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1、*花園一期價格體系及銷售節(jié)奏建議 2005年12月8日*地產(chǎn)公司（項(xiàng)目說明：該項(xiàng)目為30萬平方米的大盤，項(xiàng)目有別墅、高層、小高層、多層洋房，項(xiàng)目共分三期，一期計(jì)劃推出12萬平方米，此價格體系主要是對一期推出產(chǎn)品進(jìn)行測算。該建議可作為價格測算的模板參考。）第一部分、成都房地產(chǎn)市場情況及典型項(xiàng)目價格分析一、成都市房地產(chǎn)市場價格狀況分析：2005-2006年是成都市諸多大盤漸漸浮出水面的一年，各板塊爭香斗艷，是成都房地產(chǎn)全面走向品質(zhì)化建設(shè)的又一個新的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)成都市房地產(chǎn)發(fā)展的情況將其劃分為：兩城區(qū)板塊、小河板塊、三橋板塊、新添板塊、花溪板塊、*板塊、白云板塊、大營坡板塊、1、兩城區(qū)板塊熱點(diǎn)板塊兩

2、城區(qū)板塊一直是購買者爭相購買的熱點(diǎn)區(qū)域所在，今年開發(fā)商對兩城區(qū)的開發(fā)量可謂是空前高漲，新盤、大盤不斷出現(xiàn)在大眾面前。市區(qū)高層項(xiàng)目的銷售價格也比去年上漲了300400元/平。盛世花城、亨特國際等大盤，黃果樹廣場、城市方舟、君臨天下等交通位置較好的項(xiàng)目的銷售均價已經(jīng)超過4000元；瑞錦新城、盛庭苑等單體項(xiàng)目的起價為3600元/平米，均價也在4000左右?；ㄏ闵虾３鞘f平方米的高層生活社區(qū)，開盤起價2800元/平方米，10月中旬以3000元/平方米的較低均價贏得不錯的銷售成績。2、小河板塊品質(zhì)區(qū)域小河板塊仍然保持持續(xù)開發(fā)熱潮，大盤紛紛推出新的產(chǎn)品類別：珠江灣畔推出了以洋房為主大型生活社區(qū)；山水黔城則

3、以半山、半島獨(dú)立、聯(lián)排、疊拼別墅為主；綠苑經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)則推出了經(jīng)典多層住宅；*別院中式建筑風(fēng)格項(xiàng)目。小河板塊一直作為地產(chǎn)品質(zhì)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，今年各項(xiàng)目的開盤價格及持續(xù)銷售價格都一定程度的上浮。興隆花園二期桃園居9月17日開盤銷售價格2000元/平方米，而后銷售情況轉(zhuǎn)好，價格上漲為2200元/平方米。目前可以銷售的240套住房已經(jīng)全部銷售完畢，還有150個排號客戶等待購買。云凱熙園由于占據(jù)良好的地理位置，銷售價格也達(dá)到了2000多元/平方米。小河區(qū)目前銷售的住房單價在1800元/平方米以上。3、三橋板塊后起之秀隨著成都西出口道路的拓寬與建設(shè)，帶動了整個三橋板塊地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。原有的智慧龍城、貴

4、龍?jiān)返软?xiàng)目的銷售單價都在2500元以上，今年智慧龍城的二期的銷售均價達(dá)到了2800元/平方米；新開盤的圣泉流云的銷售均價格為1998元/平米；貝地盧加諾洋房23002600元/平米，小高層25002800元/平方米。三橋板塊大盤的開盤銷售都取得了不錯的銷售業(yè)績；4、新天板塊普通住房與高檔次別墅共存今年新天板塊最吸引大眾眼球的是別墅項(xiàng)目。以品質(zhì)、品牌作為項(xiàng)目賣點(diǎn)的仁恒別墅，用實(shí)力打造產(chǎn)品，開盤一月就取得了20多套的銷售業(yè)績；泉天下也以其獨(dú)特的自然資源“溫泉、天然綠肺”等得到了不少購房者的喜愛。別墅項(xiàng)目的銷售價格與其他板塊同類項(xiàng)目的價格相差不多，聯(lián)排45005500元/平方米，獨(dú)棟別墅6800元/

