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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上天津魯能綠蔭里項(xiàng)目辦公樓運(yùn)營方案天津公司二一六年專心-專注-專業(yè)目錄 第一章 項(xiàng)目基本情況1.1四至及區(qū)位1.1.1項(xiàng)目四至：項(xiàng)目地塊北臨水上公園北道，東臨衛(wèi)津南路，南臨天塔道，西臨水上公園東路。東側(cè)毗鄰天津市地標(biāo)性建筑天塔。西側(cè)臨近水上公園，為天津市區(qū)最大的公園。1.1.2項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目南距天津市奧體中心約2公里，北距天津海河劇院約1公里，距天津站約6公里，距天津?yàn)I海國際機(jī)場(chǎng)約16公里。1.2周邊交通及配套設(shè)施情況 項(xiàng)目交通：項(xiàng)目東側(cè)衛(wèi)津南路，為城市南北交通主干道，路寬約30米，雙向八車道，單幅路。南側(cè)天塔道為城市次干道，路寬24米，雙向六車道，雙幅路。西側(cè)水上公園

2、東路，為城市次干路，路寬24米，雙向六車道，雙幅路。北側(cè)水上公園北道，為城市次干道，路寬24米，雙向六車道。地鐵3號(hào)線在項(xiàng)目北側(cè)通過，并在項(xiàng)目東北角設(shè)有天塔站，已建成通車。未來規(guī)劃地鐵7號(hào)線從地塊東側(cè)衛(wèi)津南路通過，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目地塊內(nèi)設(shè)置站點(diǎn)。項(xiàng)目東側(cè)天塔公交站及聶公橋公交站設(shè)置多條公交路線（8路、12路、161路、628路等十余條線路），道路交通和公共交通便捷。沿水上公園北道往衛(wèi)津南路方向禁止左轉(zhuǎn)。由于衛(wèi)津南路為城市主要交通干線并靠近八里臺(tái)立交橋，車流量較大。其他道路由于項(xiàng)目周邊有較多的城市綠地，交通流量也較大。 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施：項(xiàng)目周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療、市政等配套成熟，且檔次形象較佳。 教育

3、配套：項(xiàng)目北側(cè)臨近南開大學(xué)及天津大學(xué)，東南側(cè)1公里為華夏未來幼兒園，東側(cè)900米為天津市河西區(qū)重點(diǎn)小學(xué)平山道小學(xué)，東側(cè)1.3公里為天津市市屬重點(diǎn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)中學(xué)，南側(cè)500米為天津市南開區(qū)重點(diǎn)小學(xué)水上小學(xué)。 醫(yī)療配套：項(xiàng)目東側(cè)600米天津市腦系科中心醫(yī)院（環(huán)湖醫(yī)院），南側(cè)1.5公里天津市腫瘤醫(yī)院，西北側(cè)2.5公里天津市第一中心醫(yī)院，可充分滿足本項(xiàng)目居民的醫(yī)療需求。購物配套：項(xiàng)目南側(cè)為上古商業(yè)街，向南約2公里處為奧城商業(yè)廣場(chǎng)，向東2公里為銀河廣場(chǎng)，包含購物、餐飲等各個(gè)業(yè)態(tài)。 娛樂配套：項(xiàng)目東側(cè)為天塔，西南側(cè)為水上公園，南距奧體中心約2公里，娛樂設(shè)施齊全。1.3經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 天津魯能國際中心作為綠蔭里

4、綜合體的一部分，地上面積5.9萬平米。綠蔭里綜合體項(xiàng)目建設(shè)用地面積10.43萬平米，綜合容積率2.95，綠化率15%，建筑密度45%?？偨ㄖ娣e55萬平方米，地上總建筑積30.8萬平米，其中住宅面積9.64萬平米、商業(yè)面積9.69萬平方米，酒店面積5.31萬平方米，寫字樓面積5.90萬平方米。地下面積24.18萬平米，其中地下商業(yè)5.22萬平方米、地下配套設(shè)施及停車場(chǎng)面積18.96萬平方米。1.4項(xiàng)目獲取描述 2012年12月項(xiàng)目可研報(bào)告通過集團(tuán)評(píng)審，并通過市場(chǎng)招拍掛取得項(xiàng)目用地。2013年10月取得國有土地使用權(quán)證。第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析2.1城市規(guī)劃及發(fā)展研究2.1.1城市規(guī)劃情況天津市未來

