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1、萬科集團房地產(chǎn)開發(fā)成本核算指導(dǎo)書 1 目的 加強成本管理 規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算 正確計算開發(fā)產(chǎn) 品成本 便于成本資料的比較和分析 2 范圍 適用于集團內(nèi)全資 控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 3 職責(zé) 總部財務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行 解釋 修改并檢查執(zhí)行情況 集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國家以及集團成本管理的要求 正確組織成本核算工作 建立成本核算責(zé)任制 完善成本核算基礎(chǔ)工 作 改進(jìn)成本核算辦法 合理確定成本計算對象 正確歸集和分配開 發(fā)成本及費用 及時 準(zhǔn)確 完整地提供成本核算資料 并及時發(fā)現(xiàn) 成本管理中存在的問題 不斷尋求降低成本的途徑 同時對在本規(guī)范 實施過程中發(fā)生的

2、問題及時向總部財務(wù)管理部反饋 4 方法和過程控制 4 1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下 4 1 1 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點 確定成本核算對象 4 1 2 設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目 核算和歸集開發(fā)成本及費用 4 1 3 按受益原則和配比原則 確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分 配方法 標(biāo)準(zhǔn) 4 1 4 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法 標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分 配 4 1 5 編制項目開發(fā)成本計算表 計算各成本核算對象的開發(fā)總成本 4 1 6 正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本 分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品 成本 4 1 7 正確劃分可售面積 不可售

3、面積 由主管部門劃分提供 根據(jù)有關(guān)規(guī)定分 別計算可售面積 不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的 銷售成本 4 1 8 編制成本報表 根據(jù)成本核算和管理要求 總括反映各成本核 算對象的成本情況 4 2 成本核算對象的確定 4 2 1 成本核算對象的確定原則 4 2 1 1 滿足成本計算的需要 4 2 1 2 便于成本費用的歸集 4 2 1 3 利于成本的及時結(jié)算 4 2 1 4 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求 4 2 2 成本核算對象的確定方法 各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則 并結(jié)合項目實際情況 確定具體 成本核算對象 4 2 2 1 成片分期 區(qū) 開發(fā)的項目 可以以各期 區(qū) 為成本核算對象

4、4 2 2 2 同一項目有裙樓 公寓 寫字樓等不同功能的 在按期 區(qū) 劃分成本核 算對象的基礎(chǔ)上 還應(yīng)按功能劃分成本核算對象 4 2 2 3 同一小區(qū) 同一期有高層 多層 復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的 還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分 成本核算對象 4 2 2 4 根據(jù)核算和管理需要 對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施 不 論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本 均應(yīng)單獨作為成本核算對象 對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的 應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造 價較低的配套設(shè)施 可以不單獨作為成本核算對象 發(fā)生的開發(fā)費用直 接計入房屋等開發(fā)項目的成本 4 3 成本費用項目及核算內(nèi)容 4 3 1 成本費用項目 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)

5、產(chǎn)品的具體情況 按制造成本法設(shè)置成本項目 成本項目一般包括下列八項 4 3 1 1 土地獲得價款 4 3 1 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 4 3 1 3 主體建筑工程費 4 3 1 4 主體安裝工程費 4 3 1 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費 4 3 1 6 園林環(huán)境工程費 4 3 1 7 配套設(shè)施費 4 3 1 8 開發(fā)間接費 4 3 2 各成本項目的核算內(nèi)容 4 3 2 1 土地獲得價款 指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用 主要包括以下內(nèi)容 A 政府地價及市政配套費 支付的土地出讓金 土地開發(fā)費 向政府 部門交納的大市政配套費 交納的契稅 土地使用費 耕地占用稅 土地變更用途和超面積補交的地價 B 合作

6、款項 補償合作方地價 合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋 成本和相應(yīng)稅金等 C 紅線外市政設(shè)施費 紅線外道路 水 電 氣 通訊等建造費 管 線鋪設(shè)費 接口補償費 D 拆遷補償費 有關(guān)地上 地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出 安置及動遷支出 農(nóng)作物補償費 危房補償費等 4 3 2 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 指在取得土地開發(fā)權(quán)之后 項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察 測繪 規(guī)劃 設(shè)計 可行性研究 籌建 三通一平 等前期費用 主要包括以 下內(nèi)容 A 勘察設(shè)計費 1 勘測丈量費 包括初勘 詳勘等 主要有 水文 地質(zhì) 文物和地 基勘察費 沉降觀測費 日照測試費 撥地釘樁驗線 費 復(fù)線費 定線費 施工放線費 建筑面積丈量

