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1、企業(yè)價值收益法評估案例分析北京中同華資產(chǎn)評估有限公司趙 強1.無形資產(chǎn)評估準則講解及在實務中的應用中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society企業(yè)價值收益法評估案例分析內(nèi)容目錄1、案例來源及背景情況介紹；2、案例主要內(nèi)容介紹及分析；2023/9/32.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society 第一部分：案例來源及背景情況介紹2023/9/33.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society一、案例來源及背景情況介紹1、案例來源本案例來自一個實際評估報

2、告，是具有一定典型意義的企業(yè)價值收益法評估報告；通過本案例分析，我們可以了解到目前國內(nèi)一般評估機構運用收益法評估企業(yè)價值已經(jīng)達到一定水平，同時還存在需要進一步發(fā)展、改進的空間；案例具體評估對象以及相關財務數(shù)據(jù)，按案例提供者的要求，都進行了相應調(diào)整；同時也隱去了評估機構的名稱。2023/9/34.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society一、案例來源及背景情況介紹（續(xù)）2、案例背景情況介紹該案例的目標企業(yè)是一家天然氣供應企業(yè)，評估師主要采用收益法對其股權價值進行評估：在A省具有燃氣經(jīng)營資格的經(jīng)營主體過多，出現(xiàn)了利益的爭奪和市場的分隔。根據(jù)A省天然

3、氣產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本思路：投資主體可以多元化，但建設主體、運營主體必須單一化。市、縣兩級原則上只保留一個經(jīng)營燃氣的公司，天然氣與煤氣公司可以相互整體收購、參股控股等方式改造成一個經(jīng)營主體。在此背景下，委托方經(jīng)股東會研究并形成決議，擬以股權收購方式收購天然氣有限公司。2023/9/35.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society一、案例來源及背景情況介紹（續(xù)）評估目的：委托方擬收購天然氣有限公司100%的股權，為此，需對經(jīng)濟行為涉及的天然氣有限公司的全部股東權益市場價值進行評估，為股權交易雙方提供價值參考依據(jù)評估基準日：2010年6月30日案例行業(yè)特

4、點：案例中的天然氣公司實際是一個天然氣供應公司，不是開采公司，也不是天然氣運輸公司，其價值主要通過管道將天然氣供應給用戶，公司收益主要通過進、出氣價差實現(xiàn)；天然氣價格主要是政府定價。由于管道能力，因此燃氣供應應該是有限度的2023/9/36.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society一、案例來源及背景情況介紹（續(xù)）3、案例分析重點要解決的問題：1）收益法現(xiàn)金流模型種類和適用條件；2）收益法未來預測中明確預測年限及終值的確定；3）營業(yè)資金估算方法；4）非經(jīng)營性資產(chǎn)（溢余資產(chǎn)）和非經(jīng)營負債（溢余負債）的確認；5）負息負債的確認；6）折舊/攤銷預測及

5、資本性支出預測；7）折現(xiàn)率WACC估算中的D/E問題。2023/9/37.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society 第二部分 案例主要內(nèi)容介紹及分析2023/9/38.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析1、評估“標的”的確定在進行企業(yè)價值評估時，都要先確定評估“標的（Object）”，評估的“標的”應該在報告中明確界定；企業(yè)價值評估的“標的”一般包括：企業(yè)股權（Equity）、權益（Interest）和股票（Stock）根據(jù)案例資料，本案例評估“標的”應該是X

6、XX天然氣公司的股權。2023/9/39.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）2、價值類型及價值前提的確定價值類型：比較多采用是“市場價值”，當然也有“投資價值”、“在用價值”等價值類型根據(jù)案例資料，本案例中沒有提到有關價值類型的選擇（可能是省略了），但根據(jù)理解，評估師應該選擇的是“市場價值”。價值前提：采用收益法評估企業(yè)價值一般都是在“持續(xù)經(jīng)營”假設前提下的，也就是說評估的價值是目標企業(yè)的“標的權益”，在評估基準日現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營前提下所表現(xiàn)的市場價值。2023/9/310.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估