5、發(fā)展總體規(guī)劃“雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)”，到2020年，天津?qū)⒔ㄔO(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市。規(guī)劃內(nèi)容功能雙城雙港中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)天津城市功能的核心載體天津港的北港區(qū)和南港區(qū)相向拓展雙城及雙港相向發(fā)展城市發(fā)展的主導(dǎo)方向一軸兩帶京濱綜合發(fā)展軸聚集先進(jìn)生產(chǎn)要素，承載高端生產(chǎn)和服務(wù)職能，實(shí)現(xiàn)與北京的戰(zhàn)略對(duì)接?xùn)|部濱海發(fā)展帶和西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶南北生態(tài)“團(tuán)泊洼水庫北大港水庫”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)、“七里海大黃堡洼”濕地生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)區(qū)構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系中心城區(qū)規(guī)劃定位：積極發(fā)展金融、商貿(mào)、科教、信息、文化等高端服務(wù)

6、職能，安排主要居住功能，重點(diǎn)建設(shè)客運(yùn)交通樞紐，適當(dāng)發(fā)展都市型工業(yè)，形成城市功能完善、生活服務(wù)設(shè)施齊全，立足環(huán)渤海，面向東北亞的我國北方經(jīng)濟(jì)中心。行政區(qū)行政區(qū)域功能定位規(guī)劃定位中心城區(qū)和平區(qū)金融和平打造天津中心城區(qū)服務(wù)業(yè)發(fā)展的核心區(qū)、高端商務(wù)和高質(zhì)化金融以及新型服務(wù)業(yè)的聚集地 河西區(qū)商務(wù)河西打造“國際商務(wù)城區(qū)、多元文化城區(qū)、生態(tài)宜居城區(qū)”，基本建成經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化繁榮、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)完善、社會(huì)和諧的現(xiàn)代化新城區(qū)。 南開區(qū)科技南開統(tǒng)籌建設(shè)和發(fā)展，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、生態(tài)等功能，實(shí)現(xiàn)“二軸、三帶、四片、五核”空間布局，提高城區(qū)載體功能和輻射力。 河?xùn)|區(qū)金貿(mào)河?xùn)|以產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的規(guī)劃導(dǎo)向、以調(diào)整結(jié)構(gòu)為重點(diǎn)

7、的項(xiàng)目導(dǎo)向、以就業(yè)為重點(diǎn)的民生導(dǎo)向，將河?xùn)|區(qū)打造為天津新城市中心。 河北區(qū)創(chuàng)意河北打造服務(wù)業(yè)具有特色，文化旅游業(yè)具有優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)代都市型工業(yè)具有創(chuàng)新能力，社會(huì)事業(yè)比較發(fā)達(dá)、服務(wù)業(yè)設(shè)施比較完善、環(huán)境優(yōu)美、生活便利、社會(huì)穩(wěn)定、人際和諧的新城區(qū)。 紅橋區(qū)商貿(mào)紅橋立足“一極、兩區(qū)、三廊”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展布局，推進(jìn)西站城市副中心建設(shè)，全面提升城市載體功能。 天津市區(qū)整體規(guī)劃形成“一主兩副”空間城市結(jié)構(gòu)，“一主兩副”是指小白樓地區(qū)城市主中心和西站地區(qū)、天鋼柳林地區(qū)兩個(gè)綜合性城市副中心。小白樓地區(qū)城市主中心由小白樓、解放北路、南站商務(wù)區(qū)以及和平路、濱江道商業(yè)區(qū)組成。西站地區(qū)城市副中心由西站綜合交通樞紐、西站中心商務(wù)

8、區(qū)等組成。天鋼柳林地區(qū)城市副中心由綜合會(huì)展區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)、柳林風(fēng)景區(qū)等組成。另外，天津文政中心兌現(xiàn)，原有城市核心功能加強(qiáng)，大力提升西南文政氛圍及項(xiàng)目周邊的板塊價(jià)值。2.1.2區(qū)域規(guī)劃情況 項(xiàng)目位于南開區(qū)環(huán)水上片區(qū)，片區(qū)以魯能城市綜合體作為環(huán)水上總部經(jīng)濟(jì)圈核心區(qū)，以水上公園和南翠屏公園作為環(huán)水上總部經(jīng)濟(jì)圈的生態(tài)涵養(yǎng)源，以奧體中心足球館、跳水館和天津體育中心為特征的高檔運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)館聚集區(qū)，生態(tài)資源良好，商業(yè)氛圍濃厚，居住價(jià)值極高。2.1.3城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 天津宏觀經(jīng)濟(jì)情況，保持較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，人均生產(chǎn)總量不斷提升。三產(chǎn)欠發(fā)達(dá)，且主要以零售物流為主，影響了寫字樓市場(chǎng)需求的擴(kuò)大。商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展需求逐步活躍

