本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。8/13/2023中海成都國際社區(qū)項目中海成都國際社區(qū)項目啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議啟動區(qū)定位及物業(yè)發(fā)展建議謹呈中海興業(yè)（成都）有限公司8/13/2023本報告是嚴格保密的。項目研究工作的階段劃分項目研究工作的階段劃分第一階段項目整體定位及整體開發(fā)思路2004/06/282004/08/20第二階段終稿第三階段營銷戰(zhàn)略工作工作最終成果最終成果客戶特性研究競爭市場研究大盤啟動模式研究普通高端消費者訪談項目的優(yōu)劣勢分析和價值判斷成功案例借鑒項目整體定位規(guī)劃設計建議項目整體開發(fā)思路啟動區(qū)定位及啟動策略建筑單體建議配套物業(yè)發(fā)展建議大盤啟動模式研究競爭樓盤分析消費者需求分析已完成工作2004/08/30第二階段工作提交初步結論2第一階段主要成果3本報告是嚴格保密的。上階段工作成果回顧上階段工作成果回顧開放的開放的開放的開放的國際的國際的國際的國際的公園的公園的公園的公園的高尚的高尚的高尚的高尚的城區(qū)城區(qū)城區(qū)城區(qū)區(qū)域整體價值定位區(qū)域整體價值定位OCTOCTOCTOCT：Open city town Open city town Open city town Open city town4本報告是嚴格保密的。整體開發(fā)思路及啟動區(qū)位置整體開發(fā)思路及啟動區(qū)位置寫字樓酒店文化活動中心綜合市場國際學校商業(yè)廣場幼兒園幼兒園涉外醫(yī)院高爾夫練習場專業(yè)街(酒吧街)休閑廣場森林景觀大道高級會所國際網(wǎng)球中心集中商業(yè)5達成啟動區(qū)目標必須解決的問題6本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)目標啟動區(qū)目標啟動區(qū)起價4000元/平米以上（均價約4500元/平米），成本利潤率達到15均價4500元/平米意味著什么樣的樓盤品質？目標7本報告是嚴格保密的。市場市場45004500元元/平米樓盤具有的各項特征平米樓盤具有的各項特征片區(qū)典型樓盤選擇樓盤特征價格主力戶型社區(qū)配套高新西區(qū)學林雅園等l類別墅產(chǎn)品l性價比高總價60萬70萬超過220m2的疊拼極少、簡單西區(qū)金沙園、蜀風花園城、博瑞花園、錦城花園等l成熟區(qū)域l區(qū)域內的文脈l社區(qū)環(huán)境好總價50萬60萬單價38004500140m2180m2會所、商業(yè)街、幼兒園南區(qū)中海名城、翡翠城、清華坊等l成熟區(qū)域l社區(qū)環(huán)境l教育配套l具備特殊景觀資源60萬70萬130m2150m2會所、商業(yè)街、幼兒園、學校、獨特的自然資源其他區(qū)域金林半島、麓山國際等l別墅產(chǎn)品l具備特殊景觀資源60萬80萬聯(lián)排7500元/m2200m2左右聯(lián)排會所、獨特的自然資源8本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)目標分解（期望結果，啟動區(qū)目標分解（期望結果，R2R2）均價4500元/平米目標內涵內涵內涵內涵1 1 1 1、低密度住宅產(chǎn)品、低密度住宅產(chǎn)品、低密度住宅產(chǎn)品、低密度住宅產(chǎn)品2 2 2 2、具有獨特的優(yōu)勢資源、具有獨特的優(yōu)勢資源、具有獨特的優(yōu)勢資源、具有獨特的優(yōu)勢資源3 3 3 3、區(qū)域生活配套成熟、區(qū)域生活配套成熟、區(qū)域生活配套成熟、區(qū)域生活配套成熟4 4 4 4、社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好、社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好、社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好、社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好5 5 5 5、良好教育配套設施、良好教育配套設施、良好教育配套設施、良好教育配套設施6 6 6 6、社區(qū)配套滿足高品質生活需求、社區(qū)配套滿足高品質生活需求、社區(qū)配套滿足高品質生活需求、社區(qū)配套滿足高品質生活需求9本報告是嚴格保密的。