7、 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）再進一步，案例評估“標的權益”的價值類型和前提應該描述為：XXX天然氣公司100%普通股股權，在持續(xù)經(jīng)營、缺少流通、具有控制權狀態(tài)下，于評估基準日所表現(xiàn)的市場價值。由于XXX天然氣公司為非上市公司，因此其股權應該是缺少流通的股權；由于案例評估目的是委托方收購XXX天然氣100%的股權，因此應該是具有控制權的股權。2023/9/311.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）這里引出一個收益法適用條件適用收益法評估的企業(yè)應該

8、是在評估基準日，按現(xiàn)狀可以“持續(xù)經(jīng)營”的企業(yè)，也就是說滿足“持續(xù)經(jīng)營”假設；什么樣的情況不滿足“持續(xù)經(jīng)營”假設目前業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的標準，我們掌握的標準是：連續(xù)三年（或兩年又一期）虧損（這個虧損不是由于采用會計政策的原因造成的，也不是非正常因素造成的），并且截止基準日企業(yè)依靠自身能力沒有跡象可以扭虧；2023/9/312.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）根據(jù)案例資料：XXX天氣公司具有持續(xù)經(jīng)營假設，因此適合采用收益法評估案例選用收益法作為評估方法是滿足收益法假設前提的，是恰當?shù)摹?、2、要點總結：收益法評估

9、標的的界定概括就是確定下面的一句話：目標企業(yè)名稱股權比例普通股股權或權益、股票，在持續(xù)經(jīng)營、具有流通性/缺少流通、具有控制權/不具有控制權狀態(tài)下，于評估基準日所表現(xiàn)的市場價值或投資價值。2023/9/313.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）3、評估“標的”企業(yè)的了解與介紹標的企業(yè)名稱、注冊資本（資金）、經(jīng)營范圍、企業(yè)性質(zhì)、投資（股權）結構；企業(yè)所處行業(yè)、主要經(jīng)營的產(chǎn)品；企業(yè)主要經(jīng)營性資產(chǎn)組成；企業(yè)生產(chǎn)能力、產(chǎn)能情況；如果涉及排污，還需要介紹一下目前企業(yè)環(huán)保方面的設施情況；企業(yè)近3-5年的經(jīng)營歷史數(shù)據(jù)；其

10、他一些情況。2023/9/314.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）根據(jù)案例資料：標的企業(yè)名稱、注冊資本（資金）、經(jīng)營范圍、企業(yè)性質(zhì)、投資（股權）結構：案例中省略了；企業(yè)所在行業(yè)、主要經(jīng)營產(chǎn)品：供應居民、商業(yè)和工業(yè)用天然氣；企業(yè)主要經(jīng)營性資產(chǎn)：案例中沒有提及。應該補充標的企業(yè)的主要資產(chǎn)，如該企業(yè)擁有的管網(wǎng)情況，加壓站和管網(wǎng)覆蓋范圍等；企業(yè)生產(chǎn)能力、產(chǎn)能情況：案例中沒有提及。應該補充標的企業(yè)具有提供天然氣能力的數(shù)據(jù)，如管網(wǎng)承載能力，氣源供氣能力。2023/9/315.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié)

11、 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）進一步引深到一般制造業(yè)，生產(chǎn)能力也要考慮兩方面因素：設備的產(chǎn)能；原材料、運輸方面的保障能力。標的企業(yè)排污情況：應該不涉及排污情況；進一步引深到一般制造業(yè)，如果有排污的，應該要考慮企業(yè)排污方面可能會對企業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的影響。產(chǎn)品執(zhí)行標準情況，特別是對一些民用消費品企業(yè)近3-5年的經(jīng)營歷史數(shù)據(jù)：案例中提供了兩年又一期經(jīng)營數(shù)據(jù)；2023/9/316.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）2023/9/317.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評

