《商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)PPT課件.ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)PPT課件.ppt（53頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)8/24/20231 一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅項(xiàng)目的商業(yè)配套,購(gòu)物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).8/24/20232 二、商業(yè)房地產(chǎn)的類別劃分1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類5、按照商鋪的位置形式分類8/24/202331、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）.商業(yè)街商鋪;（2）.市場(chǎng)類商鋪;（3）.社區(qū)商鋪;（4）.住宅底層商鋪;（5）.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪;（6）.商務(wù)樓、寫字樓商鋪;（7）.交通設(shè)施商鋪8/24/2

2、02342、按座落位置分（1）.市中心區(qū)商業(yè);（2）.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);（3）.交通樞紐附近商業(yè);（4）.市郊商業(yè)8/24/202353、按規(guī)模分（1）.大型建筑面積過萬平米；（2）.中型-分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；（3）.小型-填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。8/24/202364、按照投資價(jià)值分類（1）.“都市型”商鋪-績(jī)優(yōu)股；（2）.“社區(qū)型”商鋪-潛力股；（3）.“便利型”商鋪-冷門小盤股；（4）.專業(yè)街市商鋪-高科技股；（5）.其他商鋪-“一般股票”。8/24/202375、按照商鋪的位置形式分類鋪面房和鋪位8/24/20238三、什么叫購(gòu)物中心SHOPPING

3、CENTER(SC)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。8/24/20239 四、什么叫MALL 目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)-可以定位為規(guī)模在10萬以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂,餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).8/24/202310 五、什么叫超市、分類怎樣 開架售貨，集中收款，采取自選銷售方式,以銷售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。大型超市實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000以上,滿足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以

4、經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市.倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店-以會(huì)員制為基礎(chǔ),實(shí)行儲(chǔ)銷一體,批零兼營(yíng),以提供有限服務(wù)和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).8/24/202311 六、步行街的起源 最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧嚨娘w速發(fā)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。8/24/202312七、專賣店、便利店、連鎖店、百貨店專賣店(exclusive shop):專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)

5、經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)convenience store(CvS):滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店 department store(Dept)：在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營(yíng)：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的若干個(gè)門店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。8/24/202313 八、什么叫街鋪 沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。8/24/202314 業(yè)態(tài)？以什么方式賣 九、業(yè)態(tài)、業(yè)

6、種 業(yè)種？賣什么8/24/202315 十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)次數(shù)名稱名稱業(yè)態(tài)開始時(shí)間業(yè)態(tài)開始時(shí)間高潮期高潮期特征特征1百貨商店1852年18601940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年18801930同一價(jià)格3連鎖商店1859年19201930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年19351965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年19501965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后19501985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967？漫步購(gòu)物8多媒體銷售1980年1980？電視、網(wǎng)上購(gòu)物8/24/202316 十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專業(yè)化雜貨店1860年前專業(yè)店1860年后百貨店1930年后便

7、利店1950年商業(yè)街 20世紀(jì)60年代時(shí)間8/24/202317城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市與商業(yè)地產(chǎn)“城”與“市”商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿省！俺鞘小币袀€(gè)觀念的更新，不然，“城”建得“美侖美奐”，“市”卻冷背呆滯了。沒有“市”的“城”，怎么還叫“城市”？十一、解讀“城”與“市”（一）8/24/202318從“城”與“市”的關(guān)系看商業(yè)發(fā)展一是要特別重視城市發(fā)展的趨向，去抓住商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)發(fā)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目這種有大影響力和拉動(dòng)

8、力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。十一、解讀“城”與“市”（二）城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 8/24/202319城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 未來的商業(yè)地產(chǎn)人才，是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才 要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷方案、出售出租的完善的服務(wù)流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求8/24/202320城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律 業(yè)態(tài)的變化 研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前最棘手的問題。城

9、市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接8/24/202321商業(yè)地產(chǎn)誘惑 天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng) 天河城廣場(chǎng)總投資12億元，建筑面積16萬平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均達(dá)到30萬人次，2002年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額達(dá)到36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）8/24/202322商業(yè)地產(chǎn)研究 商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式

10、。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)”的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬有定律。十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（二）8/24/202323中外商業(yè)發(fā)展規(guī)模對(duì)比分析 GDPGDP中商業(yè)所占比例中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)美國(guó)零售商業(yè)5050強(qiáng)強(qiáng)（億美元）（億美元）中國(guó)零售商業(yè)中國(guó)零售商業(yè)5050強(qiáng)強(qiáng)(人民幣億元人民幣億元)英法德日英法德日美國(guó)美國(guó) 中國(guó)中國(guó)零售總額零售總額 占零售總占零售總額額零售總額零售總額占零售總額占零售總額1515左右左右161617171010左右左右 4910491021.421.4542.07542.07 1.74%1.74%同發(fā)達(dá)國(guó)家相