5、平方米。新天板塊普通住房的銷售價格今年也有200300元/平小幅度的增加，水錦花都的銷售價格從1560元/平米的單價上漲到1820元/平方米。5、花溪板塊平平淡淡花溪板塊麒龍溪苑、頤和家園、夢溪筆談等項(xiàng)目的銷售業(yè)績一直不好，個別項(xiàng)目銷售了近四年，至今未實(shí)現(xiàn)100的銷售率。該板塊普通住房的銷售單價保持在1600元/平方米。6、白云板塊規(guī)模不大，受到城市發(fā)展重點(diǎn)偏移的影響隨著政府大力支持對*新區(qū)的建設(shè)，也推動了白云板塊地產(chǎn)的發(fā)展。今年白云板塊不再是商業(yè)用房唱主角，出現(xiàn)了多種形態(tài)的商品房為主要供應(yīng)產(chǎn)品別墅、多層、小高層、高層等，供不同類別的客戶選擇購買。樓盤的開發(fā)量仍然不大，保持在5萬平方米以下。白

6、云板塊的普通商品房的價格相應(yīng)也上漲了300400元/平方米，銷售均價為1600元/平方米左右。但以南湖為核心的市場，06年將有中天大盤面世。7、大營坡板塊教育中心區(qū)的延續(xù)該板塊以蠻坡“世紀(jì)園小區(qū)”、“小石城”、“中天花園后期開發(fā)小組團(tuán)”、“銀海嘉怡花園”等項(xiàng)目為主。主要以小高層、多層為主要銷售產(chǎn)品。作為成都市中心區(qū)域教育、文化的重點(diǎn)區(qū)域，吸引了很多家長選擇在該區(qū)域購房。使得其銷售價格一路上揚(yáng)。目前的銷售起價為2500元/平方米，銷售均價達(dá)到了2800元/平方米，較去年也有400元/平方米的漲幅。8、*板塊雙中心發(fā)展的新區(qū)域，得到政府新政的大力支持在政府新政策引導(dǎo)下，*板塊房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)了新的局

7、面。碧海花園今年以消化尾盤為主，已全線交付使用，僅有少量大面積頂層復(fù)式房未銷售完畢。近期開盤銷售的“景怡苑”高層、小高層產(chǎn)品再不是去年16001800元/平方米的銷售價格，而突破了2000元/平方米的售價。小高層起價2200元/平方米，每兩層30元的層差，最高價格達(dá)2900元/平方米。*與白云交界處的南湖板塊，今年以南湖宮御園作為主角。該項(xiàng)目聯(lián)排別墅的銷售價格達(dá)到了4800元/平方米起價，獨(dú)棟別墅為5600元/平方米的起價。但是項(xiàng)目銷售情況一般。年初中天、貴財(cái)兩公司分別拿到*拍賣的南湖周邊的幾塊地，已經(jīng)在緊鑼密鼓中籌備，據(jù)悉這幾塊地將以聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅、退臺洋房等中高檔次的產(chǎn)品為主導(dǎo)，也將在

8、明年與客戶見面。位于行政中心對面“元龍”公司拿到的地塊，也在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，首次提供給政府的規(guī)劃圖紙以“高層、小高層”較為現(xiàn)代的產(chǎn)品為主導(dǎo)。商業(yè)項(xiàng)目是今年*地產(chǎn)市場最強(qiáng)眼的項(xiàng)目?！疤煜陆鸾帧?、“麒龍金翠灣商鋪”、“香港新瑞”的發(fā)售，“*商業(yè)廣場”建材、超市等項(xiàng)目的招租，都取得了不錯的業(yè)績。*一層臨街鋪面銷售單價從800013000元不等，可以與白云、新添相對成熟的區(qū)域商業(yè)產(chǎn)品相比擬。二、部分典型競爭樓盤調(diào)查：（見附件）第二部分、*各類產(chǎn)品價格體系分析及建議一、*花園價格體系建立的原則價格策略是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，因此價格體系的建立必須在對各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析