12、評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）從企業(yè)前三年（期）損益表中可以看出：標的企業(yè)處于盈利，因此應該具有持續(xù)經(jīng)營假設，適合采用收益法評估；標的企業(yè)業(yè)務收入在增加，但經(jīng)營利潤有下降趨勢。經(jīng)營情況基本穩(wěn)定。其他一些情況：企業(yè)采用的標準、技術，獲得的獎勵、稱號，享受的稅收優(yōu)惠等：本案例省略了。2023/9/318.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）4、收益法現(xiàn)金流評估模型的選取收益法現(xiàn)金流評估模型包括四種：全投資自由現(xiàn)金流模型；股權自由現(xiàn)金流模型；股權

13、分紅現(xiàn)金流模型；長期資產(chǎn)自由現(xiàn)金流模型。2023/9/319.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）1）全投資自由現(xiàn)金流模型：短期負息負債+長期負債+股權/所有者權益（全投資）全投資自由現(xiàn)金流=經(jīng)營凈利潤+折舊/攤銷+全部負息負債利息（1-所得稅率）-資本性支出-營運資金增加營運資金短期負息負債固定資產(chǎn)長期負債無形及其他長期資產(chǎn)股權/所有者權益2023/9/320.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）2）股權投資自由現(xiàn)金流

14、模型股權自由現(xiàn)金流（控股）=經(jīng)營凈利潤+折舊/攤銷-資本性支出-營運資金增加-負息負債本金減少營運資金 股權/所有者權益（財務杠桿）固定資產(chǎn)無形及其他長期資產(chǎn)2023/9/321.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）3）股權投資分紅現(xiàn)金流模型股權投資分紅現(xiàn)金流（少數(shù)股權）=未分配利潤+經(jīng)營凈利潤+經(jīng)所得稅率差異調(diào)整的投資收益（主要指境外企業(yè)分配利潤到境內(nèi)企業(yè)情況）-法定公積金-任意公積金2023/9/322.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例

15、主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）4）長期負債+股權/所有者權益（長期資產(chǎn)投資）長期資金自由現(xiàn)金流=經(jīng)營凈利潤+折舊/攤銷+長期負債利息（1-所得稅率）-短期負息負債本金減少-資本性支出-營運資金增加固定資產(chǎn)長期負債無形及其他長期資產(chǎn)股權/所有者權益2023/9/323.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）四種形式現(xiàn)金流模型的適用條件1）全投資自由現(xiàn)金流經(jīng)營凈利潤+折舊/攤銷-資本性支出-營運資金增加+全部負息負債利息（1-所得稅率）適用條件：股權+債權保持不變；一般多用于生產(chǎn)、制造行業(yè)、交通運輸行業(yè)、采掘行業(yè)等；2

16、）股權自由現(xiàn)金流模型股權自由現(xiàn)金流=經(jīng)營凈利潤+折舊/攤銷-資本性支出-營運資金增加-負息負債本金減少；適用條件：股權保持不變可用于控股權評估（一般多用于例如銀行、保險等金融企業(yè)）2023/9/324.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）3）股權分紅現(xiàn)金流模型股權分紅現(xiàn)金流=未分配利潤+經(jīng)營凈利潤+經(jīng)所得稅率差異調(diào)整的投資收益-法定公積金-任意公積金多用于少數(shù)股權評估；4）長期資產(chǎn)自由現(xiàn)金流模型長期資產(chǎn)自由現(xiàn)金流=經(jīng)營凈利潤+折舊/攤銷+長期負債利息（1-所得稅率）-短期負息負債本金減少-資本性支出-營運資

17、金增加；多用于資產(chǎn)組收益法的評估；適用條件：股權+長期債權保持不變并且不小于企業(yè)全部固定資產(chǎn)+無形資產(chǎn)；采用長期資產(chǎn)現(xiàn)金流應該注意被評估的長期資產(chǎn)全部是由長期負債和股權形成的，不包括短期負債。2023/9/325.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）生產(chǎn)、制造行業(yè)、交通運輸行業(yè)、采掘行業(yè)等一般具有如下特點：股權投資+債權投資總額保持不變收益法假設前提的要求生產(chǎn)能力保持不變滿足全投資自由現(xiàn)金流模型適用條件2023/9/326.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Soc

