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1、房地產(chǎn)公司成本管理六控制 2009 10 21 清華領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn) 顧偉京 房地產(chǎn)公司成本管理方面加強(qiáng)資金管理 增加資金控制的計(jì)劃 性 集中資金管理 減少資金沉淀收集國家稅收政策信息 進(jìn)行稅 收籌劃 爭取合理的低稅務(wù)成本 筆者對房地產(chǎn)公司做過深入的調(diào)查 也親自做過地產(chǎn)項(xiàng)目 大 部分地產(chǎn)商最頭疼的是成本管理 因?yàn)檫@直接關(guān)系到他們的利潤 而地產(chǎn)企業(yè)成本管理所具有的特性 6 特性 與問題 6 問題 導(dǎo)致 了成本管理的難度增加 所以研究房地產(chǎn)公司成本管理也就成為房 地產(chǎn)企業(yè)勢在必行的一項(xiàng)重要工作 房地產(chǎn)公司成本管理基本上可 分為土地成本 前期費(fèi)用 工程成本 營銷成本 管理費(fèi)用和財(cái)務(wù) 費(fèi)用六大部分 其中 土

2、地成本和工程成本所占比較比重較大 合 計(jì)可達(dá) 75 90 部分學(xué)者認(rèn)為是 80 90 個(gè)人認(rèn)為前期費(fèi)用與營 銷成本的比重有較大的變化空間 故而會(huì)使土地成本與工程成本的 下限達(dá)到 75 土地成本因政府控制價(jià)格使得壓縮空間較小 而 工程成本 營銷成本因涉及因素復(fù)雜使得壓縮空間較大 前期費(fèi)用 也存在一定的壓縮空間 因此 工程成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控 制的關(guān)鍵所在 同時(shí)也應(yīng)關(guān)注前期費(fèi)用和營銷成本的控制 下面將 對上述六大項(xiàng)成本的控制要點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)研究 1 土地成本 土地成本的控制要點(diǎn)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目前期的可行性研究和合作 方的調(diào)查 保證土地成本支出的可行性 同時(shí)也應(yīng)關(guān)注一些市政費(fèi) 用的支出 在可行性研究

3、時(shí) 應(yīng)該深入調(diào)研 對項(xiàng)目信息和市場信息以及 編寫可行性研究報(bào)告時(shí)嚴(yán)加控制 在新征土地時(shí) 應(yīng)通過建立科學(xué)的土地評估體系 投標(biāo)評審 確定合理報(bào)價(jià) 爭取政府優(yōu)惠等方法來控制征地費(fèi)用 通過在法律 范圍內(nèi)盡量控制費(fèi)用的方法來控制拆遷安置費(fèi)用 通過公司的工程 管理體系來控制自建部分的市政費(fèi)用 通過與政府溝通協(xié)商來控制 政府部分的市政費(fèi)用 在合作開發(fā)時(shí) 應(yīng)通過開展盡職調(diào)查 減少操作風(fēng)險(xiǎn) 合作方式 分成比例的選擇以雙贏為目的 付款總額 付款時(shí)間上選擇利于公 司利益的方式 盡量延長付款時(shí)間和增加付款次數(shù)等手段來進(jìn)行成 本控制 2 前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 勘測費(fèi)用 設(shè)計(jì)費(fèi)用等 其本身 成本支出并不多

4、但其間決定了工程成本可能高達(dá) 80 的成本支出 因此 該階段除了關(guān)注前期費(fèi)用本身的支出外 更應(yīng)關(guān)注規(guī)劃方案 的確定 材料設(shè)備的選型 在報(bào)批階段 應(yīng)通過開展社會(huì)公關(guān) 爭取政策優(yōu)惠 合理提高 容積率來控制報(bào)批報(bào)建費(fèi)用 在設(shè)計(jì)單位采購階段 應(yīng)制定采購方式選擇規(guī)則 明確各類設(shè) 計(jì)應(yīng)采取的采購方式 根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場計(jì)劃制定采購計(jì)劃 提 前準(zhǔn)備 為招標(biāo)采購爭取更多時(shí)間空間 對直接委托項(xiàng)目嚴(yán)格審查 并建立合格供方名錄 可試用供方名錄和不合格供方名錄 不合格 供方不得入圍 外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^方可入圍 入圍單 位由公司高層確認(rèn) 尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng)導(dǎo)審核 在概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)階段 要求設(shè)計(jì)輸

5、入充分 收集項(xiàng)目概 況 規(guī)劃要點(diǎn) 產(chǎn)品定位報(bào)告 成本測算等資 盡可能的采取招標(biāo) 方式選取方案 采取直接委托形式也應(yīng)提供 3 個(gè)以上的方案供選擇 組成評審小組 對方案進(jìn)行評審 確定 分管副總審核 總經(jīng)理最 終審批 并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整 設(shè)備選型方案也應(yīng)提前確 定 在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段 應(yīng)限額設(shè)計(jì) 制定擴(kuò)初設(shè)計(jì)限額和成本控制 建議并組織評審會(huì) 還應(yīng)根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選型等因素對建 安成本作出概算 在施工圖設(shè)計(jì)階段 應(yīng)采用限額設(shè)計(jì) 制定施工圖設(shè)計(jì)限額和 成本控制建議并組織評審會(huì)通過 促使設(shè)計(jì)單位提高設(shè)計(jì)質(zhì)量 降 低工程費(fèi)用 嚴(yán)格評審 確保圖紙質(zhì)量 減少不必要的設(shè)計(jì)變更 互審互簽 明確修改意見 設(shè)

