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1、商業(yè)地產(chǎn)投資決策研究報告商業(yè)地產(chǎn)投資決策研究報告XXXXXX市市市市市市區(qū)金沙洲區(qū)金沙洲區(qū)金沙洲區(qū)金沙洲區(qū)金沙洲區(qū)金沙洲D(zhuǎn) DD地塊項目地塊項目地塊項目地塊項目地塊項目地塊項目可行性研究報告可行性研究報告可行性研究報告可行性研究報告可行性研究報告可行性研究報告金金沙沙洲洲D(zhuǎn)地地塊塊 一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況本項目本項目XX公司的公司的3+X+Y發(fā)展布局發(fā)展布局本項目位于本項目位于片區(qū)，與在售的片區(qū)，與在售的*項目項目相距相距4公里公里1.1.11.1.1 公司重點發(fā)展片區(qū)、新項目所在片區(qū)

2、、公公司重點發(fā)展片區(qū)、新項目所在片區(qū)、公司已有項目分布司已有項目分布一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況直接連接內(nèi)環(huán)線，直接連接內(nèi)環(huán)線，2030分鐘車程到達(dá)分鐘車程到達(dá)XX各主要市區(qū)各主要市區(qū) 1.1.21.1.2 項目位置項目位置望江：望江：1800018000元元/m2/m2園林單位：園林單位：1300013000元元/m2/m2無景觀單位：無景觀單位：1100011000元元/m2/m2望江單位：望江單位：1400014000元元/m2/m2不望江單位：不望江單位：1200012000元元/m

3、2/m2內(nèi)環(huán)路內(nèi)環(huán)路內(nèi)環(huán)路內(nèi)環(huán)路外環(huán)路外環(huán)路外環(huán)路外環(huán)路望江單位：望江單位：1200012000元元/m2/m2不望江單位：不望江單位：95009500元元/m2/m2望江單位：望江單位：1600016000元元/m2/m2不望江單位：不望江單位：1320013200元元/m2/m2望江單位：望江單位：2200022000元元/m2/m2不望江單位：不望江單位：1800018000元元/m2/m2望江單位：望江單位：10000-1200010000-12000元元/m2/m2不望江單位：不望江單位：78007800元元/m2/m2園林園林+江景單位：江景單位：1100011000元元/m2/m

4、2無景觀單位：無景觀單位：82008200元元/m2/m2一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.1.31.1.3 項目周邊配套分布圖項目周邊配套分布圖橫沙學(xué)校橫沙學(xué)校沙風(fēng)小學(xué)沙風(fēng)小學(xué)*項目中大附屬小項目中大附屬小學(xué)和中學(xué)學(xué)和中學(xué)本項目本項目1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況教育：教育：1）本項目可與）本項目可與*項目共用優(yōu)質(zhì)教育資源：項目共用優(yōu)質(zhì)教育資源：中大附屬外國語幼兒園、小學(xué)和中學(xué)；中大附屬外國語幼兒園、小學(xué)和中學(xué)；2）組團(tuán)內(nèi)的其它小學(xué)均為區(qū)級普通小學(xué)；）組團(tuán)內(nèi)的其它小學(xué)均為區(qū)級普通小學(xué)；3）項目用地相鄰規(guī)劃有一所小學(xué)占地）

5、項目用地相鄰規(guī)劃有一所小學(xué)占地10695平平 米，規(guī)劃總建筑面積米，規(guī)劃總建筑面積7487平米，由政府興建；平米，由政府興建；醫(yī)療：醫(yī)療：1）共用）共用*項目醫(yī)療配套：項目醫(yī)療配套：24小時急小時急 救服務(wù)、荔灣區(qū)醫(yī)院門診部；救服務(wù)、荔灣區(qū)醫(yī)院門診部；2）項目周邊無大型或集中醫(yī)療設(shè)施，）項目周邊無大型或集中醫(yī)療設(shè)施，在項目西側(cè)在項目西側(cè)200米處有小型門診部。米處有小型門診部?；旧钆涮祝夯旧钆涮祝喉椖课鱾?cè)、北側(cè)緊鄰的城西花園附近有餐飲、小型超項目西側(cè)、北側(cè)緊鄰的城西花園附近有餐飲、小型超市、肉菜市場等基本的生活配套設(shè)施，可以滿足日常市、肉菜市場等基本的生活配套設(shè)施，可以滿足日常的生活需