11、比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（三）8/24/202324中外連鎖商店比較 創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國(guó)18591900（40年）19011970（70年）1970后？法國(guó)18661900（35年）19011960（60年）1960后日本19261960（35）19611971（10）1972年后中國(guó)19902010（20年）20112020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同發(fā)達(dá)國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)

12、地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（四）8/24/202325中外百貨商店比較 創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國(guó)18501899（50年）19001929（30年）19301979（40年）1980年后法國(guó)18521880（28年）18801914（34年）19141950（36年）1950年后日本19041922（18）19231937（14）19381973（35）1974年后中國(guó)18941949（55年）19501995（45年）19952025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年

13、，距法75年同發(fā)達(dá)國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五）8/24/2023262023/8/2427中外超級(jí)市場(chǎng)比較 國(guó)家國(guó)家創(chuàng)新階段創(chuàng)新階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段衰落階段衰落階段美國(guó)18301935（5年）19361965（30年）1966200（35年）2001年法國(guó)19591962（3年）19631968（5年）1969日本19531959（7年）19601989（30年）1990香港19601971（11年）19721982（10年）1982中國(guó)19812000（20年）20012020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距

14、美、50年，距法日港3040年大體相距3040年大體相距3040年同發(fā)達(dá)國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（五）8/24/202328日本各類型購(gòu)物中心比較參考鄰里型鄰里型社區(qū)型社區(qū)型區(qū)域型區(qū)域型超區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）123510203040時(shí)間距離（分）355810152030商圈人口（萬人）1251050100200以上停車場(chǎng)容量（輛）5010030050020005000500010000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店26家專業(yè)商店專業(yè)商店綜合超市2家綜合超市23家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣

15、店雜貨店雜貨店其它其它其它1020家2040家100200家180250家 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（六）8/24/202329商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果 在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極發(fā)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無節(jié)制發(fā)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過度競(jìng)爭(zhēng)”進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低產(chǎn)品差別程度低產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低市場(chǎng)集中度低 十三、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)（七）8/24/202330商業(yè)地產(chǎn)研究 總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開發(fā)商在項(xiàng)目

16、前期就聘請(qǐng)專業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)策劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品”：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展條件（一）8/24/202331商業(yè)地產(chǎn)研究 國(guó)外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件人均GDP30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）開始發(fā)展人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（ShoppingMall）成熟

17、發(fā)展 十四、ShoppingMall發(fā)展條件（二）8/24/202332商業(yè)地產(chǎn)研究 亞洲及國(guó)內(nèi)（含香港、新加坡等）：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達(dá)到2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 城市人均GDP水平達(dá)到4000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)1520 十四、ShoppingMall發(fā)展條件（三）8/24/202333商業(yè)地產(chǎn)研究 國(guó)內(nèi)之所以與歐美發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總

18、量決定大型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)潛力。商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)條件，是項(xiàng)目所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗w現(xiàn)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也體現(xiàn)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。十四、ShoppingMall發(fā)展條件（四）8/24/202334商業(yè)地產(chǎn)研究 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（一）人 均 G D P業(yè) 態(tài) 發(fā) 展 情 況 1000美元 百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代 尺度一：經(jīng)濟(jì)水平 在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。8/24/202335商業(yè)地產(chǎn)研究 尺度二：交通狀況 國(guó)外

19、大型商業(yè)地產(chǎn)（Shopping Mall）的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車時(shí)代，才為Shopping Mall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來說，所謂Shopping Mall，尤其是郊區(qū)的Shopping Mall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴汽車。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車社會(huì)，或者說開始進(jìn)入汽車社會(huì)，那么Shopping Mall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的發(fā)展起來，否則只能是城市型的購(gòu)物中心。十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（二）8/24/202336商業(yè)地產(chǎn)研究 城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來看，依據(jù)城市化發(fā)展水平來發(fā)展大型商業(yè)地產(chǎn)是

20、很好的選擇。初級(jí)階段 城市化率30%以下 商業(yè)向城市的幾何中心聚集 零售行業(yè)的特征：向心聚集 中級(jí)階段 城市化率70%以下 零售行業(yè)的特征：離心分散 商業(yè)向城市的幾何中心發(fā)展高級(jí)階段 城市化率70%以上 零售行業(yè)的特征：離心聚集 商業(yè)離開城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集 十五、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)定位尺度（三）8/24/202338商業(yè)地產(chǎn)研究 這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的不足，并可通過出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)成

21、本又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的服務(wù)功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。十六、購(gòu)物中心的分類 Shopping Center8/24/202339商業(yè)地產(chǎn)研究 這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐飲娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種基本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類似。十六、購(gòu)物中心的分類 Shopping Mall8/2