18、iety二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）根據(jù)案例資料：標的企業(yè)為經(jīng)營天然氣的企業(yè)，滿足股權+債權保持不變的條件，因此采用全投資自由現(xiàn)金流模型是恰當?shù)模珮说钠髽I(yè)如果沒有負息負債，則全投資自由現(xiàn)金流就轉(zhuǎn)化為股權自由現(xiàn)金流。評估標的是控股股權，因此案例選擇全投資自由現(xiàn)金流是恰當?shù)?，可以直接得到控股權評估結論。2023/9/327.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）3、4、要點總結：1）進行企業(yè)價值收益法評估首先要了解標的企業(yè)的基本情況，包括主要經(jīng)營性資產(chǎn)、生產(chǎn)能力以及歷史經(jīng)營數(shù)據(jù)；2）企業(yè)價值評估一般有四種現(xiàn)

19、金流模型，各有適用條件，一般當企業(yè)股權+債權可以保持不變前提下，多采用全投資自由現(xiàn)金流模型；3）生產(chǎn)、制造行業(yè)、交通運輸行業(yè)、采掘行業(yè)等行業(yè)一般股權和債權之和可以保持不變，因此宜采用全投資自由現(xiàn)金流模型；2023/9/328.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）5、預測基礎及假設條件收益法的未來預測一般都是需要建立在一定基礎和假設條件上的；預測基礎和假設條件是從目標企業(yè)經(jīng)營實際中抽象出來的，必須要符合實際，不能脫離實際一般假設是針對被評估企業(yè)運行“環(huán)境”做出的，不是針對企業(yè)自身運行情況做出的，不能將屬于企業(yè)

20、經(jīng)營風險范疇內(nèi)的不確定因素用假設替代。2023/9/329.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）不恰當假設舉例：本次評估主要是依據(jù)標的企業(yè)與XX公司合資合作的中項目可行性研究報告的數(shù)據(jù)，我們假定可行性研究報告中的相關事項全部能夠?qū)崿F(xiàn)；企業(yè)未來的銷售策略和成本控制等仍保持公司最近幾年的狀態(tài)持續(xù)，其銷售價格和成本等仍保持最近幾年的變化趨勢。2023/9/330.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）對于一般生產(chǎn)、制造行業(yè)、交通

21、運輸行業(yè)、采掘行業(yè)評估假設可以包括（僅供參考）：本次評估假設評估基準日后外部經(jīng)濟環(huán)境不會發(fā)生不可預見的重大變化，既基于現(xiàn)有的國家法律、法規(guī)、經(jīng)濟政策以及金融政策，不考慮今后的不可預測的重大變化；被評估企業(yè)和委托方提供的與評估相關的基礎資料和財務資料真實、準確、完整；2023/9/331.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）本次評估以持續(xù)經(jīng)營為前提，持續(xù)經(jīng)營在此是指被評估單位的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，并在可預見的未來，不會發(fā)生重大改變；合理理解本假設：1）未來的生產(chǎn)經(jīng)營應該是保持目前狀態(tài)和能力，

22、也就是所謂的“簡單”再生產(chǎn)；2）由于未來生產(chǎn)是簡單再生產(chǎn)，因此企業(yè)一般不會出現(xiàn)用于擴大再生產(chǎn)目的增加注冊資本、融資等等行為；3）企業(yè)的經(jīng)營收益應該在留足法定的公積金和簡單再生產(chǎn)必要的支出后，全部用于分配；2023/9/332.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）本次評估，除特殊說明外，未考慮被評估企業(yè)股權或相關資產(chǎn)可能承擔的抵押、擔保事宜對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。針對一些特定事項的假設：在建工程可以按時完工；資質(zhì)、批準證書等可以按時取得2

