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1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃,一、概述,物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃是針對(duì)物業(yè)（包括房屋及設(shè)施設(shè)備）在使用過(guò)程中發(fā)生的松動(dòng)、污染、泄露、堵塞、磨損、振動(dòng)、發(fā)熱、壓力異常等各種故障、缺陷，需要進(jìn)行養(yǎng)護(hù)、修理而制定的維修保養(yǎng)計(jì)劃，它主要包括年計(jì)劃、季計(jì)劃和月計(jì)劃三大類。,二、維修保養(yǎng)計(jì)劃制定的目的和意義,通過(guò)有計(jì)劃的維修保養(yǎng)，可以保證房屋以及附屬設(shè)施設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，維持正常的使用功能，最大限度的滿足用戶需求；同時(shí)還可以降低故障、杜絕事故的發(fā)生，有效地延長(zhǎng)物業(yè)使用壽命，降低物業(yè)壽命周期費(fèi)用，促進(jìn)物業(yè)保值增值，為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值，為企業(yè)贏得效益和品牌。,三.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)方針,物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)要

2、始終堅(jiān)持“預(yù)防為主、養(yǎng)修結(jié)合、主動(dòng)保養(yǎng)、適時(shí)修理”的方針，即：在做好房屋與設(shè)施設(shè)備日常養(yǎng)護(hù)（主要是6S）的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃的對(duì)其進(jìn)行科學(xué)合理的維修保養(yǎng)，對(duì)房屋和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清掃、檢查、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐、油漆、保溫，保證設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)，提高設(shè)備和系統(tǒng)的運(yùn)行效率，減少設(shè)備故障，避免設(shè)備事故，保證用戶需求；同時(shí)降低設(shè)備耗能，減少環(huán)境污染，延長(zhǎng)設(shè)備大、中修間隔期或取消設(shè)備大修，從而延長(zhǎng)設(shè)備的有效使用壽命，降低設(shè)備壽命周期費(fèi)用，最終達(dá)到促進(jìn)物業(yè)保值增值的目的。,設(shè)備的修理，是根據(jù)企業(yè)的性質(zhì)、設(shè)備特點(diǎn)及設(shè)備在使用中所起的作用，選擇適當(dāng)?shù)木S修方式，適當(dāng)?shù)男蘩碇芷诨驎r(shí)機(jī)，采用新工藝、新技術(shù)、新

3、材料和科學(xué)方法，以提高維修質(zhì)量，減少停機(jī)時(shí)間，降低維修費(fèi)用，達(dá)到適時(shí)有效、低成本的目的。,四.房屋及設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃管理的范圍和內(nèi)容,按照物業(yè)服務(wù)合同雙方約定的管理范圍和內(nèi)容，包括建筑物、構(gòu)筑物主體及附屬設(shè)施設(shè)備，主要是：1.房屋的結(jié)構(gòu)部分：基礎(chǔ)、墻、梁、柱、樓板、地面、屋面、樓梯等；,2.房屋的裝飾部分：門窗、樓梯扶手、內(nèi)外裝飾等；3.共用設(shè)施設(shè)備：變配電、動(dòng)力、照明、電梯、給排水、暖通空調(diào)、消防、安防、車場(chǎng)設(shè)備等；4.共用配套設(shè)施：道路、場(chǎng)地、健身器材、圍欄、標(biāo)識(shí)等。,五.設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的制訂,（一）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的方式與類別1、維修方式設(shè)備維修方式具有維修策略的含義。現(xiàn)代設(shè)備

4、管理強(qiáng)調(diào)對(duì)各類設(shè)備采用不同的維修方式，就是強(qiáng)調(diào)設(shè)備維修應(yīng)遵循設(shè)備物質(zhì)運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律，在保證使用的前提下，合理利用維修資源，達(dá)到壽命周期費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的目的。,（1）事后維修：,事后維修就是對(duì)一些設(shè)備，不將其列入預(yù)防性維修計(jì)劃，發(fā)生故障后或性能、精度降低到不能滿足使用要求時(shí)再進(jìn)行修理，即“壞了再修”。這種維修方式可以發(fā)揮主要零部件的最大壽命，使維修經(jīng)濟(jì)性好。作為一種維修策略，不同于傳統(tǒng)的壞了再修。,它不適用于對(duì)使用影響較大的設(shè)備，而適用于下列設(shè)備：對(duì)故障停機(jī)不會(huì)影響正常使用的設(shè)備；利用率低或有備用的設(shè)備；修理技術(shù)不復(fù)雜又能提供備件的設(shè)備。如：空調(diào)系統(tǒng)和給排水系統(tǒng)中所用的“一運(yùn)兩備（或多備）”的水泵等