R1R1，非期望結果，非期望結果區(qū)域環(huán)境啟動位置啟動配套l區(qū)域規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)區(qū)l周邊生活氛圍淡薄l地塊北面中部l容積率1.5左右l國際風情商業(yè)街l學校、幼兒園l會所相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高相對于成都其他高檔樓盤，啟動區(qū)容積率較高啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示啟動區(qū)臨近西延線，核心公園資源不能展示區(qū)域內生活配套不足區(qū)域內生活配套不足區(qū)域內生活配套不足區(qū)域內生活配套不足啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍啟動區(qū)商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍10本報告是嚴格保密的。R1R1（非期望結果）與（非期望結果）與R2R2（期望結果）產(chǎn)生（期望結果）產(chǎn)生的矛盾的矛盾v啟動區(qū)容積率較高v核心資源不能展示v區(qū)域內配套不足v商業(yè)街僅能展示，不能形成商業(yè)氛圍v低密度產(chǎn)品體現(xiàn)高檔品質v獨特的核心資源展示v區(qū)域生活配套成熟v社區(qū)內規(guī)劃、環(huán)境良好v良好教育配套設施v社區(qū)配套滿足高品質生活需求現(xiàn)實目標Q1Q1：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾：高容積率與高端產(chǎn)品之間的矛盾Q2Q2：核心資源展示的矛盾：核心資源展示的矛盾：核心資源展示的矛盾：核心資源展示的矛盾Q3Q3：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾：陌生區(qū)域與成熟配套之間的矛盾本階段核心解決的三大矛盾11問題的解決方案啟動模式及策略配套物業(yè)發(fā)展建議建筑單體物業(yè)發(fā)展建議12本報告是嚴格保密的。大盤啟動模式研究大盤啟動模式研究大盤開發(fā)模式研究：大盤啟動模式大盤開發(fā)模式研究：大盤啟動模式 華僑城華僑城波托菲諾：波托菲諾：108108萬萬mm2 2，容積率，容積率，1717年成熟社區(qū)年成熟社區(qū)中心區(qū)中心區(qū)黃埔雅苑：黃埔雅苑：4747萬萬mm2 2，強勢地段，強勢地產(chǎn)商，強勢地段，強勢地產(chǎn)商南山后海南山后海蔚藍海岸：蔚藍海岸：5555萬萬mm2 2，濱海大道開通的最大獲益者，濱海大道開通的最大獲益者二線關外二線關外四季花城：四季花城：5353萬萬mm2 2，工薪白領的精神家園，工薪白領的精神家園參照系：深圳銷售龍虎榜13本報告是嚴格保密的。大盤啟動模型大盤啟動模型蔚藍海岸蔚藍海岸每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：18.318.3萬萬每期套數(shù)均值：每期套數(shù)均值：16671667套套啟動規(guī)模：啟動規(guī)模：8.48.4萬萬啟動配置：缺乏啟動配置：缺乏“畫餅畫餅”模式：描繪宏偉藍圖模式：描繪宏偉藍圖啟動模式啟動模式適用范圍：1、價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）2、存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分同類項目：桃源居14本報告是嚴格保密的。