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1、精選資料XX物業(yè)系統(tǒng)中央空調(diào)運行保養(yǎng)管理制度編制日期2015.01.01審核日期2015.01.01批準日期2015.01.01修訂記錄日期修訂狀態(tài)修訂內(nèi)容修訂人審核人批準人1.目的維持設(shè)備良好性能，確保中央空調(diào)主機、水泵等運行正常。2.適用范圍適用于各城市物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)中心對各類中央空調(diào)的運行、保養(yǎng)。3.職責(zé)3.1工程維修主管負責(zé)組織中央空調(diào)運行和保養(yǎng)方案，監(jiān)督工作的執(zhí)行情況。3.2工程維修部負責(zé)中央空調(diào)的運行保養(yǎng)等。4.方法和過程控制4.1中央空調(diào)操作要求4.1.1 機組開機前編制運行方案，包括人員安排、外委工作安排、節(jié)能管理要求等;停機后編寫運行總結(jié)報告，包括機組的運行情況、維保情況、

2、能耗成本情況。4.1.2冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作，進行操作。4.1.3先打開循環(huán)水泵，待管網(wǎng)壓力正常。4.1.4打開主機控制面板。4.1.5待各項技術(shù)參數(shù)正常后，做好空調(diào)運行記錄。4.2 水泵的運轉(zhuǎn)4.2.1在開車及運轉(zhuǎn)過程中，若發(fā)現(xiàn)水泵過熱，漏水及水泵振動發(fā)熱雜音等異常情況，應(yīng)及時停泵檢修處理。4.2.2軸承最高溫度不高于80，軸承溫度不高于環(huán)境溫度40以上。4.2.3 密封環(huán)與葉輪配合間隙如超過0.5mm應(yīng)更換新密封環(huán)。4.2.4冷卻塔、冷水機組設(shè)備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作，換季啟動機組時，需對冷水機組進行調(diào)試，冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施.4.2.5冷卻水水流開

3、關(guān)、冷凍水水流開關(guān)（或其他傳感器）應(yīng)穩(wěn)定可靠，輸出參數(shù)應(yīng)與冷水機組要求相匹配。4.3水泵的保養(yǎng)4.3.1每季度進行：軸承潤滑：檢查地腳螺絲及主要連接螺絲是否有返松現(xiàn)象。4.3.2每半年進行：聯(lián)軸節(jié)固定螺栓套膠檢查有無磨損振動；檢查手動閘閥，止逆閥工作狀況密封性，保證工作可靠；三相電動機相間對地絕緣檢測；配電柜電氣保養(yǎng)，主輔接觸器觸點檢修，檢查控制連鎖裝置可靠性。4.3.3每運轉(zhuǎn)720小時月度后進行一次水泵轉(zhuǎn)換：4.3.4檢查所有運動部位的磨損情況和軸承潤滑情況；4.3.5檢查密封件情況，測量記錄葉輪密封環(huán)的密封間隙；4.3.6檢查泵葉泵殼的腐蝕情況，清潔泵葉泵殼內(nèi)外表面及機架做除銹油漆保養(yǎng)。4

4、.3.7檢查各儀表的準確可靠性。4.3.8檢查保養(yǎng)所有附件閥件，電子設(shè)備等，確保正常。4.3.9電動機做年度檢修保養(yǎng)；4.3.10每月定期檢查過濾網(wǎng)和清洗，確保送風(fēng)效果。4.3.11重要部設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔等防護措施。4.4空調(diào)主機保養(yǎng) 4.4.1每日巡查和開關(guān)機運行記錄4.4.2壓力表讀數(shù)是否正常。4.4.3 開機運行中的檢查和檢測。4.4.4 閥門開關(guān)位置是否正常。4.4.5 空調(diào)主機無異常聲音，主機散熱效果佳。4.4.6 風(fēng)機盤管、風(fēng)口、翅片等至少半年清洗一次；中央空調(diào)新、回風(fēng)機組過濾網(wǎng)至少每10天清洗一次。4.4.7每月進行線路檢查和線路緊固4.4.8每月對冷卻水進行水質(zhì)檢測檢查

5、更換；每年對按照當?shù)丨h(huán)保或衛(wèi)生部門要求對循環(huán)冷凍水進行送檢和全年的水質(zhì)進行管理，出具取得水質(zhì)檢測報告，確保符合要求。4.5日常工作4.5.1每日巡查和開關(guān)機運行記錄4.5.2壓力表讀數(shù)是否正常。4.5.3 開機運行中的檢查和檢測。4.5.4水泵運轉(zhuǎn)有無異常聲音，電機溫度是否正常。4.5.5閥門開關(guān)位置是否正常。4.5.5 空調(diào)主機無異常聲音，主機散熱效果佳。4.6 年度維護檢修4.6.1 檢查泵葉、泵殼的腐蝕情況，對泵殼及機座除銹刷漆。4.6.2 根據(jù)使用情況，必要時清洗電機軸承、更換潤滑油脂。4.6.3 檢測電機相間絕緣電阻和對地絕緣電阻，并記錄測試值。4.6.4根據(jù)泵的使用情況，更換密封填

6、料。4.6.5空調(diào)主機每年進行全面保養(yǎng)和制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)計劃。4.6.6冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換，冷卻塔噪音小于65分貝，設(shè)有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)清潔，冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全刪除。5.附則5.1本指引由XX大區(qū)物業(yè)管理部品質(zhì)督導(dǎo)組負責(zé)解釋及修訂。5.2本指引自頒布之日起執(zhí)行。6.支持性文件無7.相關(guān)記錄7.1設(shè)備/設(shè)施日常巡查記錄表 CRWH-WY-PZ-LV2-035-F17.2設(shè)備/設(shè)施維修保養(yǎng)記錄表 CRWH-WY-PZ-LV2-035-F27.3中央空調(diào)運行記錄表CRWH-WY-PZ-LV2-041-F1修改THANKS !致力為企業(yè)和個人提供合同協(xié)議，策劃案計劃書，學(xué)習(xí)課件等等打造全網(wǎng)一站式需求歡迎您的下載，資料僅供參考可修改編輯