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1、土地增值稅清算的兩種計算方法土地增值稅清算的兩種計算方法土地增值稅清算一般是有兩種計算方法，下面分別稱為甲計算法和乙計算法。這兩種方法納稅人是不可以任意選用的，但是不同的計算方法和計算口徑，給納稅人帶來的稅負卻不同的。甲計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計算法觀點的納稅人，依據(jù)是國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187 號）規(guī)定，土地增值稅以國家有

2、關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行計算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位進行清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。乙計算法，指在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目（包括普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等）為單位，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額。然后再按房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，在普通住宅、非普通住宅、門面房和車庫等其他房開產(chǎn)品中分配增值額與扣除項目金額，據(jù)以計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持乙計算法觀點的納稅人，依據(jù)是增值稅暫行條例實施細則第八條“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)

3、成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定?，F(xiàn)筆者就同一房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)納的土地增值稅，對比甲、乙兩種計算法帶來的不同稅負結(jié)果。湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006 年 1 月 1 日2012 年 6 月 30 日，土地增值稅清算項目總建筑面積 124326.5 平方米，不可售面積 6078.34 平方米，可售面積 118248.16 平方米，已銷售面積 99670.04 平方米，其中普通住宅已售31363.73 平方米，非普通住宅已售 27432.49 平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品（包括門面房、車庫等）已售 40873.82 平方米，未出售面積 18578.12 平方米。經(jīng)核實，該

4、單位 2006 年 1 月 1 日2012 年 6 月 30 日期間，實現(xiàn)銷售收入26485.56 萬元，其中：普通標準住宅 4018.75 萬元，非普通標準住宅 3829.78萬元，其他開發(fā)產(chǎn)品 18637.03 萬元。在該項目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分攤的扣除項目金額為24721.54 萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額 3409.48 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 14455.96 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 1786.54 萬元（按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%計算），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1496.47萬元，財政部規(guī)定的

5、加計 20%扣除數(shù) 3573.09 萬元，土地增值總額26485.56-24721.541764.02（萬元）。甲計算法：（根據(jù)房開產(chǎn)品明細單獨計算增值額與扣除項目金額后分別計算土增稅）在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先按房開產(chǎn)品明細單獨計算增值額與扣除項目金額，然后分別計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1、普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入 4018.75 萬元，應(yīng)扣除項目金額為 7065.01 萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額 1072.88 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本 4187.07 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用（1072.88+4187.07）10%526（萬元），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 227.07 萬元，財政

6、部規(guī)定的加計 20%扣除數(shù) 1051.99 萬元，增值額4018.75-7065.01-3046.26（萬元），增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。2、非普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入 3829.78 萬元，應(yīng)扣除項目金額為 6348.61 萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額 938.40 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3778.70 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 471.70 萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 216.39萬元，財政部規(guī)定的加計 20%扣除數(shù) 943.42 萬元，增值額3829.78-6348.61-2518.83（萬元），增值額為負數(shù)，不用繳納土地增值稅。3、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入 18637.03

7、萬元，應(yīng)扣除項目金額為 11307.92 萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額 1398.20 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本6490.19 萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用 788.84 萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 1053.01萬元，財政部規(guī)定的加計 20%扣除數(shù) 1577.68 萬元，增值額18637.03-11307.927329.11（萬元），增值率7329.1111307.9264.81%，應(yīng)繳土地增值稅7329.1140%-11307.925%2366.24（萬元）。因此，采用甲計算法合計應(yīng)繳土地增值稅 2366.24 萬元，已繳 528.3 萬元，應(yīng)補 1837.94 萬元，負擔(dān)率2366.24

8、26485.568.93%。乙計算法：（統(tǒng)一核算增值額與扣除項目金額后分別計算土增稅）在同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，先統(tǒng)一核算該房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值額與扣除項目金額，然后分別計算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。1、普通標準住宅：普通標準住宅轉(zhuǎn)讓收入 4018.75 萬元，占銷售收入總額的比率4018.7526485.5615.17%，應(yīng)計算的增值額該項目土地增值總額該類收入比率1764.0215.17%267.60（萬元），應(yīng)扣除的項目總額4018.75-267.603751.15（萬元），增值率267.603751.157.12%，未超過 20%，按照土地增值稅暫行條例第十一條“納稅人建造普通標準住

9、宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，依法免繳土地增值稅。2、非普通標準住宅：轉(zhuǎn)讓收入 3829.78 萬元，占銷售收入總額的比率3829.7826485.5614.46%，應(yīng)計算的增值額1764.0214.46%255.08（萬元），應(yīng)扣除的項目總額3829.78-255.083574.70（萬元），增值率255.083574.707.14%，應(yīng)繳土地增值稅76.52（萬元）。3、其他開發(fā)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)讓收入 18637.03 萬元，占銷售收入總額的比率18637.0326485.5670.37%，應(yīng)計算的增值額1764.0270.37%1241.35（萬元），應(yīng)扣除的項目總額18637.03-1241.3517395.68（萬元），增值率1241.3517395.687.14%，應(yīng)繳土地增值稅372.38（萬元）。因此，采用乙計算法合計應(yīng)繳土地增值稅76.52+372.38448.90（萬元），已繳 528.3 萬元，應(yīng)退 79.4 萬元，負擔(dān)率448.9026485.561.69%。與第一種情況相比，普通標準住宅、非普通標準住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品的增值率都相等，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的應(yīng)納土地增值稅減少金額2366.24-448.901917.34（萬元）。甲、乙兩種計算法雖然都有各自的理由，但土地增值稅清算不能在甲計算法和乙計算法之間任意選用。