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1、第五章第五章 收益還原法收益還原法 收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理1收益還原法收益還原法操作步驟操作步驟2收益還原法總結(jié)和運(yùn)用舉例收益還原法總結(jié)和運(yùn)用舉例3l收集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象收集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料l預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益l求取報(bào)酬率或資本化率求取報(bào)酬率或資本化率l選用適宜的收益公式計(jì)算收益價(jià)格選用適宜的收益公式計(jì)算收益價(jià)格l收益還原法的概念收益還原法的概念l收益還原法收益還原法的理論依據(jù)的理論依據(jù)l收益還原法收益還原法適用的對(duì)象和條件適用的對(duì)象和條件l收益還原法收益還原法的操作步驟的操作步驟北京師范大學(xué)珠海分

2、校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)掌握內(nèi)容：重點(diǎn)介紹了收益還原法的基本原理，具體運(yùn)用方法，其重點(diǎn)介紹了收益還原法的基本原理，具體運(yùn)用方法，其中報(bào)酬資本化法的公式及其計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)收益的種類、凈中報(bào)酬資本化法的公式及其計(jì)算、不動(dòng)產(chǎn)收益的種類、凈收益的概念和求取、報(bào)酬率的概念和求取方法是重點(diǎn)掌握收益的概念和求取、報(bào)酬率的概念和求取方法是重點(diǎn)掌握的內(nèi)容。的內(nèi)容。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院概念概念 是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期

3、客觀純收益以一是將待估不動(dòng)產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀純收益以一定的報(bào)酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的定的報(bào)酬率（還原利率）統(tǒng)一折算到估價(jià)期日現(xiàn)值的一種估價(jià)方法。一種估價(jià)方法。是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上，是對(duì)有收是建立在貨幣具有時(shí)間價(jià)值的觀念上，是對(duì)有收益性質(zhì)資產(chǎn)的評(píng)估，測算出的價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。益性質(zhì)資產(chǎn)的評(píng)估，測算出的價(jià)格通常稱為收益價(jià)格。第第1節(jié)節(jié) 收益還原法的基本原理收益還原法的基本原理北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院理論依據(jù)：理論依據(jù)：預(yù)期原理：決定不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因

4、預(yù)期原理：決定不動(dòng)產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。素而是未來的因素。對(duì)于投資者來說，將資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)獲取的收益，與將對(duì)于投資者來說，將資金用于購買不動(dòng)產(chǎn)獲取的收益，與將資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：資金存入銀行獲取利息所起的作用相同，所以有：不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格 例如：某人擁有的不動(dòng)產(chǎn)每年可以產(chǎn)生例如：某人擁有的不動(dòng)產(chǎn)每年可以產(chǎn)生2萬元的凈收益，此萬元的凈收益，此人另有人另有40萬元資金以萬元資金以5的年利率存入銀行每年可得到的年利率存入銀行每年可得到2萬萬元的利息，對(duì)于該人來說，這宗不動(dòng)產(chǎn)與元的利息，對(duì)于該人來說，這宗不動(dòng)產(chǎn)與40萬元的資金等萬元的資

5、金等價(jià)，即值價(jià)，即值40萬元。萬元。不動(dòng)產(chǎn)的凈收益不動(dòng)產(chǎn)的凈收益利率利率北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院普通適用的收益還原法的表述：普通適用的收益還原法的表述：將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收將估價(jià)時(shí)點(diǎn)視為現(xiàn)在，那么現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地益的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈獲取純收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值這和等值，則這筆資金就是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)

6、格。收益的現(xiàn)值這和等值，則這筆資金就是該宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院適用對(duì)象和條件適用對(duì)象和條件適用對(duì)象：具有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)，不限于估價(jià)對(duì)象適用對(duì)象：具有收益或潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)，不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類不動(dòng)產(chǎn)有收益即可本身現(xiàn)在是否有收益，只要他屬于的這類不動(dòng)產(chǎn)有收益即可；適用條件：收益法評(píng)估地價(jià)格，取決于未來地預(yù)期，因此，適用條件：收益法評(píng)估地價(jià)格，取決于未來地預(yù)期，因此，收益法地適用條件是不動(dòng)產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠比較準(zhǔn)收益法地適用條件是不動(dòng)產(chǎn)未來的