9、，提供良好的商業(yè)投資環(huán)境。外資進(jìn)入力度較大，但更向第二產(chǎn)業(yè)集中。 近三年，天津GDP持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展時(shí)期，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)，迎來新一輪上升周期。 一是國內(nèi)生產(chǎn)總值繼續(xù)保持較快速度增長。天津GDP增幅常年居全國前列，2010年天津市國內(nèi)生產(chǎn)總值9109億元，到2011年高達(dá)11191億元，年增長率14.7%-17.4%。2012年全市生產(chǎn)總值達(dá)到12,885.18億元，比上年增長13.8%。2013年全市生產(chǎn)總值達(dá)到14,370 億元，同比增長12.5%。2014年全市生產(chǎn)總值達(dá)到15,722億元，比上年增長10%。2015年天津?qū)崿F(xiàn)生產(chǎn)總值為16,538億元，同比增長

10、9.3%。GDP增速較去年同期下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，高于全國2.3個(gè)百分點(diǎn)，增速位列全國第3位。附圖3-1 2011-2015年天津GDP年度走勢(shì)圖 二是人均GDP持續(xù)平穩(wěn)增長。天津市近5年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增長，每年實(shí)際增長率基本保持在8%-12%范圍內(nèi)。2011年底達(dá)到82616元，年增長率為17% 。2012年，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到95,094元，較2011年上漲11.6%。2013年，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到 元，較2012年上漲6.9%。2014年，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到元，較2013年上漲4.1%。2015年，全市人均生產(chǎn)總值達(dá)到元，較2014年上漲7.1%。 三是固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。

11、2012年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成8,871.31億元，增長18.1%;2013年完成10,121億元，增長14.1%。2014年完成11654.09億元，同比增長15.1%。2015年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資13065.86億元，增長12.1%。 在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資94.91億元，增長25.7%；第二產(chǎn)業(yè)投資5093.47億元，增長5.1%；第三產(chǎn)業(yè)投資7163.85億元，增長18.1%，比重達(dá)到58.0%。 2012年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1,260億元，增長16.7%； 2013年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1,480億元，同比增長17.5%。 2014年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1699.65億元，同比增長1

12、4.8%。 2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資1871.55億元，增長10.1%。 2005-2013，天津市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資額穩(wěn)步提升。2.1.4城市人口及消費(fèi)能力 近三年，天津城市常住人口及人均儲(chǔ)蓄、消費(fèi)持續(xù)快速增長，購房需求及購買能力不斷增強(qiáng)。 一是常住人口和家庭戶數(shù)持續(xù)呈雙增態(tài)勢(shì)。2012年天津市常住人口1413.2萬人，2013年天津市常住人口1472.21萬人，同比增長4.2%，2014年天津市常住人口1516萬人，同比增長3.0%。2015年天津市常住人口1546.95萬人，同比增長2%；其中，外來人口500.35萬人，增加24.17萬人，占常住人口增量的80.2%。常

13、住人口中，城鎮(zhèn)人口1278.40萬人，城鎮(zhèn)化率為82.64%。 天津常住人口穩(wěn)定增長，2005-2015人口增長率在2%-6%；與北京、上海等一線城市相比，天津市人口規(guī)模仍有一定差距。 二是人均消費(fèi)性支出逐年增加，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，2012年突破20000元；2013年保持持續(xù)增長；2014年達(dá)到31506元。2012年，天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額3921億元，增長15.5%。 2013年，天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額4470.43億元，增長14%。2014年，天津社會(huì)消費(fèi)品零售總額4738.65億元，增長6.0%。人均可支配收入增速較快。2012年城市居民人均可支配收入26,325元，增長10.1%；

14、 2013年城市居民人均可支配收入28,984元，增長10.2%；2014年城市居民人均可支配收入31,506元，增長8.7%；2015年城市居民人均可支配收入34101元，增長8.2%。人均消費(fèi)性支出逐年增長。2012年城市居民人均消費(fèi)性支出22841元，增長8.7%；2013年城市居民人均消費(fèi)性支出24920元，增長9.1%。2014年城市居民人均消費(fèi)性支出26864元,增長7.8%。2015年城市居民人均消費(fèi)性支出26230元，增長8.0%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占比人均可支配收入達(dá)到85%，說明人民消費(fèi)愿望比較強(qiáng)烈； 天津城市居民生活水平與一線城市相比仍有差距，但增速相比全國及一線城市較快。2.2城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1市場(chǎng)政策分析 寫字樓政策天津市內(nèi)各個(gè)區(qū)對(duì)于寫字樓客戶的招商引資政策無特殊區(qū)別，對(duì)于世界知名公司或大面積公司會(huì)采取一事一議的政策。就南開區(qū)而言，其對(duì)辦公樓內(nèi)客戶的招商政策： 對(duì)于新引進(jìn)的企業(yè)：年納稅留區(qū)40%的政策扶持 對(duì)于國際性、全國性金融公司、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：購買南開