6、要。的生活需要。規(guī)劃小規(guī)劃小學(xué)和幼學(xué)和幼兒園兒園生活配套生活配套一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.1.41.1.4 交通配套分布圖交通配套分布圖本項目本項目1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況 公交站點和線路公交站點和線路：乘車便捷，可通達(dá)乘車便捷，可通達(dá)XX各主要市區(qū)各主要市區(qū)項目西側(cè)緊鄰沙貝項目西側(cè)緊鄰沙貝259路公交總站，通往路公交總站，通往區(qū)人和鎮(zhèn)區(qū)人和鎮(zhèn)項目西側(cè)緊鄰城西花園項目西側(cè)緊鄰城西花園276路公交總站，通往海珠區(qū)中山大學(xué)路公交總站，通往海珠區(qū)中山大學(xué)距離項目約距離項目約20米處，有金沙洲路公交站點，有米處，有金

7、沙洲路公交站點，有5條公交線路通過，條公交線路通過，通往火車站、天河中心區(qū)等城市各主要區(qū)域通往火車站、天河中心區(qū)等城市各主要區(qū)域項目北側(cè)項目北側(cè)500米的米的E區(qū)將建區(qū)將建3個公交樞紐站個公交樞紐站一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.1 1.1 土地屬性情況土地屬性情況1.1.5 1.1.5 項目所在片區(qū)可利用土地資源分布圖項目所在片區(qū)可利用土地資源分布圖 除本地塊外，還有另外四幅，總建筑面積為除本地塊外，還有另外四幅，總建筑面積為536575平米。平米。實際情況預(yù)計年內(nèi)能最終推出的僅有實際情況預(yù)計年內(nèi)能最終推出的僅有50%左右左右地

8、塊位置占地面積建筑面積容積率金沙洲地塊B3734F1093052186082金沙洲地塊B3735F01782251564492金沙洲地塊B3736F01807591615182金沙洲地塊B3737F49028875701.8本地塊具備明顯的優(yōu)勢：本地塊具備明顯的優(yōu)勢：地塊規(guī)模大，分布很完整地塊規(guī)模大，分布很完整 地塊微觀的交通區(qū)位條件最佳地塊微觀的交通區(qū)位條件最佳 地塊擁有最長的沿江面，約地塊擁有最長的沿江面，約472米，景觀資源最佳米，景觀資源最佳一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析281281米

9、米378378米米472472米米280280米米231231米米項目總體指標(biāo)項目總體指標(biāo)用地性質(zhì)：居住用地用地性質(zhì)：居住用地 總用地面積：總用地面積：144657m2 144657m2 總建筑面積總建筑面積433971m2433971m21.2.1 1.2.1 用地情況用地情況 一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 總用地面積總用地面積144657平方米平方米規(guī)劃規(guī)劃40米路米路規(guī)劃規(guī)劃40米路米路規(guī)規(guī)劃劃20米米路路金金沙沙洲洲路路城西花園城西花園商務(wù)用地商務(wù)用地1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析1.2.2 1.2.2 四至四至

10、規(guī)規(guī)劃劃40米米路路沿沿江江60米米寬寬綠綠化化帶帶280米寬米寬珠江珠江糖糖廠廠一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析1.2.3 1.2.3 地表現(xiàn)狀地表現(xiàn)狀 河河涌涌樹樹林林樹樹林林臨時廠房臨時廠房牌牌坊坊一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 最最最最佳佳佳佳景景景景觀觀觀觀面面面面1.2 1.2 宗地現(xiàn)狀分析宗地現(xiàn)狀分析1.2.4 1.2.4 景觀與視線分析景觀與視線分析 280米寬珠江水面米寬珠江水面沿江沿江60米寬綠化帶米寬綠化帶一一.項

11、目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 1.土地屬性特征土地屬性特征 金金沙沙洲洲路路珠珠江江1.3 1.3 項目周邊不利影響項目周邊不利影響項目沒有廢水和廢氣影響。項目沒有廢水和廢氣影響。主要噪音來源于項目西側(cè)金沙洲路和未來項目東側(cè)的規(guī)劃沿江路；主要噪音來源于項目西側(cè)金沙洲路和未來項目東側(cè)的規(guī)劃沿江路；另河面的輪船也將有一定影響。另河面的輪船也將有一定影響。項目東側(cè)珠江對面糖廠對項目的可視景觀有一定的不利影響。項目東側(cè)珠江對面糖廠對項目的可視景觀有一定的不利影響。一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 2.周邊可比地價周邊可比地價 本項目本項目元邦項目元邦