蔚藍海岸的開發(fā)策略蔚藍海岸的開發(fā)策略時間軸1999.112000.4第一期第二期第三期價格走勢20.325.9分期規(guī)模8.4萬M22000.52002.122002.52003.4主力戶型70-120的2-3房100-150的3-4房100-200的3-5房660065005300首期缺乏配置居住氛圍不濃項目總建55萬，首期周邊居住氣氛不濃，缺乏配套，開發(fā)8.4萬，僅為總體1/7，一期建成，社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。15本報告是嚴格保密的。大盤的啟動模型大盤的啟動模型黃埔雅苑黃埔雅苑每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：11.9811.98萬萬m2 m2 每期套數(shù)均價值：每期套數(shù)均價值：753753套套啟動規(guī)模：啟動規(guī)模：10.710.7萬萬m2 m2 啟動配置：會所（售樓處）啟動配置：會所（售樓處）“以點帶面以點帶面”啟動模式理論基礎：心理學觀點：當一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認為此人在各方面都具有超凡的能力新經(jīng)濟學觀點：消費者是有限理性的波托菲諾波托菲諾每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：11.9811.98萬萬m2 m2 啟動規(guī)模：啟動規(guī)模：7.17.1萬萬m2 m2 啟動配置：會所（售樓處）啟動配置：會所（售樓處）“以點帶面以點帶面”啟動模式16本報告是嚴格保密的。黃埔雅苑的開發(fā)策略黃埔雅苑的開發(fā)策略13.3分期規(guī)模主力戶型時間軸2000.72002.12002.5第一期第二 期第三期第四期2003.310.710.513.4價格走勢9200900090008500首期配置：會所總規(guī)模47.9萬，首期啟動10.7萬，以后各期開發(fā)規(guī)模基本近似，首期配置只有會所。配套和社區(qū)氛圍不能充分展示，銷售期較長。以后各期規(guī)模逐漸遞增，銷售速度加快。萬M2107-126的3房128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房17本報告是嚴格保密的。波托菲諾的開發(fā)策略波托菲諾的開發(fā)策略3-419時間軸2002.12002.92002.72004上半年第一期6-72003-117.642.71.6高層250001500012000900085009000高層豪宅、多層花園洋房、townhouse、house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會所18本報告是嚴格保密的。大盤啟動模型大盤啟動模型理論基礎：新經(jīng)濟學觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求同類項目：陽光棕櫚園四季花城四季花城每期開發(fā)均值：每期開發(fā)均值：7.577.57萬萬m2 m2 每期套數(shù)均價值：每期套數(shù)均價值：641641套套啟動規(guī)模：啟動規(guī)模：7.647.64萬萬m2 m2 啟動配置：啟動配置：300300米花城商業(yè)街米花城商業(yè)街“以小博大以小博大”啟動模式19本報告是嚴格保密的。四季花城的開發(fā)策略四季花城的開發(fā)策略8.844.25分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸1999年2000初2000-102001-10第一期第二期第三期第四期第五期第七期第六期9.162002-52002-92001-57.649.138.395.58價格走勢4100390038003950390033003600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。萬M220本報告是嚴格保密的。大盤啟動模型的結論大盤啟動模型的結論結論結論1 1：驗證原來的啟動規(guī)模：驗證原來的啟動規(guī)模：大盤的啟動規(guī)模通常為7-15 萬，滿足成本經(jīng)濟、市場消化、規(guī)模展示三大要求結論結論2 2：大盤要一舉奠定氣勢：大盤要一舉奠定氣勢結論結論3 3：啟動期一般的配套形式為：啟動期一般的配套形式為：會所及景觀主軸或廣場、風情商業(yè)街21本報告是嚴格保密的。