5、設(shè)備。,（2）預(yù)防維修：,為防止設(shè)備性能、精度劣化或?yàn)榱私档驮O(shè)備故障率，按事先規(guī)定的修理計(jì)劃和技術(shù)要求進(jìn)行的修理活動(dòng)，稱為預(yù)防維修。對(duì)重點(diǎn)和主要設(shè)備進(jìn)行預(yù)防維修，是貫徹設(shè)備維修“預(yù)防為主”方針的重要工作，主要采取兩種方式：一是定期維修：是在規(guī)定時(shí)間的基礎(chǔ)上執(zhí)行預(yù)防維修活動(dòng)，具有周期性特點(diǎn)。二是狀態(tài)監(jiān)測(cè)維修：是以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)，按實(shí)際需要進(jìn)行修理的預(yù)防維修方式。,（3）改善維修：,是為消除設(shè)備先天性缺陷或頻發(fā)故障，對(duì)設(shè)備局部結(jié)構(gòu)或零件設(shè)計(jì)加以改進(jìn)，結(jié)合修理進(jìn)行改裝以提高其可靠性和維修性措施的維修方式。,2、修理類別,主要有：大修、中修、項(xiàng)修、保養(yǎng)等。（1）大修：大修是設(shè)備基準(zhǔn)零件磨損嚴(yán)重，主

6、要精度、性能大部分喪失，必須進(jìn)行全面修理，才能恢復(fù)其效能時(shí)使用的一種修理方式。,設(shè)備大修的內(nèi)容包括：,對(duì)設(shè)備進(jìn)行全部解體、清洗，修理基準(zhǔn)件,更換或修復(fù)磨損件；全部研刮或磨削導(dǎo)軌面；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè)；修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油；進(jìn)行整體測(cè)定、試車。,（2）中修：介于設(shè)備大修與項(xiàng)修之間的修理。,對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體、清洗、檢查，更換或修復(fù)磨損件；修理、調(diào)整設(shè)備的電氣系統(tǒng)；重新按標(biāo)準(zhǔn)組裝，檢測(cè)；修復(fù)設(shè)備的附件以及修復(fù)設(shè)備外觀；重新按標(biāo)準(zhǔn)加入工質(zhì)、潤(rùn)滑油；進(jìn)行整體測(cè)定、試車。,（3）項(xiàng)修：項(xiàng)目修理是對(duì)設(shè)備精度、性能的劣化缺陷進(jìn)行針對(duì)性的局部修

7、理。（4）保養(yǎng)：對(duì)在用設(shè)備，根據(jù)運(yùn)行規(guī)律及計(jì)劃點(diǎn)檢的結(jié)果可以確定維修保養(yǎng)間隔期,以維修保養(yǎng)間隔期為基礎(chǔ)，編制維修保養(yǎng)計(jì)劃，對(duì)設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)，這就是計(jì)劃性維修保養(yǎng)。,3.修理周期和修理周期結(jié)構(gòu),（1）修理周期：是指兩次相鄰大修之間的間隔時(shí)間。（2）修理間隔期：是指兩次相鄰計(jì)劃修理之間的工作時(shí)間。（3）修理周期結(jié)構(gòu)：指在一個(gè)修理周期內(nèi)應(yīng)采取的各種修理方式的次數(shù)和排列順序。如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期采用的修理周期結(jié)構(gòu)：9621的修理周期結(jié)構(gòu)。（K：大修，C：中修，M：小修，B：保養(yǎng)）KBMBMBCBMBMBCBMBMBK。,（二）設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的種類,1、年度計(jì)劃年度維修保養(yǎng)計(jì)劃是物業(yè)管理項(xiàng)目在每

8、年的第四季度由項(xiàng)目經(jīng)理編制、經(jīng)公司工程部審核、由總工程師和總經(jīng)理批準(zhǔn)后由項(xiàng)目組織實(shí)施的計(jì)劃。它是設(shè)施設(shè)備管理必須認(rèn)真執(zhí)行的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理項(xiàng)目管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的可靠保證。,年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃主要包括兩大內(nèi)容：一是按公司程序文件要求填寫的年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表；二是年計(jì)劃的編寫依據(jù)和有關(guān)說(shuō)明。年計(jì)劃必須于每年的12月20日前完成審批下達(dá)，以便項(xiàng)目在25日前提交下月工作計(jì)劃、采購(gòu)計(jì)劃和費(fèi)用計(jì)劃，保證計(jì)劃執(zhí)行的嚴(yán)肅性。,2、季節(jié)性計(jì)劃,季節(jié)性計(jì)劃是根據(jù)季節(jié)變化和年計(jì)劃的安排做出的季節(jié)性維修保養(yǎng)計(jì)劃，是由管理處設(shè)備維修主管編寫，報(bào)管理處經(jīng)理審核批準(zhǔn)實(shí)施，并上報(bào)公司工程部備案監(jiān)管的維修保

9、養(yǎng)計(jì)劃。采用填寫設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表即可；如有特殊情況或?qū)δ暧?jì)劃調(diào)整，則需要文字說(shuō)明。,3、月計(jì)劃,維修保養(yǎng)的月計(jì)劃是由管理處設(shè)備維修主管（班長(zhǎng)）依據(jù)年計(jì)劃和季節(jié)計(jì)劃編寫并應(yīng)在下一個(gè)計(jì)劃月內(nèi)完成的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，它與其他的月工作計(jì)劃一并上報(bào)公司企業(yè)管理部，納入計(jì)劃管理、考核；并由公司工程部支持、配合實(shí)施和監(jiān)督。與該計(jì)劃同時(shí)上報(bào)的還應(yīng)有備件和機(jī)物料采購(gòu)計(jì)劃和費(fèi)用計(jì)劃。月計(jì)劃必須全面落實(shí)完成，才能保證年計(jì)劃的真正實(shí)現(xiàn)。,4、計(jì)劃調(diào)整,當(dāng)年計(jì)劃制定并被批準(zhǔn)后，就具有公司內(nèi)部法定的意義，必須執(zhí)行和完成，決不允許隨意修改。但各管理處在執(zhí)行中會(huì)遇到各種問(wèn)題，使計(jì)劃無(wú)法按期實(shí)施，這就需要調(diào)整計(jì)劃。具