23、023/9/333.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）根據(jù)案例資料，本案例預測基礎及假設如下：一般假設1）國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)及政策，國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化；本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化；無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影響。點評：針對環(huán)境做出的假設，合理且必要2）針對評估基準日資產(chǎn)的實際狀況，假設企業(yè)持續(xù)經(jīng)營點評：收益法基本假設，合理且必要2023/9/334.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主

24、要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）假設公司的經(jīng)營者是負責的，且股權變更后的股東能夠進行良好的經(jīng)營，未來的公司管理層有能力擔當其職務。點評：合理但不必要。公司股東會調(diào)整不負責的公司經(jīng)營者。除非另有說明，假設公司屬于守法企業(yè)，完全遵守國家所有有關的法律和法規(guī)。點評：合理但不必要。因為公司按現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營，并且國家法律、法規(guī)及政策無重大變化，因此公司未來應該就是一個合法企業(yè)。2023/9/335.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）假設公司未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致。點評：合理但不必

25、要。已經(jīng)假設國家現(xiàn)行的有關法律、法規(guī)及政策，國家宏觀經(jīng)濟形勢無重大變化，并且企業(yè)按現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營，因此企業(yè)會遵守會計法規(guī)，如果企業(yè)會計政策有變化則應該進行差異披露和追溯調(diào)整，另外未來會計報表對目前預測影響也不大。2023/9/336.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）特殊假設假設公司在現(xiàn)有的管理方式和管理水平的基礎上，經(jīng)營范圍、方式與現(xiàn)時方向保持一致，資產(chǎn)效率得到有效發(fā)揮。不考慮未來經(jīng)營能力、業(yè)務規(guī)模、業(yè)務結構等狀況的變化，雖然這種變動是很有可能發(fā)生的。點評：假設“資產(chǎn)效率得到有效發(fā)揮”不合理，企業(yè)未來資產(chǎn)

26、達到有效發(fā)揮實際就是企業(yè)經(jīng)營業(yè)務不會因市場需求等原因不飽滿或停滯，這屬于未來經(jīng)營風險范疇，不能假設。2023/9/337.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）有關利率、匯率、賦稅基準及稅率，政策性征收費用等不發(fā)生重大變化。點評：合理且必要。針對環(huán)境的假設。假設折現(xiàn)年限內(nèi)將不會遇到重大的銷售貨款回收方面的問題點評：假設不合理。銷售貨款回收屬于經(jīng)營風險范疇的問題，不能假設，否則無法與折現(xiàn)率中的風險因素相協(xié)調(diào)假設委估資產(chǎn)產(chǎn)權清晰、無爭議點評：假設不合理。產(chǎn)權是否清晰，是否存在爭議評估師應該需要關注，并在報告中披露

27、是否考慮這些因素對價值的影響。這個可以在披露中說明，但不能作為假設。2023/9/338.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）假設未來企業(yè)針對市場變化能夠適時提高自身管理能力、營銷能力和技術能力來適應市場的變化與競爭點評：假設不合理。這也是屬于經(jīng)營風險范疇內(nèi)的事項，企業(yè)價值評估中管理實際也是價值組成因素。假設委估資產(chǎn)所處的市場狀況、技術狀況沒有重大變化，且能不斷維護并適時升級，保證其發(fā)展趨勢良好點評：假設不合理。這也應該是經(jīng)營風險范疇事項2023/9/339.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會C

28、hina Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）假設企業(yè)制定的目標和措施能按預定的時間和進度如期實現(xiàn)，并取得預期收益。點評：假設不合理。果真如此，企業(yè)就沒有經(jīng)營風險。本評估報告中的估算是在假定所有重要的及潛在的可能影響價值分析的因素都在評估機構與委托方及被評估單位之間充分提示的前提下做出的點評：這個似乎更應該是一個說明事項，而不是假設事項。2023/9/340.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）6、宏觀經(jīng)濟及行業(yè)分析了解國際、地方宏觀經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展情況對標的企業(yè)未來發(fā)展預測是非