大盤的啟動模式大盤的啟動模式“以點帶面以點帶面”“以小博大以小博大”“以本傷人以本傷人”“畫餅畫餅”模式模式反營銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟范疇反營銷的做法，屬于產(chǎn)品經(jīng)濟范疇低成本營銷手法，成為目前主流模式低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗經(jīng)濟的萌芽狀態(tài)體驗經(jīng)濟的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物結論結論結論結論4 4 4 4：本項目適合的模式為：本項目適合的模式為：本項目適合的模式為：本項目適合的模式為：“以小博大以小博大以小博大以小博大”的啟動模式，我們的展示為：的啟動模式，我們的展示為：的啟動模式，我們的展示為：的啟動模式，我們的展示為：外圍外圍外圍外圍+示范路示范路示范路示范路+會所會所會所會所+景觀軸景觀軸景觀軸景觀軸22本報告是嚴格保密的。參照大盤啟動的一般規(guī)律，結合本項目規(guī)參照大盤啟動的一般規(guī)律，結合本項目規(guī)劃，啟動區(qū)規(guī)模約劃，啟動區(qū)規(guī)模約1010萬平米萬平米地塊編號用地面積（m2）容積率建筑面積（m2）備注1號（北）762001.2897536啟動區(qū)2號（中）1058001.811914983號（南）815001.31106765住宅一期合計2635001.50395799物業(yè)類型容積率用地面積（m2）用地面積比例建筑面積（m2）建筑面積比例疊拼別墅0.81524020%1219212.5%多層1.24876064%5851260%小高層2.21220016%2684027.5%合計1.2876200100%97544100%項目一期面積表項目啟動區(qū)物業(yè)分類表u按照項目總規(guī)劃，一期住宅占地263500m2，容積率1.50；二期住宅占地243500m2，容積率1.38，；三期住宅占地204900m2，容積率1.75。u啟動區(qū)根據(jù)項目展示要求，建議采用低容積率。23本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)定位啟動區(qū)定位u定位考慮原則u一、符合整體定位u二、吻合現(xiàn)階段目標客戶習慣啟動區(qū)定位國際城區(qū)國際城區(qū)示范區(qū)示范區(qū)24本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)定位詮釋啟動區(qū)定位詮釋是社會公眾的期待！啟動區(qū)是國際社區(qū)的震撼亮相一種全新開發(fā)理念的演繹 一個能提升城市形象的全新城區(qū)一個全市人民向往的居住中心一種積極向上的生活追求示范區(qū)示范區(qū)25本報告是嚴格保密的。客戶定位客戶定位啟動區(qū)目標客戶 游離客戶游離客戶偶得客戶偶得客戶游離客戶游離客戶重要客戶重要客戶核心客戶核心客戶全市內多次置業(yè)高端客戶、大西南高端客戶高新區(qū)高管其他西區(qū)換房客戶26本報告是嚴格保密的。目標客戶需求與本項目的擬合度分析目標客戶需求與本項目的擬合度分析客戶分類資源區(qū)域價格小區(qū)規(guī)劃品牌配套產(chǎn)品學校市內多次置業(yè)的高端客戶大西南客戶高新西區(qū)高管西區(qū)換房客戶1 1、目標客戶重視規(guī)劃，啟動區(qū)的城區(qū)界定及規(guī)劃展示尤為重要，、目標客戶重視規(guī)劃，啟動區(qū)的城區(qū)界定及規(guī)劃展示尤為重要，是啟動區(qū)吸引目標客戶的核心競爭力是啟動區(qū)吸引目標客戶的核心競爭力2 2、對核心客戶的擬合分析，產(chǎn)品、配套及區(qū)域認知是項目開發(fā)努、對核心客戶的擬合分析，產(chǎn)品、配套及區(qū)域認知是項目開發(fā)努力的方向力的方向27本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)策略啟動區(qū)策略抓中高端市場主流，高端產(chǎn)品及形象起到標識作用，中高端的產(chǎn)品加快銷售速度啟動開發(fā)的關鍵四件事l區(qū)域邊界打造l展示街區(qū)l實景展示區(qū)l引進少量特色店，氛圍營造啟動區(qū)策略28問題的解決方案啟動模式及策略配套物業(yè)發(fā)展建議建筑單體物業(yè)發(fā)展建議29本報告是嚴格保密的。