12、項目凱德置地項目凱德置地項目參考地塊土地面積容積率成交時間成交總價土地單價樓面單價凱德置地項目約23萬平米1.42005-12 50%股權(quán)收購104萬/畝1111元/平米元邦項目約7萬平米1.5（約）2004-121.15億元（約）110萬/畝1100元/平米本項目14465732006-9一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.片區(qū)市場情況片區(qū)市場情況 （1）區(qū)住宅市場的供求分析區(qū)住宅市場的供求分析 年度2001年2002年2003年2004年2005年供應(yīng)量55.379.48286.32116.2供應(yīng)量增幅比例43.6%3.3%5.3%34.6%銷售量96.582

13、.586.22102.83115.7銷售量增幅比例-14.6%4.5%19.27%12.5%均價42404353408142774913均價增幅比例2.7%-6.3%4.81%14.9%市場走勢簡析1.供應(yīng)與成交總體較為平穩(wěn)，2005全年供應(yīng)量和銷售量保持穩(wěn)定增長，說明05年上半年公布的新政策對本區(qū)域銷售影響不大。2、成交價格自04年開始有所上升，05年全年增幅達(dá)到了15%。道路交通的改善、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型的升級、舊機(jī)場搬遷、區(qū)域內(nèi)工廠搬遷規(guī)劃是重要原因，前景看好。3、預(yù)計未來數(shù)年區(qū)住宅供求基本平衡，價格持續(xù)穩(wěn)定上揚(yáng)。（2）周邊代表性樓盤銷售簡況）周邊代表性樓盤銷售簡況項目項目名稱名稱開發(fā)開發(fā)商

14、商規(guī)規(guī)模模銷售均價銷售均價裝修裝修情況情況產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售情況銷售情況配套情況配套情況客戶來源客戶來源富力富力桃園桃園富力地產(chǎn)占地33萬平米，建面98萬平米。8500元/平米。（04年3月份開盤，4800元/平米起價，到05年中期中期6300元/平米，到05年底7500元/平米)1500元/平米以32層高層為主。26%為兩房；大三房、四、五超過50%；其余為小三房）每月銷售110套左右（04年10個月銷售6.5億；05年銷售13億）自助交費(fèi)終端,休閑中心,球場,會所,地下車庫,地面車場,超市,菜市場,郵局,小區(qū)花園,公園,幼兒園,小學(xué),中學(xué),銀行,游泳池,餐飲,美容,美發(fā),24小時便利店區(qū)

15、原居民；荔灣區(qū)原居民；東風(fēng)西路、環(huán)市西路、中山八路、廣源西等專業(yè)市場的私營業(yè)主。富力桃園富力桃園*項目項目本項目本項目一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.片區(qū)市場情況片區(qū)市場情況 項目名項目名稱稱開發(fā)商開發(fā)商規(guī)模規(guī)模銷售均價銷售均價裝修裝修情況情況產(chǎn)品類產(chǎn)品類型型銷售情銷售情況況配套情況配套情況客戶來源客戶來源*項目項目XX#占地53萬平米，建面53萬平米小高層：5500-6500情景洋房：7700疊T：8300TH：13000800元/平米多層洋房情花聯(lián)排月均銷售100套超市、銀行、餐飲、會所、泳池、幼兒園、小學(xué)等配套以青年之家、小太陽和富貴之間為主。客戶來源與

16、荔灣、越秀和區(qū)。人群為高素質(zhì)的社會中堅力量群體。金碧綠洲金碧綠洲凱德置地項目凱德置地項目中海金沙洲項目中海金沙洲項目金碧海岸花園金碧海岸花園本項目本項目樓盤名稱樓盤名稱規(guī)模規(guī)模(M2)用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間預(yù)計開售時間發(fā)展商發(fā)展商嘉德置地、麗新金沙洲項目占地23萬總建30萬以住宅為主開發(fā)中高檔別墅、洋房首期住宅2007年推出嘉德置地、麗新集團(tuán)（3）周邊潛在項目供應(yīng)情況）周邊潛在項目供應(yīng)情況一一.項目概況項目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項目可行性研究報告 3.片區(qū)市場情況片區(qū)市場情況 樓盤名稱樓盤名稱規(guī)模規(guī)模(M2)用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間預(yù)計開售時間發(fā)展商發(fā)展商金碧海岸花園占地54萬總建89萬以住宅為主產(chǎn)品以獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅為主，還有多棟高層已動工，預(yù)計2006年開售恒大集團(tuán)中海金沙洲（南海黃岐）項目樓盤名樓盤名稱稱規(guī)模規(guī)模(M2)用地性質(zhì)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計開售時間預(yù)計開售時間發(fā)展商發(fā)展商金碧綠洲（金沙大橋以南）占地41萬城鎮(zhèn)混合住宅用地一期產(chǎn)品以30多層的高層為主已動工，預(yù)計2006年10月或11月開售 中海地