7、費 等 2 規(guī)劃設(shè)計費 規(guī)劃費 方案招標(biāo)費 規(guī)劃設(shè)計模型制作費 方案評審費 效果圖 設(shè)計費 總體規(guī)劃設(shè)計費 設(shè)計費 施工圖設(shè)計費 修改設(shè)計費 環(huán)境景觀設(shè)計費等 其他 可行性研究費 制圖 曬圖 趕圖費 樣品制作費等 3 建筑研究用房費 包括材料及施工費 B 報批報建增容費 1 報批報建費 包括安檢費 質(zhì)檢費 標(biāo)底編制費 交易中心手續(xù)費 人防報建費 消防配套設(shè)施費 散裝水泥集資費 白 蟻防治費 墻改基金 建筑面積丈量費 路口開設(shè)費 等 規(guī)劃管理費 新材料基金 或墻改專項基金 教師 住宅基金 或中小學(xué)教師住宅補貼費 拆遷管理費 招 投標(biāo)管理費等 項目整體性報批報建費 項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交

8、納的 報批費 2 增容費 包括水 電 煤氣增容費 C 三通一平 費 1 臨時道路 接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計 建造費用 2 臨時用電 接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費 臨時管線鋪設(shè) 改造 遷移 臨時變壓器安裝及拆除費用 3 臨時用水 接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計 建造 管線 鋪設(shè) 改造 遷移等費用 4 場地平整 基礎(chǔ)開挖前的場地平整 場地清運 舊房拆除等費用 D 臨時設(shè)施費 1 臨時圍墻 包括圍墻 圍欄設(shè)計 建造 裝飾費用 2 臨時辦公室 租金 建造及裝飾費用 3 臨時場地占用費 含施工用臨時占道費 臨時借用空地租費 4 臨時圍板 包括設(shè)計 建造 裝飾費用 4 3 2 3 主體建

9、筑工程費 指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用 主要包括 A 基礎(chǔ)造價 包括土石方 樁基 護壁 坡 工程費 基礎(chǔ)處理費 樁基咨詢及檢測費 降水 B 結(jié)構(gòu)及粗裝修造價 主要包括砼框架 含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ) 砌體 找平及抹灰 防水 垂直運輸 腳手架 超高補貼 散水 沉降縫 伸縮縫 底層花園 砌體 高層建筑的裙樓有架空層 原則上架空 層結(jié)構(gòu)列入裙樓 有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓 C 門窗工程 主要包括單元門 入戶門 戶內(nèi)門 外墻門窗 防火門 的費用 D 公共部位精裝修費 主要包括大堂 電梯廳 樓梯間 屋面 外立 面及雨蓬的精裝修費用 E 戶內(nèi)精裝修費 主要包括廚房 衛(wèi)生間 廳房 陽臺 露

10、臺的精裝 修費用 4 3 2 4 主體安裝工程費 A 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 1 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費 自來水 排水 直飲水 熱水 2 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費 地板熱 電熱膜 分戶燃?xì)鉅t 管道系統(tǒng) 暖氣 片 3 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費 4 室內(nèi)電氣工程費 包括樓棟及單元配電箱 電表箱 戶配電箱 管 線敷設(shè) 燈具 開關(guān)插座 含弱電工程管盒預(yù)埋 B 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 1 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費 包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用 空調(diào)管道 通風(fēng)系統(tǒng) 費用 2 電梯及其安裝費 3 發(fā)電機及其安裝費 包括發(fā)電機供貨 安裝 機房降噪費 4 消防系統(tǒng)費 包括水消防 電消防 氣體滅火 防排煙工程費 5 人防設(shè)備及安裝費 包括密閉門 氣體過濾裝置

11、等 C 弱電系統(tǒng)費 1 居家防盜系統(tǒng)費用 包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜 門磁 緊急按 扭等 2 對講系統(tǒng)費用 包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用 3 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費用 包括水 電 氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費用 4 有線電視費用 包括有線電視 衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座 費用 5 電話系統(tǒng)費用 包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用 6 寬帶網(wǎng) 包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用 4 3 2 5 社區(qū)管網(wǎng)工程費 A 室外給排水系統(tǒng)費 1 室外給水系統(tǒng)費 主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道 檢查井 水泵房設(shè)備 及外接的消火栓等費用 2 雨污水系統(tǒng)費用 B 室外采暖系統(tǒng)費 主要包括管道系統(tǒng) 熱交換站 鍋爐房費用 C 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費 主要