配套物業(yè)發(fā)展建議配套物業(yè)發(fā)展建議文化活動中心（賣場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定位及分布道路/及導識系統(tǒng)啟動區(qū)選址國際公寓定位國際學校發(fā)展模式建議集中商業(yè)分期開發(fā)建議30本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)選址標準啟動區(qū)選址標準航空限高15米航空限高50米航空限高50米航空限高27.5米容積率高，不適宜標竿產(chǎn)品由中部開發(fā)，有利由中部開發(fā)，有利于土地均勻升值于土地均勻升值標準一：一般選擇資源最好或臨路昭示性最好的地方標準二：標竿產(chǎn)品，建立區(qū)域價格體系標準三：有利于土地均勻升值31本報告是嚴格保密的。兩種啟動方案代表兩種啟動方案代表方案一：臨路昭示性最好方案二：展示差異化核心資源在案例揭示的啟動區(qū)選址規(guī)律下，本項目可能的啟動方案有以下兩種32本報告是嚴格保密的。兩種啟動方案優(yōu)劣勢分析兩種啟動方案優(yōu)劣勢分析u方案一基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址，啟動開發(fā)難度低，符合政府形象展示的目標。但對區(qū)域價值建立較弱，開發(fā)目標需要在中后期努力實現(xiàn)達成。u方案二是基于目標的啟動區(qū)選址。有利于快速建立區(qū)域價值，獲得較大開發(fā)收益，但前期需要與政府談判，投入資金量大，風險加大。基于現(xiàn)實的啟動區(qū)選址（方案一）基于目標的啟動區(qū)選址（方案二）VS資源利用不足充足政府目標羊西線展示形象好羊西線展示形象弱開發(fā)商目標達成目標難度大較快達成開發(fā)目標價值實現(xiàn)前期價值實現(xiàn)低整體價值實現(xiàn)較高啟動難度啟動較容易需要資金投入及政府談判市場競爭競爭激烈建立排他性的核心優(yōu)勢開發(fā)風險開發(fā)風險低不可預計的因素多，有一定的開發(fā)風險根據(jù)實際開發(fā)目標及企業(yè)自身運作的特長，選定方案一為啟動區(qū)方案33本報告是嚴格保密的。配套物業(yè)發(fā)展建議配套物業(yè)發(fā)展建議文化活動中心（賣場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定位及分布道路/及導識系統(tǒng)啟動區(qū)選址國際公寓定位國際學校發(fā)展模式建議集中商業(yè)分期開發(fā)建議34本報告是嚴格保密的。國際公寓訪談要點國際公寓訪談要點外籍租賃客戶職業(yè)特征l主要租賃客戶為跨國公司的技術骨干，較多為歐美人或享受歐美公司福利待遇的其他外籍人士，有較高的住房消費水平現(xiàn)居住地l租賃凱萊帝景、銀都花園、錦繡花園等高端物業(yè)，注重安全舒適性租賃方式l由公司出面租房，考慮到安全性、生活習慣等方面要素，一般租住在一起、超過10戶租賃物業(yè)特點l外籍人士的外派均攜帶家屬，戶型要求適合全家人居住，面積超過150平米的三房兩廳為主要需求戶型，l對舒適性要求較高，如洗手間，要求面積較大的二衛(wèi)甚至三衛(wèi)l相對較喜愛電梯物業(yè)l期望小孩能受到良好的教育租賃期l在投資建廠初期是跨國公司技術骨干進入成都的高峰期l技術骨干外派為開發(fā)項目，短期項目在三個月以內，一般住酒店l項目開發(fā)期超過一年，由公司集體租賃公寓租金水平l60元/平米.月左右35本報告是嚴格保密的。定位國際公寓的原因定位國際公寓的原因u從自身資源條件、市場需求考慮，國際公寓有足夠的支持，且有利于實現(xiàn)開發(fā)遠景目標一、市場不能滿足國際公寓的需求一、市場不能滿足國際公寓的需求二、本項目臨近高速發(fā)展的高新西區(qū)，有明顯的地理二、本項目臨近高速發(fā)展的高新西區(qū)，有明顯的地理優(yōu)勢優(yōu)勢三、國際公寓經(jīng)濟效益好，可用作長期經(jīng)營的優(yōu)良資三、國際公寓經(jīng)濟效益好，可用作長期經(jīng)營的優(yōu)良資產(chǎn)產(chǎn)四、國際公寓能滿足政府四、國際公寓能滿足政府“國際社區(qū)國際社區(qū)”的期望，較高的期望，較高提升區(qū)域形象，有利于后續(xù)項目的開發(fā)提升區(qū)域形象，有利于后續(xù)項目的開發(fā)市場有需求，且成都市未形成真正的國際公寓區(qū)。