22、4/202340商業(yè)地產(chǎn)研究 即城市廣場(chǎng)，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購(gòu)物以及配套的餐飲、休閑、娛樂等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂理念組建成動(dòng)靜相宜、具備基本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求 十六、購(gòu)物中心的分類 Citymall8/24/202341l 商業(yè)空間步行化購(gòu)物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購(gòu)物者之間的聯(lián)系，往往通過一條線性街道來串聯(lián)商店和組織人流，基于安全考慮，街道完全排除車輛，實(shí)現(xiàn)步行化。l 商業(yè)空間室內(nèi)化室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過

23、人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購(gòu)物中心建筑追求的目標(biāo)。l 公共空間社會(huì)化與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同的是，購(gòu)物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所開辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場(chǎng)所。十六、MALL的建筑特征 8/24/202342商業(yè)地產(chǎn)研究 經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。建設(shè)模式 投資模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 十七、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式 商業(yè)地產(chǎn)是開發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。8/24/202343商業(yè)地產(chǎn)研究 十八、建設(shè)模式、投資模式 建設(shè)模式 改 建 新 建如：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、S

24、M、世貿(mào)商城等如：上海豫園商場(chǎng)、上海新天地、廈門富山誠(chéng)達(dá)、閩南印象等 投資模式 銀行貸款 外 資上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等8/24/202344商業(yè)地產(chǎn)研究 十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式 設(shè)計(jì)模式 管理模式 合作管理（瑞景商業(yè)廣場(chǎng)）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理（美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）8/24/202345商業(yè)地產(chǎn)研究 二十、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)三階段開發(fā)過程三階段 第一階段整體策劃布局 第二階段推廣和招商 第三階段后期經(jīng)營(yíng)管理。8/24/202346商業(yè)地產(chǎn)研究 二一、后期經(jīng)營(yíng)管理 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目重在后期經(jīng)營(yíng)管理。商家也會(huì)選擇好的開發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史

25、的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)項(xiàng)目就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶不等于就能完成招商。開發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶關(guān)系管理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展？這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最基本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。8/24/202347商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素 1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多

26、元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系8/24/202348商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。二三、世界一流商業(yè)街的三大特征 特特 征征商業(yè)街商業(yè)街知名度知名度日客流量（萬人）日客流量（萬人）年商業(yè)收入（億美元）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球507015倫

27、敦牛津街倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道芝加哥密歇根大道世界知名122127上海南京路上海南京路中國(guó)知名80148/24/202349商業(yè)地產(chǎn)研究商業(yè)街 步行街的長(zhǎng)度 商業(yè)街的一般長(zhǎng)度為500700米，最高限為10001500米（王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米）步行街的寬度 商業(yè)街適宜寬度為2030米，小型步行街寬度以20米左右為宜（王府井步行街38米、上海南京路30米）每人要有不低于4平方米的面積。步行街的高度 商業(yè)

28、街寬度和高度的比例最好為1：1，最高不要超過1：2（上海南京東路步行商業(yè)街、哈爾濱專業(yè)大街步行街、沈陽中街步行街都為1：1的比例）從一般的情況看，步行街兩旁的店鋪建筑為二至三層為宜，最高不要超過四層，地下延伸則最多不要超過兩層。二四、商業(yè)步行街的三個(gè)空間維度長(zhǎng)、寬、高 8/24/202350商業(yè)地產(chǎn)研究 二五、“豪布斯卡”(HOPSCA)“豪布斯卡”(HOPSCA)是6個(gè)英語單詞的第一個(gè)字母組合的譯音。HHotel (酒店)OOffice (辦公樓)PParking (停車場(chǎng))SShopping (購(gòu)物)CConvention (集會(huì))AApartment (公寓)把商業(yè)街變成生活街，即變傳統(tǒng)

29、的“購(gòu)物街”為“生活街”，將商業(yè)街建成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂、餐飲、休閑、居住為一體的生活空間。細(xì)分功能區(qū)劃的“豪布斯卡”規(guī)則，“中央商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)“三三二二”配比，即30%辦公區(qū)，30%零售，20%服務(wù)，20%高檔公寓8/24/2023515.1 十項(xiàng)原則 第五部分1、要維護(hù)購(gòu)物中心零售、餐飲、娛樂52：18：30的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。2、要維護(hù)購(gòu)物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。3、購(gòu)物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。4、核心主力零售店盡量自營(yíng)；而非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔。5、核心主力店先行，輔助店隨后；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套。6、核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線（線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間。7、對(duì)特殊商戶（指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位）給予優(yōu)惠政策，能增強(qiáng)購(gòu)物中心整體文化氛圍，提升品位。8、放水養(yǎng)魚，即采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，先做市，后賺錢。9、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一服務(wù)。10、完善信息系統(tǒng)。二六、統(tǒng)一招商管理的十項(xiàng)基本原則 8/24/2023522023/8/2453