12、包括管道系統(tǒng) 調(diào)壓站 D 室外電氣及高低壓設(shè)備費 1 高低壓配電設(shè)備及安裝 包括紅線到配電房的高壓線 高壓柜 變 壓器 低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用 2 室外強電管道及電纜敷設(shè) 室外強電總平線路部分費用 3 室外弱電管道埋設(shè) 包括用于電視 電話 寬帶網(wǎng) 智能化布線的 管道預(yù)埋 檢查井等費用 E 室外智能化系統(tǒng)費 1 停車管理系統(tǒng)費用 包括露天停車場管理系統(tǒng) 地下室或架空層停 車場管理系統(tǒng)的費用 2 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用 包括攝像頭 顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費 用 3 周界紅外防越系統(tǒng)費用 紅外對掃等 4 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用 5 電子巡更系統(tǒng)費用 6 電子公告屏費用 4 3 2 6 園林環(huán)境工程費 指項

13、目所發(fā)生的園林環(huán)境造價 主要包括 A 綠化建設(shè)費 包括公共綠化 組團宅間綠化 一樓私家花園 小區(qū) 周邊綠化支出 B 建筑小品 雕塑 水景 環(huán)廊 假山等 C 道路 廣場建造費 道路廣場鋪設(shè) 開設(shè)路口工程及補償費等 D 圍墻建造費 包括永久性圍墻 圍欄及大門 E 室外照明 室外照明電氣工程 如路燈 草坪燈 F 室外背景音樂 G 室外零星設(shè)施 兒童游樂設(shè)施 各種指示牌 標(biāo)識牌 示意圖 垃 圾桶 座椅 陽傘等 4 3 2 7 配套設(shè)施費 指房屋開發(fā)過程中 根據(jù)有關(guān)法規(guī) 產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商 開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出 主 要包括以下幾類 A 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)

14、生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施 支出 包括居委會 派出所 崗?fù)?兒童樂園 自行車棚等 B 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例 其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者 或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出 如建造幼托 郵局 圖 書館 閱覽室 健身房 游泳池 球場等設(shè)施的支出 C 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得 經(jīng)營收益權(quán)時 發(fā)生的沒有投資來源的費用 D 對于產(chǎn)權(quán) 收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室 車位等設(shè)施 應(yīng)根據(jù) 當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī) 開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀?項目 如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施 得到政府部門 認(rèn)可 取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán) 則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨

15、立核算 該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算 如 A 游泳池 土建 設(shè)備 設(shè)施 B 業(yè)主會所 設(shè)計 裝修費 資產(chǎn)購置 單體會所結(jié)構(gòu) C 幼兒園 建造成本及配套資產(chǎn)購置 D 學(xué)校 建造成本及配套資產(chǎn)購置 E 球場 F 設(shè)備用房 配電房 水泵房土建及裝修費 G 車站建造費 土建 設(shè)備 各項設(shè)施 4 3 2 8 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān) 但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán) 節(jié)的成本費用性支出 以及項目營銷設(shè)施建造費 A 工程管理費 1 工程監(jiān)理費 支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用 2 預(yù)結(jié)算編審費 支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制 審核費用 3 行政管理費 直接從事項目開發(fā)的

16、部門的人員的工資 獎金 補貼 等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費 4 施工合同外獎金 趕工獎 進(jìn)度獎 5 工程質(zhì)量監(jiān)督費 建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費 6 安全監(jiān)督費 建設(shè)主管部門的安監(jiān)費 7 工程保險費 B 營銷設(shè)施建造費 1 廣告設(shè)施及發(fā)布費 車站廣告 路牌廣告 2 銷售環(huán)境改造費 會所 推出銷售樓盤 含示范單位 周圍等銷售區(qū) 域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計 工程 裝飾費 臨時銷售 通道的設(shè)計 工程 裝飾等費用 3 售樓處裝修 裝飾費 設(shè)計 工程 裝飾等 4 樣板間 包括樣板間設(shè)計 裝修 家具 飾品以及保潔 保安 維 修費 主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用 主體內(nèi)樣板 間銷售后回收的設(shè)計 裝修 家具

