萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算 1.目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本， 便于成本資料的比擬和分析。 2.范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 3.職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況； 集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格根據(jù)國家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組 織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改良成本核 算辦法，合理確定成本計(jì)算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn) 確、完好地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求 降低成本的途徑，同時(shí)對在本規(guī)范施行經(jīng)過中發(fā)生的問題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理 部反應(yīng)。 4.方法和經(jīng)過控制 4.1成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1根據(jù)成本核算對象確實(shí)定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對象。 4.1.2設(shè)置有關(guān)成本核算會計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。 4.1.3按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、 標(biāo)準(zhǔn)。 4.1.4將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。4.1.5編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對象的開發(fā)總成本。 4.1.6正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 4.1.7正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可 售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 4.1.8編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 4.2成本核算對象確實(shí)定 4.2.1成本核算對象確實(shí)定原則 4.2.1.1知足成本計(jì)算的需要； 4.2.1.2便于成本費(fèi)用的歸集； 4.2.1.3利于成本的及時(shí)結(jié)算； 4.2.1.4適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。 4.2.2成本核算對象確實(shí)定方法 各公司可根據(jù)成本核算對象確實(shí)定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定詳細(xì)成本核算 1/15 對象。 4.2.2.1成片分期〔區(qū)〕開發(fā)的項(xiàng)目，能夠以各期(區(qū))為成本核算對象。 4.2.2.2同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的 基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 4.2.2.3同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同構(gòu)造的，還應(yīng)按構(gòu)造劃分成本核算 對象。 4.2.2.4根據(jù)核算和管理需要，對獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不管其支出 能否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對象。對于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，能夠不單獨(dú)作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。 4.3成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容 4.3.1成本費(fèi)用項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的詳細(xì)情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)： 4.3.1.1土地獲得價(jià)款 4.3.1.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 4.3.1.3主體建筑工程費(fèi) 4.3.1.4主體安裝工程費(fèi) 4.3.1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 4.3.1.6園林環(huán)境工程費(fèi) 4.3.1.7配套設(shè)施費(fèi) 4.3.1.8開發(fā)間接費(fèi) 4.3.2各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容 4.3.2.1土地獲得價(jià)款 指為獲得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括下面內(nèi)容： A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納 的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用處和 超面積補(bǔ)交的地價(jià)。 B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相 應(yīng)稅金等。 C、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、 2/15 接口補(bǔ)償費(fèi)。 D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動 遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。 4.3.2.2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)： 指在獲得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平〞等前期費(fèi)用。主要包括下面內(nèi)容： A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi) (1)勘測丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察 費(fèi)，沉降觀測費(fèi)，日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、 定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。 (2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。 設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。 其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。 (3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi) B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi) (1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào) 建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改 基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料 基金(或墻改專項(xiàng)基金)、老師住宅基金(或中小學(xué)老師住宅補(bǔ)貼 費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。 (2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi) C、“三通一平〞費(fèi)： (1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。 (2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、 遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。 (3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改 造、遷移等費(fèi)用。 (4)場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。 3/15 D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi) (1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 (2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。 (3)臨時(shí)場地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。 (4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 4.3.2.3主體建筑工程費(fèi) 指項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)過中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括： A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁〔坡〕工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢 及檢測費(fèi)、降水。 B、構(gòu)造及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架〔含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)〕、砌體、 找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散 水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體〔高層建筑的裙樓 有架空層，原則上架空層構(gòu)造列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層構(gòu)造 并入塔樓〕。 C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。 D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬 的精裝修費(fèi)用。 E、戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。 4.3.2.4主體安裝工程費(fèi) A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)； (1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)〔自來水／排水／直飲水／熱水〕； (2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)〔地板熱／電熱膜／分戶燃?xì)鉅t／管道系統(tǒng)／暖氣片〕； (3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)； (4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、 燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋 B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi) (1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用； (2)電梯及其安裝費(fèi)； (3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)； 4/15 (4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)； (5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。 C、弱電系統(tǒng)費(fèi) (1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； (2)對講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用； (3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用； (4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用； (5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用； (6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。 4.3.2.5社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi) (1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接 的消火栓等費(fèi)用； (2)雨污水系統(tǒng)費(fèi)用 B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用 C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 D、室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi) (1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低 壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用； (2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用； (3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、 檢查井等費(fèi)用 E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi) (1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理 系統(tǒng)的費(fèi)用； (2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用； (3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對掃等； (4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用； (5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用； (6)電子公告屏費(fèi)用 5/15 4.3.2.6園林環(huán)境工程費(fèi) 指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括： A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化 支出； B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； C、道路、廣場建造費(fèi)：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等； D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門； E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈； F、室外背景音樂； G、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座 椅、陽傘等。 4.3.2.7配套設(shè)施費(fèi) 指房屋開發(fā)經(jīng)過中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括下面幾類： A、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包 括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等； B、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會 的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健 身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出； C、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和獲得經(jīng)營收益 權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用； D、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣? 法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等詳細(xì)情況確定能否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通 過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，獲得了該配套設(shè)施的 產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。 該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如： A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施； B、業(yè)主會所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所構(gòu)造； C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置； D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置； E、球場； 6/15 F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)； G、車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。 4.3.2.8開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。 A、工程管理費(fèi) (1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用； (2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用； (3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補(bǔ)貼等人工費(fèi) 以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi) (4)施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎 (5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)； (6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)； (7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。 B、營銷設(shè)施建造費(fèi) (1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告； (2)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)