《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo).doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo).doc（30頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)1、 總 則（1） 為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)股份有限公司會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)財(cái)務(wù)管理規(guī)則和會(huì)計(jì)管理規(guī)則的要求，制定本指導(dǎo)。（2）集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。（3） 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成

2、本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。2、 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)

3、轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。3、 成本核算對(duì)象的確定（1） 成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。（2） 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確

4、定具體成本核算對(duì)象。單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。 同一項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 根據(jù)核算

5、和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。（3） 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。4、 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容（1）開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)（2）各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及

6、拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：土地征用費(fèi)支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。市政配套費(fèi)指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。其他如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地

7、開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。勘測丈量費(fèi)水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量

8、費(fèi)等?！叭ㄒ黄健辟M(fèi)接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。 預(yù)算編、審費(fèi)支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。 其他包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道

9、路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：道路工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。供電工程費(fèi)變（配）電設(shè)備的購置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。給排水工程費(fèi)自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。 煤氣工程費(fèi)煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。 供暖工程費(fèi)暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。通訊工程費(fèi)電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話

10、增容費(fèi)等。 電視工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。照明工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 綠化工程費(fèi)小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。 環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。 其他小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。 建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括

11、以下內(nèi)容： 土建工程費(fèi)a.基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。b.主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。c.有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 安裝工程費(fèi) a.電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。b. 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。c. 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。d. 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。e. 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控

12、系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。f. 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。g. 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。h.采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。i. 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。裝修工程費(fèi)內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。 其他工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，

13、應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托

14、、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用。 對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。開發(fā)間接費(fèi)的內(nèi)容包括：現(xiàn)場管理費(fèi)用內(nèi)部獨(dú)立核算的、開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、辦公用水電費(fèi)、差旅費(fèi)、市內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交際費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 利息并借款費(fèi)用直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會(huì)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。質(zhì)檢費(fèi)包括按規(guī)定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工程質(zhì)量自檢費(fèi)、工程竣工驗(yàn)收費(fèi)等質(zhì)量鑒定性費(fèi)用。其他項(xiàng)目交付使用后發(fā)生