7、收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠比較準(zhǔn)確地量化。確地量化。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院收益還原法的操作步驟收益還原法的操作步驟運(yùn)用收益還原法一般可以分為下列運(yùn)用收益還原法一般可以分為下列4大步驟進(jìn)行：大步驟進(jìn)行：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)地資料，如估搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)地資料，如估價(jià)對(duì)象及其類似不動(dòng)產(chǎn)地收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；價(jià)對(duì)象及其類似不動(dòng)產(chǎn)地收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料；預(yù)測估價(jià)對(duì)象地未來收益預(yù)測估價(jià)對(duì)象地未來收益求取報(bào)酬率或資本化率求取報(bào)酬率或資本化率選用適宜地收益法公式計(jì)算收益價(jià)格選用適宜地收

8、益法公式計(jì)算收益價(jià)格北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院第第2節(jié)節(jié) 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量的概念現(xiàn)金流量的概念 在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱流入系統(tǒng)的資金叫

9、現(xiàn)金流入?，F(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱凈現(xiàn)金流量。凈現(xiàn)金流量。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖 現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。圖中，表示出各現(xiàn)金流人、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：繪制現(xiàn)金流量圖的基本規(guī)則是：(1)以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的

10、延續(xù)，軸上的每一以橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長度稱為計(jì)息周期。橫坐標(biāo)軸上周期。橫坐標(biāo)軸上“o”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻?，F(xiàn)金流量時(shí)間標(biāo)度北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院(2)如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，如果現(xiàn)金流出或流人不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期

11、間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間，為了簡化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。(3)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為上一周期期末，即第作為上一周期期末，即第0期期期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第期末發(fā)生的，這就是在有關(guān)計(jì)算中出現(xiàn)第0周期的由來。周期的由來。(4)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)

12、金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院資金時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值 同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值，而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例來這一點(diǎn)，可以從將貨幣存人銀行，或是從銀行借款為例

13、來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將說明最容易理解。如果現(xiàn)在將1 000元存人銀行，一年后得元存人銀行，一年后得到的本利和為到的本利和為l 060元，經(jīng)過元，經(jīng)過1年而增加的年而增加的60元，就是在元，就是在1年年內(nèi)讓出了內(nèi)讓出了1 000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說，元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說，這這60元是元是1 000元在元在1年中的時(shí)間價(jià)值。年中的時(shí)間價(jià)值。北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解：(1)隨著時(shí)間的推移，資

14、金的價(jià)值會(huì)增加，這種現(xiàn)象叫資金隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加，這種現(xiàn)象叫資金增值。增值。(2)資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能取得的角度來看主要有；投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)的利潤；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)儉可能帶來的損失所得到的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)因風(fēng)儉可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償。應(yīng)獲得的補(bǔ)償。北京師范大學(xué)珠海分校

15、不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院利息與利率利息與利率利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)利息是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過償。如果將一筆資金存人銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息，這一過程可表示為：程可表示為：F n P In式中式中 F n 本利和；本利和；P本金；本金；In利息；利息；北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院

16、北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院利率利率利率是在單位時(shí)間利率是在單位時(shí)間(一個(gè)計(jì)息周期一個(gè)計(jì)息周期)內(nèi)所得的利息額與借貸金額內(nèi)所得的利息額與借貸金額(即本金即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。i x 100%式中式中 i1 一個(gè)計(jì)息周期的利息；一個(gè)計(jì)息周期的利息；上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。注意：注意：如果已知年利率為如果已知年利率為6，則月利率為，則月利率為i1P612北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院北京師范大學(xué)珠海分校不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。1、單利計(jì)息、單利計(jì)息單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：借貸時(shí)間成正。單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為：InP x n x in個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：個(gè)計(jì)息周期后的本利和為：Fn P(1+i x n