6、計(jì)洽商 關(guān)注預(yù)算與概算的差異 3 工程成本 工程成本是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重 在施工階段應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注采 購成本的支出和工程變更成本的支出 在材料進(jìn)場計(jì)劃方面應(yīng)考慮招標(biāo)采購和簽訂合同時(shí)間 運(yùn)輸周 期 驗(yàn)收及安裝周期 在施工單位和材設(shè)供應(yīng)單位采購時(shí)應(yīng) 制定采購方式選擇規(guī)則 明確各類設(shè)計(jì)應(yīng)采取的采購方式 根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場計(jì)劃制定采 購計(jì)劃 提前準(zhǔn)備 為招標(biāo)采購爭取更多時(shí)間空間 對直接委托項(xiàng) 目嚴(yán)格審查 建立合格供方名錄 可試用供方名錄和不合格供方名 錄 不合格供方不得入圍 外來單位組織嚴(yán)格資格預(yù)審?fù)ㄟ^后方可 入圍 入圍單位由公司高層確認(rèn) 尤其供方名單外單位由更高級領(lǐng) 導(dǎo)審核 嚴(yán)格招標(biāo)文件審核 由招標(biāo)小

7、組評審確定招標(biāo)文件 招標(biāo) 項(xiàng)目由招標(biāo)小組對投標(biāo)方案評選打分確定供方 遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先 經(jīng)濟(jì)標(biāo)書 議標(biāo) 直接委托項(xiàng)目由部門會(huì)簽 分管副總審批確定供 方 名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方在材料設(shè)備供應(yīng)方面 在擴(kuò) 初圖確定前確定材料設(shè)備 多方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量 注重外觀 質(zhì)量 投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收 在設(shè)計(jì)變更方面 設(shè)計(jì)部門統(tǒng)一收集設(shè)計(jì)變更的信息 組織相 關(guān)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更論證 設(shè)計(jì)變更由預(yù)算部門測算 根據(jù)變更額度履 行相關(guān)審批手續(xù)后才能進(jìn)行變更 在現(xiàn)場簽證時(shí) 應(yīng)由項(xiàng)目現(xiàn)場工程師嚴(yán)加審核簽證 認(rèn)定確需 發(fā)生 預(yù)算工程師對簽證工程預(yù)算進(jìn)行復(fù)核 確保合理低支付 并 根據(jù)預(yù)算額度大小分級審批 還應(yīng)組織復(fù)查施工單

8、位簽證執(zhí)行情況 在付款階段 嚴(yán)格按合同 按工程進(jìn)度支付工程款 材料款應(yīng) 確定合理的預(yù)付款額度控制 保修款控制不低于合同額 5 4 營銷成本 營銷階段的操作會(huì)直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務(wù)的支付 因此 在此結(jié)算除了關(guān)注營銷本身所產(chǎn)生的費(fèi)用控制 還應(yīng)有營銷管理的 長線考慮 在營銷方案階段 應(yīng)合理確定營銷預(yù)算并進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制 在預(yù) 算范圍內(nèi) 制定最有效的產(chǎn)品推廣方案和銷售政策 方案超預(yù)算時(shí) 進(jìn)行例外管理 嚴(yán)格審批 推廣方案結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)分析 在現(xiàn)場費(fèi)用方面 應(yīng)對 現(xiàn)場宣傳資料 包裝費(fèi) 模型 展銷費(fèi) 等制定費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn) 建立超額審批制度 在銷售合同方面 嚴(yán)格執(zhí)行合同樣本審批程序 請專業(yè)法律人 員出具意見 對

9、有關(guān)補(bǔ)充條款 設(shè)計(jì)變更的承諾 保修期和質(zhì)量補(bǔ) 償?shù)某兄Z重點(diǎn)審核 在客戶交房方面 主要控制交房日期 保修期 質(zhì)量補(bǔ)償 對 于晚交房的要按原因分類處理 與施工隊(duì)洽商延長保修期等 在廣告公司 媒體采購方面 審核廣告公司的資質(zhì) 媒體的有 效性 應(yīng)加強(qiáng)營銷類供應(yīng)商管理 嚴(yán)格執(zhí)行公司采購流程 并進(jìn)行 廣告 媒體投放后評估分析 5 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用的控制主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)公司 的日常行 政管理費(fèi)用的支付 可考慮提高全民節(jié)約的思想意識 以責(zé)任成本 和成本支出標(biāo)準(zhǔn)的形式進(jìn)行約束 比如行政費(fèi)用支出應(yīng) 根據(jù)公司實(shí) 際情況 建立合理的成本費(fèi)用支出標(biāo)準(zhǔn) 嚴(yán)格按費(fèi)用支出審批程序 執(zhí)行成本費(fèi)用的審批 考核部門行政費(fèi)用支出 費(fèi)用控制作為部門 考核的指標(biāo)之一 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用主要體現(xiàn)在公司的利息支付上 需要房地產(chǎn)公司成本 管理方面加強(qiáng)資金管理 增加資金控制的計(jì)劃性 集中資金管理 減少資金沉淀收集國家稅收政策信息 進(jìn)行稅收籌劃 爭取合理的 低稅務(wù)成本 開展社會(huì)關(guān)系公關(guān) 爭取稅收優(yōu)惠和政府財(cái)政返還等