29、常重要的宏觀經(jīng)濟及行業(yè)分析需要了解的內(nèi)容國家、地區(qū)未來經(jīng)濟發(fā)展趨勢行業(yè)、地區(qū)行業(yè)未來發(fā)展的趨勢國家、地區(qū)對企業(yè)經(jīng)營方面的法律、法規(guī)的規(guī)定，市場準入的規(guī)定2023/9/341.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）宏觀經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展了解的途徑國家、地區(qū)宏觀經(jīng)濟國家相關部門網(wǎng)站：國務院/中央政府；國家發(fā)改委/地方發(fā)改委國家統(tǒng)計局/地方統(tǒng)計局相關研究部門網(wǎng)站：中國社會科學研究院國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院國家信息中心境外一些研究機構世界銀行/亞洲開發(fā)銀行2023/9/342.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會

30、會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）行業(yè)發(fā)展行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站各行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站相關研究網(wǎng)站CVSource行業(yè)研究塞迪咨詢研究中經(jīng)網(wǎng)站中國報告大廳http:/ 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）根據(jù)案例資料：案例中沒有關于地區(qū)宏觀經(jīng)濟以及行業(yè)情況的分析內(nèi)容;根據(jù)一般情況，案例中的XXX天然氣公司主要為居民、商戶和工業(yè)企業(yè)三方面的用戶提供天然氣，因此在宏觀經(jīng)濟、行業(yè)分析部分應該包括如下內(nèi)容：以天然氣代替煤在環(huán)境保護方面地方政府的政策；在XXX天然氣公司負責供應天然氣的地區(qū)居民數(shù)

31、量情況，商戶情況以及需要用氣的工業(yè)企業(yè)情況；競爭對手情況，地方政府目前的政策是取消競爭對手，對標的企業(yè)未來發(fā)展應該是有利的。2023/9/344.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）5、6、要點總結：1）收益法是建立在特定假設基礎上的，但這些假設一般僅涉及未來外部經(jīng)濟環(huán)境方面，一般不能采用假設替代企業(yè)的經(jīng)營風險因素；2）假設一般不應過多，針對外部環(huán)境以及一些特定事項做出假設即可；3）為了合理預測目標企業(yè)的未來，需要了解宏觀經(jīng)濟以及行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，用于指導目標企業(yè)的未來預測。2023/9/345.中中 國國

32、資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）7、收益指標相關參數(shù)預測1）銷售收入預測：根據(jù)歷史數(shù)據(jù)預測未來；未來收益應該符合行業(yè)發(fā)展的總體趨勢；如果被評估企業(yè)的未來經(jīng)營預測如果與行業(yè)整體趨勢不一致，則需要明確理由量、價關系匹配；隨著生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展，量應該是增大的，但單價應該降低的預測“量”要考慮市場需求和生產(chǎn)能力；預測“價”要考慮定價模式市場定價：一般應該有逐步降價的趨勢，但資源性資產(chǎn)例外2023/9/346.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（

33、續(xù)）2023/9/347.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）具有周期性的經(jīng)營應該以一個周期的平均值為基礎考慮；預測一般都是以基準日價格為不變價，不考慮通貨膨脹因素（如果要考慮通脹因素，則折現(xiàn)率也要相應考慮通脹因素）；2023/9/348.中中 國國 資資 產(chǎn)產(chǎn) 評評 估估 協(xié)協(xié) 會會China Appraisal Society二、案例主要內(nèi)容介紹及分析（續(xù)）案例中銷售收入的預測案例中燃氣銷售收入的預測案例通過居民、商戶、鍋爐和工業(yè)四種用戶用氣量、價詳細預測了未來5年，2010（7-12）到2015年的銷售收入用氣量呈上升趨勢；價格保持平穩(wěn)。由于價格屬政府控制價，因此保持穩(wěn)定是合理的。案例預測2015年后企業(yè)經(jīng)營保持穩(wěn)定銷售收入2015年整體增幅0.5%，總體上可以認為進入穩(wěn)定期，但具體居民和商戶部分