9、的基礎(chǔ)上制定。價格策略主要體現(xiàn)在與其他營銷組合的協(xié)調(diào)配合、合理確定定價目標(biāo)、靈活運(yùn)用各種策略的定價方法。也就是說，價格策略首先必須針對影響價格定位的因素，進(jìn)行系統(tǒng)分析。二、利用成本導(dǎo)向定價法制定*花園均價（粗略的開發(fā)成本估算）：1、地價及其三年資金成本15000萬元，平均可售建筑面積地價625元（總可銷售面積約為24萬平米）2、景觀建造成本平均150元3、主體建造成本平均1000元4、主體配套設(shè)備平均100元（如：電梯等）5、營銷費(fèi)平均90元（廣告及顧問費(fèi)按銷售價3000元的3計(jì)）6、管理成本平均70元7、配套費(fèi)等150元8、設(shè)計(jì)費(fèi)30元9、稅收20元（按照銷售價3000元的5.68%計(jì)）+4

10、.95(預(yù)交所得稅應(yīng)該為10.63)9、其它100元以上合計(jì)單位銷售成本為2335元按照房產(chǎn)業(yè)一般利潤率20計(jì)，用成本加層法計(jì)算，*花園的銷售均價約為2335（120）2800元三、利用可比樓盤量化定價法制定*花園的各類產(chǎn)品總體均價本案物業(yè)類型以洋房、小高層、高層為主，附加少量聯(lián)排別墅、獨(dú)棟別墅。目前項(xiàng)目所在片區(qū)即無同檔次物業(yè)，也無同類物業(yè)，二手房交易量也極少，價格可參照性不強(qiáng)。故本次測算僅以成都市其他近似區(qū)域同比物業(yè)的價格為基數(shù)，通過市場比較法來確定本項(xiàng)目均價。1、洋房我們將珠江灣畔、貝地盧加諾、興隆城市花園洋房作為本案洋房的參考價格。1） 產(chǎn)品各評價因素分值:根據(jù)購買者購買時，對各因素的側(cè)

11、重及影響消費(fèi)行為的誘因等作為重要衡量因素。因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過*公司、*公司、業(yè)內(nèi)人士等評分取樣，具體分值計(jì)算如下：得分項(xiàng)目1234567891011平均分珠江灣畔827968657577677079.5807975貝地盧加諾817174697276756376.5626671興隆城市花園洋房838490788479857368887681本項(xiàng)目洋房738181788668926680.57673783）參考均價計(jì)算珠江灣畔貝地盧加諾興隆城市花園洋房本項(xiàng)目洋房平均分75718178均價PA2850

12、PB2520PC2600PX？修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA=(QX/QA)PA=78/75*2850=2964PB=(QX/QB)PB=78/71*2520=2768PC=(QX/QC)PC=78/81*2600=2504各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響)WA=50% WB=20% WC=30%PX =PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD=2964*50%+2768*20%+2504*30%=27872、聯(lián)排別墅我們將仁恒別墅、泉天下、山水黔城、中天世紀(jì)新城別墅中的聯(lián)排別墅作為本案聯(lián)排別墅的參考價格。1） 產(chǎn)品各

13、評價因素分值:因素位置產(chǎn)品品牌交通綜合配套遠(yuǎn)景規(guī)劃景觀外部環(huán)境社區(qū)戶型建筑規(guī)劃發(fā)展商品牌分值15158107101510102)通過*公司、*公司、業(yè)內(nèi)人士的評分取樣，具體分值如下：得分項(xiàng)目1234567891011平均分仁恒別墅717984788376936577.5797178 泉天下747573747976796668.5686673 山水黔城846879778774896576776877 中天世紀(jì)新城798177778082887379787079 本項(xiàng)目聯(lián)排別墅777980788471926979.57665773）參考均價計(jì)算仁恒別墅泉天下山水黔城中天世紀(jì)新城本項(xiàng)目TH平均分7873777977均價PA5600PB5200PC4860PD5300PX？修正后各相關(guān)樓盤價格PiPi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為銷售均價PA=(QX/QA)PA=77/78*5600=5528PB=(QX/QB)PB=77/73*5200=5485PC=(QX/QC)PC=77/77*4860=4860PD=(QX/QD)PC=79/77*5300=5166各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi(考慮到與本項(xiàng)目的相似性及影響) WA=25% WB=25% WC=40% WD=10%PX =PiWi=PAWA+PBWB+PCWC+PDWD=5528*25%+5485*25%