17、 家私等費用 在主營 業(yè)務(wù)收入中單列或單獨記錄 考核時從總費用中扣除 5 其他 C 資本化借款費用 包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出 折價或溢價攤 銷和輔助費用 以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額 因借款而發(fā)生的 輔助費用包括手續(xù)費等 D 物業(yè)管理完善費 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理 基金 公建維修基金或其他專項基金 以及小區(qū)入住前投入的物業(yè) 管理費用 4 3 2 9 期間費用 包括管理費用 營業(yè)費用 財務(wù)費用三類 均不屬于房地產(chǎn)的制造 成本范疇 其科目設(shè)置 歸集內(nèi)容 核算程序等詳見 萬科集團費用核 算規(guī)范 三類期間費用與 開發(fā)間接費 均有聯(lián)系和區(qū)別 詳細(xì)界定與核算

18、 辦法詳見 萬科集團費用核算規(guī)范 4 4 會計科目與帳簿設(shè)置 4 4 1 開發(fā)成本 科目 該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用 各級明細(xì)科目的設(shè) 置詳見 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表 成本管理軟件運用成熟的單位 可以將明細(xì)科目僅設(shè)置到二級 即 八項成本項目 三級 四級明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存 成本項目 數(shù)據(jù)必須定期 月 季度 與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對 并 保持一致 在各級明細(xì)科目下 應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立核算項目 成本核算 對象可分層次設(shè)立 為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本 以及需要先歸集 后分配的成本 在每個項目的成本核算對象中 加設(shè)一條 待分?jǐn)偝杀?進(jìn)行歸集 成本核

19、算對象的具體設(shè)置參見下圖 項目 在建一期 住宅 商鋪 在建二期 寫字樓 擬開發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀?項目開工前 所有成本均在成本核算對象 擬開發(fā)土地 中核算 項目開工后 將已開工部分逐期自 擬開發(fā)土地 中轉(zhuǎn)入 在建 期 具體核算要求詳見 萬科集團存貨核算規(guī)范 4 4 2 開發(fā)間接費 科目 該科目歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān) 但不能明確屬于特定開發(fā) 環(huán)節(jié)的成本費用性支出 以及項目營銷設(shè)施建造費 這類費用先歸集 再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象 各級明 細(xì)科目的設(shè)置詳見 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表 4 4 3 預(yù)提費用 科目 核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的 應(yīng)由本受益期 受益對象承擔(dān)的已 經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生

20、 但尚未支付的成本 費用 4 4 3 1 費用預(yù)提的時間 至少每季度末預(yù)提一次 4 4 3 2 費用預(yù)提的范圍 對完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提 未完工產(chǎn)品按實際 支付金額核算成本 4 4 3 2 費用預(yù)提的金額 以成本管理軟件中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本 總額的差額計提 4 4 3 3 核算方法 預(yù)提時 借記 開發(fā)成本 成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn) 貸記本科目 次月月初 再將上述分錄用紅字沖回 4 4 4 待攤費用 科目 按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān) 的 分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用 4 4 5 完工開發(fā)產(chǎn)品 科目 核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實際成本 具體核算要求詳

21、見 萬科集團存貨核算規(guī)范 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表 一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注 開發(fā)成本 土地獲得價款 按前述明細(xì) 各成本核算對象 成本核算對象 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對象 主體建筑工程費 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對象 主體安裝工程費 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對象 社區(qū)管網(wǎng)工程費 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對象 園林環(huán)境工程費 按前述明細(xì) 各成本核算對象 配套設(shè)施費 按前述明細(xì) 各成本核算對象 可分層次設(shè)立 自一級科目開發(fā)間接費 按前述明細(xì) 按前述明細(xì) 各成本核算對象 開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入 成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn) 各成本核算

22、對象 工程管理費 按前述明細(xì) 營銷費用 按前述明細(xì) 資本化利息 物業(yè)管理完善費 開發(fā)間接費 項目名稱 其他 定期轉(zhuǎn)入 開發(fā)成本 完工開發(fā)產(chǎn)品 項目名稱 具體苑或棟或期以 及配套資產(chǎn)名稱 住宅 商鋪 寫字 樓 車庫及車位 其他 4 5 成本費用的歸集與分配 4 5 1 土地獲得價款 一般能分清成本核算對象的 可直接將土地成本計入特定的成本核算 對象中 如果分不清成本核算對象 可先在 土地獲得價款 之 待分 攤成本 的核算項目進(jìn)行歸集 然后再在有關(guān)成本核算對象間分配 也 可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象 有關(guān)分配方法如下 4 5 1 1 按占地面積計征地價 進(jìn)行補償 繳