目前外籍人士主要租住在銀都花園、凱萊帝景等高檔小區(qū)，且出于安全、生活習慣等方面的考慮，外籍人士均“扎堆”居住。國際公寓在市場上的租金水平在60元/平米.月左右，遠遠超出普通住宅的租金水平，有較好的經(jīng)濟效益本區(qū)域有地理優(yōu)勢。本區(qū)域緊鄰高新西區(qū)，交通便利，且擁有外籍人士較為關注的公園資源，有能力滿足外籍人士的生活、工作需求。36本報告是嚴格保密的。配套物業(yè)發(fā)展建議配套物業(yè)發(fā)展建議文化活動中心（賣場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定位及分布道路/及導識系統(tǒng)啟動區(qū)選址國際公寓定位國際學校發(fā)展模式建議集中商業(yè)分期開發(fā)建議37本報告是嚴格保密的。五種學校經(jīng)營模式五種學校經(jīng)營模式1、公辦民助學校國有，校長承辦，自主辦學，經(jīng)費自籌，政府監(jiān)督 2、民辦公助公民個人或社會團體是學校的主要出資者，政府教育部門則在校舍、教學設施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。3、股份制模式以入股的方式，吸納社會閑散資金，由教育專家管理經(jīng)營學校，學校實行所有權和經(jīng)營權的分離。4、股份合作制模式與股份制大致相同，不同點在于政府教育行政部門也是持股方，但政府并非以資金入股，而是將校產(chǎn)評估后，以資產(chǎn)入股。5、民辦學校模式學校民有民辦，它分為社會力量辦學和私人辦學兩種形式。38本報告是嚴格保密的。學校經(jīng)營模式初步判斷學校經(jīng)營模式初步判斷1、公辦民助5、民辦學校模式2、民辦公助3、股份制模式4、股份合作制模式與政府目標不符無需吸納資金與中海企業(yè)目標不符用排除法，可供借鑒的辦學模式為，模式2、模式439本報告是嚴格保密的。推薦辦學模式推薦辦學模式案例：桃源居清華試驗學校經(jīng)營模式：學校、政府、開發(fā)商三方參股總學位：70008000個學位私立學位：10002000個學位公立學位：60007000個學位，通過與政府的談判，學位按片區(qū)劃分，對住宅銷售的促進作用非常大比較優(yōu)勢：相對于模式3（民辦公助），保證了政府在學校發(fā)展中應有作用，同時避免了公辦學校政府對學校管得過多、管得過細的弊端。相對于其他模式，股份合作制更有創(chuàng)新性劣勢：需要與政府的強談判力模式模式4 4：股份合作制：股份合作制40本報告是嚴格保密的。參股方的主要權利和義務參股方的主要權利和義務前期整合各方資源；出資建校，提供教育所需的設施設備，是學校的主要出資者；不參與學校日常經(jīng)營管理辦學過程中，開發(fā)商、學校與教育行政部門之間要訂立協(xié)約，以明確各自的責任和義務。政府教育部門在校舍、教學設施、政策、人員等方面給予一定的扶持和幫助。提供教師隊伍；享有學校的日常經(jīng)營權、辦學方式、人事權、教育所得等開發(fā)商：政府：學校：41本報告是嚴格保密的。配套物業(yè)發(fā)展建議配套物業(yè)發(fā)展建議文化活動中心（賣場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定位及分布道路/及導識系統(tǒng)啟動區(qū)選址國際公寓定位國際學校發(fā)展模式建議集中商業(yè)分期開發(fā)建議42本報告是嚴格保密的。啟動區(qū)文化活動中心選址啟動區(qū)文化活動中心選址u啟動區(qū)文化活動中心兼賣場功能：u1、符合賣場選址標準u2、會所作為啟動區(qū)的配套，有利于展示效果賣場選址標準賣場選址標準n位置交通條件最好、昭示性最強的位置，且有環(huán)境、景觀資源可展示n需解決的問題看樓車輛、人流進入性n需配置的設施售樓處前具有停車位置（30個以上的車位），用作停車和營銷活動43本報告是嚴格保密的。賣場規(guī)劃賣場規(guī)劃u南北方向兩條主干道提前完工，展示大盤的氣勢氣質。