10、體做法應(yīng)該是：需調(diào)整計(jì)劃時(shí)，由管理處經(jīng)理在上報(bào)月計(jì)劃時(shí)提出申請(qǐng)，并說(shuō)明調(diào)整的理由和以后的安排，上報(bào)公司工程部，由工程部審核報(bào)請(qǐng)總工程師批準(zhǔn)才能生效，否則，工程部報(bào)企管部按原計(jì)劃進(jìn)行考核。,（二）年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃編寫依據(jù),1、物業(yè)服務(wù)合同的約定；2、物業(yè)房屋清單、設(shè)備清單；3、公司的設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)；4、設(shè)施設(shè)備的開(kāi)/關(guān)機(jī)次數(shù)與運(yùn)行時(shí)間；5、設(shè)備運(yùn)行的平均負(fù)荷；6、設(shè)備安裝或最后一次維修保養(yǎng)的時(shí)間；,7、有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備管理的有關(guān)要求；8、設(shè)施設(shè)備的管理目標(biāo)和使用要求；9、設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)和技術(shù)參數(shù)（查運(yùn)行日志和完好率評(píng)定）；10、各種資源條件，如：人力、技術(shù)、裝備、資金等。

11、,（三）編制設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃應(yīng)注意的問(wèn)題,1、用戶的使用需求和特殊安排；2、季節(jié)變化對(duì)設(shè)施設(shè)備的影響和需求；3、季節(jié)條件對(duì)維修保養(yǎng)工作的影響；4、維修保養(yǎng)需要資源的提前安排；5、公司、項(xiàng)目、業(yè)主和行業(yè)主管部門的各種其他要求；,6、編寫計(jì)劃時(shí)要按房屋清單、設(shè)備清單的專業(yè)分類和編號(hào)順序進(jìn)行編制，要把修理、改造和維護(hù)保養(yǎng)分開(kāi)，如電氣設(shè)備，應(yīng)按設(shè)備清單序號(hào)的排列順序，先列高壓柜和變壓器等需要年檢的重要設(shè)備，再列低壓配電柜、動(dòng)力配電柜、開(kāi)關(guān)柜、照明配電柜等。其他設(shè)備以此類推。7、對(duì)設(shè)備維修保養(yǎng)手冊(cè)規(guī)定以外的特殊情況或業(yè)主的特殊要求必須做情況說(shuō)明。,（五）計(jì)劃編制程序,1、編前準(zhǔn)備（1）房屋及設(shè)施設(shè)備

12、技術(shù)狀態(tài)鑒定，主要信息來(lái)源包括：1）房屋及設(shè)施設(shè)備的完好率評(píng)定；2）設(shè)施設(shè)備日常巡檢及定期檢查記錄；3）主要設(shè)備的運(yùn)行日志；4）設(shè)備的故障、事故處理報(bào)告和記錄；5）重點(diǎn)設(shè)備的年檢報(bào)告；6）用戶對(duì)設(shè)備使用過(guò)程中的反映與投訴。,（2）上年度設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和計(jì)劃的執(zhí)行情況以及存在的問(wèn)題；（3）物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備下年度的管理目標(biāo)和要求，包括業(yè)主、公司與行業(yè)的要求。（4）管理處員工對(duì)計(jì)劃的意見(jiàn)和建議。,2、計(jì)劃編制,（1）先起草設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計(jì)劃的設(shè)想和具體安排；（2）再填寫年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表；（3）編寫計(jì)劃編制說(shuō)明。,3、計(jì)劃自審,（1）計(jì)劃初步完成后，先組織管理處員工骨干對(duì)計(jì)劃進(jìn)行討論，聽(tīng)取其意見(jiàn)，必要時(shí)進(jìn)行修改；（2）確定后，由管理處經(jīng)理簽字上報(bào)公司工程部。,2、計(jì)劃審批,（1）公司工程部收到管理處上報(bào)的年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，要進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)存在的問(wèn)題，要及時(shí)與管理處經(jīng)理或主管溝通，有必要時(shí)進(jìn)行修改。對(duì)問(wèn)題較大的計(jì)劃要返還管理處并說(shuō)明存在的問(wèn)題，由管理處經(jīng)理進(jìn)行修訂，然后上報(bào)。,（2）經(jīng)公司工程部審核并符合要求的年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃由工程部經(jīng)理簽字后報(bào)公司總工程師審閱簽字。（3）經(jīng)總工程師審閱簽字后的年設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。,ThankYou!,