23、納市政配套費時的分配方法 方法一 先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū) 再將分配到各 小區(qū)內(nèi)的土地成本 按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路 廣 場等公用場所的占地面積進(jìn)行直接分配 然后將分配到小區(qū)內(nèi) 道路 廣場等公用場所占地面積的土地成本 按房屋等成本核 算對象的占地面積進(jìn)行間接分配 計入房屋等成本核算對象的 的開發(fā)成本 房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù) 即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本 方法二 也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e 上 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛?積 再乘以單位面積的土地成本來分配 4 5 1 2 按建筑面積計征

24、或補償 時的分配方法 按成本核算對象的建筑面積 來分?jǐn)?4 5 2 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 主體建筑工程費 主體安裝工程費 社區(qū)管網(wǎng)工程費 園林環(huán)境工程費 配套設(shè)施費 能夠分清成本核算對象的 可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目 應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用 可通過各成本項目下 的 待分?jǐn)偝杀?之核算項目進(jìn)行歸集 再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計 入各成本核算對象 成本項目 分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 按可售面積分?jǐn)?主體建筑工程費 1 扣除直接費用后 按建筑面積分?jǐn)?2 根據(jù)經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積 確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?主體安裝工程費 1 扣除直接費用后 按建筑面積分?jǐn)?2 根據(jù)造價經(jīng)驗系數(shù)和建筑面積相乘

25、 確定 標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?社區(qū)管網(wǎng)工程費 按可售面積分?jǐn)?若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)?園林環(huán)境工程費 公享性強 按可售面積分?jǐn)?公享性不強并可區(qū)分 按占地面積分?jǐn)?配套設(shè)施費 按可售面積分?jǐn)?4 5 3 開發(fā)間接費 4 5 3 1 應(yīng)先通過 開發(fā)間接費 科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際發(fā)生數(shù) 在 每月 季 末 根據(jù)其實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各 成本核算對象 具體分配及核算方法參見 萬科集團費用核算規(guī)范 4 5 3 2 車位及車庫 其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn) 均不分配開發(fā)間接 費 4 6 成本核算工具 成本管理軟件是成本核算的主要工具 金蝶財務(wù)軟件是成本核算的輔 助工具 其數(shù)據(jù)可由成本

26、管理軟件引入 4 6 成本報表 成本報表是成本信息管理的中心 通過成本報表可動態(tài)了解項目成本 總體情況 與目標(biāo)成本的偏差情況 成本管理中存在的問題等信息 各公 司都應(yīng)完整 詳細(xì) 動態(tài)的編制成本報表 成本報表種類 編報時間及要求詳見 結(jié)算報表格式 及集團成本審 算中心的有關(guān)規(guī)定 4 7 附 則 本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項 按國家或集團有關(guān)成本管理的規(guī)定 執(zhí)行 關(guān) 聯(lián) 文 件 財 務(wù) 管 理 部 萬 科 集 團 會 計 管 理 及 核 算 規(guī) 范 VKCW03 03 萬 科 集 團 費 用 核 算 規(guī) 范 VKCW03 04 萬 科 集 團 存 貨 核 算 規(guī) 范 VKCW03 06 附 開

27、發(fā)成本 科目編號一覽表 科 目 名 稱 編 號 開發(fā)成本 4301 土地獲得價款 4301 401 政府地價及市政配套費 4301 401 01 合作款項 4301 401 02 紅線外市政配套費 4301 401 03 拆遷補償費 4301 401 04 開發(fā)前期準(zhǔn)備費 4301 402 勘察設(shè)計費 4301 402 01 勘察丈量費 4301 402 01 01 規(guī)劃設(shè)計費 4301 402 01 02 建筑研究用房 4301 402 01 03 報批報建費 4301 402 02 政府報批報建費 4301 402 02 01 增容費 4301 402 02 02 三通一平費 4301 4

28、02 03 臨時道路 4301 402 03 01 臨時用電 4301 402 03 02 臨時用水 4301 402 03 03 場地平整費 4301 402 03 04 臨時設(shè)施費 4301 402 04 臨時圍墻 4301 402 04 01 臨時辦公室 4301 402 04 02 臨時場地占用費 4301 402 04 03 臨時圍板 4301 402 04 04 主體建筑工程費 4301 403 基礎(chǔ)工程 4301 403 01 土方 4301 403 01 01 護壁 坡 4301 403 01 02 樁基 4301 403 01 03 樁基檢測 4301 403 01 04 降