u針對啟動區(qū)居住氛圍淡薄的問題，建議集中商業(yè)用地上搭建臨時商業(yè)，用免租的方式吸引商家進入，業(yè)態(tài)主要為餐飲、休閑類專業(yè)店，提升區(qū)域生活氛圍。u賣場（文化活動中心）建議臨近水系，水岸會所有利于氛圍營造多層+洋房多層+小高層展示區(qū)展示區(qū)臨時商業(yè)街商業(yè)風情街車流通道銷售中心(文化活動中心)社區(qū)干道景觀道景觀道人流通道44本報告是嚴格保密的。文化活動中心賣場功能規(guī)劃文化活動中心賣場功能規(guī)劃接待區(qū)：約50 洽談區(qū)：約100 VIP接待區(qū)：約50模型展示區(qū)：約200 概念演繹區(qū)：約80 室內活動區(qū)及影視區(qū)：約200 項目經(jīng)理辦公室：約50 現(xiàn)場財務辦公室：約50 銷售人員更衣區(qū)：約80資料室及其他辦公區(qū)：約40兒童游樂區(qū)：約150咖啡區(qū)：約50健身中心：200茶藝室：100棋牌室：80閱覽室：80銷售中心銷售中心配合展示功能配合展示功能合計：合計：1100110045本報告是嚴格保密的。文化活動中心的功能定位以避免虧損作為文化活動中心的功能定位以避免虧損作為首要考慮因素首要考慮因素根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗，將啟動區(qū)會所功能分為三部分1、社區(qū)服務類2、品牌服務類3、公益服務類自身盈利保本經(jīng)營提供公益服務，可能虧損品牌服務類主要利用自身品牌形成吸引力，無需布置在底層，根據(jù)經(jīng)驗，品牌健身會其規(guī)模在1000左右為宜u文化活動中心在滿足其基本功能的基礎上,盡量保證后期經(jīng)營的可盈利性。u品牌服務商家有利于提升形象，但租金水平較低。u公益服務類經(jīng)濟效益差，應當盡量縮減規(guī)模。46本報告是嚴格保密的。各種功能參考規(guī)模各種功能參考規(guī)模類型功能參考面積小計備注社區(qū)服務類干洗店201800 住宅區(qū)內易存活，能帶給居民切實的便利，同時具有相對較好的經(jīng)濟效益，置于較好位置?？p紉店20連鎖藥店200面包房50電器維修50沖印店50布藝店100美容美發(fā)300鮮花店50音像店50書店100其他800 品牌服務類品牌健身會10001200公益服務類乒乓球1501000 主要為社區(qū)居民提供公益服務，經(jīng)濟效益較差，置于較差位置。斯洛克200棋牌室100茶藝200圖書室150其他200合計4000 47本報告是嚴格保密的。配套物業(yè)發(fā)展建議配套物業(yè)發(fā)展建議文化活動中心（賣場）規(guī)劃園林景觀商業(yè)街定位及分布道路/及導識系統(tǒng)啟動區(qū)選址國際公寓定位國際學校發(fā)展模式建議集中商業(yè)分期開發(fā)建議48本報告是嚴格保密的。商業(yè)街定位商業(yè)街定位根據(jù)上一階段成果，本區(qū)域專業(yè)街鄰里商業(yè)街總規(guī)?？刂圃?0000平米左右，其中：Block國際風情商業(yè)街區(qū)5000平米鄰里商業(yè)街15000平米根據(jù)案例研究，鄰里商業(yè)街最大限度的滿足居民的便利性，分布呈多點、分散狀態(tài)。本項目的鄰里商業(yè)街應在分期、分區(qū)中具體體現(xiàn)，按照0.7-0.91平米/人的標準進行設計49本報告是嚴格保密的。BlockBlock國際風情商業(yè)街區(qū)的位置確定國際風情商業(yè)街區(qū)的位置確定國際風情街區(qū)是區(qū)域形象展示的重要組成部分，其位置需要符合以下條件1、作為啟動區(qū)的配套，能夠配合看樓路線進行展示2、交通通達性較好50本報告是嚴格保密的?？礃锹肪€及價值展示看樓路線及價值展示學校展示情趣小廣場展示集中綠地會所核心公園資源啟動區(qū)花街展示銷售中心看樓路線設計原則看樓路線設計原則其他價值點的有機串連其他價值點的有機串連展示核心資源展示核心資源展示區(qū)域開發(fā)氣勢展示區(qū)域開發(fā)氣勢商業(yè)街區(qū)商業(yè)街選址在啟動區(qū)北面，臨近集中配套區(qū)，配合看樓路線，兼顧昭示性和交商業(yè)街選址在啟動區(qū)北面，臨近集中配套區(qū)，配合看樓路