(chǎn)、居住小區(qū)、產(chǎn)權(quán)式酒店等鄉(xiāng)村居所型地產(chǎn)。適合開發(fā)的鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)可大致分為：鄉(xiāng)村景觀地產(chǎn)、鄉(xiāng)村度假地產(chǎn)、鄉(xiāng)村養(yǎng)老地產(chǎn)、鄉(xiāng)

15、村主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)、民俗地產(chǎn)、酒莊等多種類型，并可融入低碳、環(huán)保、節(jié)能、科學(xué)、效益高等現(xiàn)代化理念。鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn)是田園綜合體開發(fā)的最核心板塊，是贏利的核心所在。二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略（三）田園綜合體的綜合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈演化田園綜合體產(chǎn)業(yè)鏈的擴(kuò)展與構(gòu)建是農(nóng)業(yè)核心競爭力的物質(zhì)基礎(chǔ)。其重點(diǎn)內(nèi)容是綜合體內(nèi)的生產(chǎn)與加工業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，服務(wù)業(yè)豐富發(fā)展，在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)產(chǎn)品加工、服務(wù)業(yè)緊密融合的基礎(chǔ)上再派生新產(chǎn)業(yè)。因此，綜合體產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展既要高度重視三次產(chǎn)業(yè)鏈的高端性，又要強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益與資源效益的全面性。1、田園綜合體的綜合產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建田園綜合體的主題定位與功能開發(fā)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展也有特定的要求

16、與限定。在產(chǎn)業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平、公共服務(wù)平臺(tái)、科研力量和品牌積累等方面具有一定比較優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，借鑒國際產(chǎn)業(yè)集群演化與整合趨勢，對(duì)照農(nóng)業(yè)價(jià)值鏈演化規(guī)律，依據(jù)產(chǎn)業(yè)補(bǔ)鏈、伸鏈、優(yōu)鏈的需要，形成綜合產(chǎn)業(yè)鏈?？梢孕纬砂ê诵漠a(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)、配套產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)四個(gè)層次的產(chǎn)業(yè)群：核心產(chǎn)業(yè)是指以特色農(nóng)產(chǎn)品和園區(qū)為載體的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)休閑活動(dòng)；支持產(chǎn)業(yè)是指直接支持休閑農(nóng)產(chǎn)品的研發(fā)、加工、推介和促銷的企業(yè)群及金融、媒體等企業(yè)；配套產(chǎn)業(yè)則是為創(chuàng)意農(nóng)業(yè)提供良好的環(huán)境和氛圍的企業(yè)群，如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓(xùn)等等；衍生產(chǎn)業(yè)是以特色農(nóng)產(chǎn)品和文化創(chuàng)意成果為要素投入的其他企業(yè)群。各產(chǎn)業(yè)之間相互帶動(dòng)、推動(dòng)關(guān)系，具體產(chǎn)業(yè)引擎模式結(jié)構(gòu)如下圖所示二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略具體產(chǎn)業(yè)引擎模式結(jié)構(gòu)如下圖：二、田園綜合體的發(fā)展思路及策略2、產(chǎn)業(yè)延伸與互動(dòng)模式設(shè)計(jì)將各產(chǎn)業(yè)進(jìn)行融合、滲透，拓展田園綜合體的產(chǎn)業(yè)鏈，形成以市場為導(dǎo)向，以農(nóng)村的生產(chǎn)、生活、生態(tài)為資源，將農(nóng)產(chǎn)品與文化、休閑度假、藝術(shù)創(chuàng)意相結(jié)合，以提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的價(jià)值與產(chǎn)值，創(chuàng)造出優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品，拓展農(nóng)村消費(fèi)市場和旅游市場。休閑農(nóng)業(yè)具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，