29、水 4301 403 01 05 結(jié)構(gòu)及粗裝修工程 4301 403 02 混凝土框架 4301 403 02 01 砌體 4301 403 02 02 找平及抹灰 4301 403 02 03 防水 4301 403 02 04 門窗工程 4301 403 03 單元門 4301 403 03 01 入戶門 4301 403 03 02 防火門 4301 403 03 03 戶內(nèi)門 4301 403 03 04 窗 陽臺門 4301 403 03 05 公共部位精裝修 4301 403 04 大堂精裝修 4301 403 04 01 樓梯間精裝修 4301 403 04 02 屋面精裝修 4

30、301 403 04 03 外立面精裝修 4301 403 04 04 電梯廳精裝修 4301 403 04 05 單元入口精裝修 4301 403 04 06 外墻外保溫 4301 403 04 07 欄桿 4301 403 04 08 室內(nèi)裝修 4301 403 05 廚房精裝修 4301 403 05 01 衛(wèi)生間精裝修 4301 403 05 02 廳房精裝修 4301 403 05 03 陽臺 露臺 地面精裝 修 4301 403 05 04 主體安裝工程費 4301 404 室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費 4301 404 01 室內(nèi)供排水系統(tǒng)費 4301 404 01 01 室內(nèi)采暖系統(tǒng)

31、費 4301 404 01 02 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費 4301 404 01 03 室內(nèi)電氣系統(tǒng)費 4301 404 01 04 室內(nèi)設(shè)備及其安裝費 4301 404 02 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費 4301 404 02 01 電梯及其安裝費 4301 404 02 02 發(fā)電機及其安裝費 4301 404 02 03 人防設(shè)備及其安裝費 4301 404 02 04 消防系統(tǒng)及其安裝費 4301 404 02 05 弱電系統(tǒng)費 4301 404 03 居家防盜系統(tǒng)費用 4301 404 03 01 寬帶網(wǎng)絡(luò)費用 4301 404 03 02 有線電視費用 4301 404 03 03 三表遠(yuǎn)傳費用

32、 4301 404 03 04 對講系統(tǒng)費用 4301 404 03 05 電話系統(tǒng)費用 4301 404 03 06 社區(qū)管網(wǎng)工程費 4301 405 室外給排水系統(tǒng)費 4301 405 01 室外給水系統(tǒng) 4301 405 01 01 雨污水系統(tǒng) 4301 405 01 02 室外采暖系統(tǒng)費 4301 405 02 管道系統(tǒng) 4301 405 02 01 熱交換站 4301 405 02 02 鍋爐房 4301 405 02 03 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 4301 405 03 管道系統(tǒng) 4301 405 03 01 調(diào)壓站 4301 405 03 02 室外電氣及高低壓設(shè)備費 4301 405 0

33、4 高低壓配電設(shè)備及安裝 4301 405 04 01 室外強電管道及電纜敷設(shè) 4301 405 04 02 室外弱電管道埋設(shè) 4301 405 04 03 室外智能化系統(tǒng)費 4301 405 05 停車管理系統(tǒng) 4301 405 05 01 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng) 4301 405 05 02 周界紅外防越 4301 405 05 03 小區(qū)門禁系統(tǒng) 4301 405 05 04 電子巡更系統(tǒng) 4301 405 05 05 電子公告屏 4301 405 05 06 園林環(huán)境工程費 4301 406 綠化建設(shè)費 4301 406 01 建筑小品 4301 406 02 道路及廣場建設(shè)費 4301 4

34、06 03 圍墻建造費 4301 406 04 室外照明 4301 406 05 室外背景音樂 4301 406 06 室外零星設(shè)施 4301 406 07 配套設(shè)施費 4301 407 游泳池 4301 407 01 會所 4301 407 02 幼兒園 4301 407 03 學(xué)校 4301 407 04 球場 4301 407 05 設(shè)備用房 4301 407 06 開發(fā)間接費 4301 408 工程管理費 4301 408 01 工程監(jiān)理費 4301 408 01 01 預(yù)結(jié)算編審費 4301 408 01 02 行政管理費 4301 408 01 03 施工合同外獎金 4301 408 01 04 工程質(zhì)量監(jiān)督費 4301 408 01 05 安全監(jiān)督費 4301 408 01 06 工程保險費 4301 408 01 07 資本化借款費用 4301 408 02 營銷設(shè)施建造費 4301 408 03 廣告設(shè)施及發(fā)布費 4301 408 03 01 銷售環(huán)境改造費 4301 408 03 02 售樓處裝修裝飾費 4301 408 03 03 樣板間費用 4301 408 03 04 其他 4301 408 03 05 物業(yè)管理完善費 4301 408 04 成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn) 4301 41