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1、,無(wú)錫商業(yè)綜合調(diào)查分析報(bào)告 2019年6月 初稿,目錄,第一章 宏 觀 概 念,城市概況、城市經(jīng)濟(jì)、對(duì)外交通、對(duì)內(nèi)交通、城市規(guī)劃,城市概況,無(wú)錫市位于江蘇省南部，東鄰蘇州，距上海128公里；南控太湖， 與浙江省交界；西接常州，距南京183公里；北扼長(zhǎng)江，與泰州市 所轄的靖江市隔江相望。 總面積4787.61平方公里，總?cè)丝?37.26萬(wàn)人。 其中，市區(qū)面積1224.85平方公里，市區(qū)人口354.23萬(wàn)人。 無(wú)錫市現(xiàn)轄七區(qū)兩市，分別為：崇安區(qū)、南長(zhǎng)區(qū)、北塘區(qū)、濱湖區(qū) 無(wú)錫新區(qū)、惠山區(qū)、錫山區(qū) 江陰市、宜興市,無(wú)錫位于江蘇省南部，總面積4787.61平方公里七區(qū)兩市，總?cè)丝?37.26萬(wàn)人,江蘇省

2、,無(wú)錫市,長(zhǎng)三角都市經(jīng)濟(jì)圈,無(wú)錫全景,城市對(duì)外交通,無(wú)錫地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心已成為華東地區(qū)主要的交通樞紐現(xiàn)已形成由鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò),城市對(duì)外交通： 鐵路：滬寧線和新長(zhǎng)線可與全國(guó)鐵路連網(wǎng)直通。滬寧城際鐵路已于 2019年7月1日竣工通車，京滬高速鐵路也已于2019年6月 30日開通運(yùn)營(yíng)，寧杭城際鐵路正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)至2020年， 無(wú)錫境內(nèi)將有至少7條鐵路線，成為蘇南鐵路運(yùn)輸?shù)臉屑~。 公路：滬寧、滬宜高速公路通達(dá)上海市和南京市，京滬高速公路 直達(dá)北京，寧杭高速公路直通杭州。 312、104國(guó)道穿過無(wú)錫。滬宜、錫沙、鎮(zhèn)澄、澄張、澄鹿等 公路干線通向蘇、浙、皖。 無(wú)錫已成為

3、全國(guó)54個(gè)公路運(yùn)輸中心之一。 航空：無(wú)錫碩放國(guó)際機(jī)場(chǎng)位于無(wú)錫國(guó)家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)， 距無(wú)錫市區(qū)14公里，距蘇州市區(qū)23公里， 滬寧高速公路和312國(guó)道近在旁側(cè)，交通優(yōu)勢(shì)十分突出。 無(wú)錫市距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)180公里， 距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)120公里 。 水路：無(wú)錫的海洋客、貨運(yùn)輸，主要經(jīng)由上海港、張家港、江陰港出海， 江陰黃田港是長(zhǎng)江出?？诘闹饕獡Q裝港之一，也是連結(jié)蘇北地區(qū) 的主要渡口。,外部交通圖,對(duì)內(nèi)交通,對(duì)內(nèi)主要以“兩環(huán)四縱四橫”形式組成交通構(gòu)架無(wú)錫地鐵系統(tǒng)由“三主兩輔”，預(yù)計(jì)1號(hào)線2019年6月通車,城市對(duì)內(nèi)公路系統(tǒng)：兩環(huán)：解放路(老城區(qū)) 快速內(nèi)環(huán)：又鳳翔路，江海路，金城路、青祁路圍合

4、的高架路四橫：東西向：錫滬路、學(xué)前東路、永樂路、太湖大道四縱：南北向：錫澄路、運(yùn)河?xùn)|（西）路、紅星路、清揚(yáng)路、興源（昌）路,內(nèi)部交通構(gòu)架,地鐵系統(tǒng)：無(wú)錫地鐵系統(tǒng)由“三主兩輔”5條線構(gòu)成放射+環(huán)形線網(wǎng)組成， 全線總長(zhǎng)157.77公里，設(shè)車站111座。其中軌道1、2、3號(hào)線作為骨架線路，三線呈放射狀； 軌道4、5號(hào)線作為輔助線路； 地鐵1號(hào)線24個(gè)站點(diǎn)全面開建，2號(hào)線啟動(dòng)建設(shè)；1號(hào)線2019年6月通車,地鐵線路構(gòu)架,城市規(guī)劃,無(wú)錫十二五期間打造“三心、三區(qū)、三圈層”,發(fā)展定位： 獨(dú)具競(jìng)爭(zhēng)力的國(guó)際化區(qū)域性中心城市和最具影響力的 國(guó)際化生態(tài)型湖灣城市，圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代 服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜

5、居城”建設(shè)目標(biāo)，實(shí)施“核心驅(qū)動(dòng)、崛起錫東”，“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、組合錫西”，“借力推動(dòng)、運(yùn)籌錫北” 戰(zhàn)略： 三心： 老城商貿(mào)中心：、太湖新城商務(wù)中心、蠡湖休閑中心 三區(qū)： 中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū) 三圈層： 中心城區(qū)：三心、三區(qū) 新城區(qū)：惠山新城區(qū)、錫東新城區(qū)、科技新城區(qū)、 錫山新城區(qū) 城鎮(zhèn)組群： 錫東城鎮(zhèn)組群、錫西城鎮(zhèn)組群整合全市發(fā)展，統(tǒng)籌中心城區(qū)、新城區(qū)和外圍城鎮(zhèn)組群三個(gè)圈層， 實(shí)施區(qū)域差別化發(fā)展戰(zhàn)略。中心老城區(qū)、太湖新城區(qū)、山水旅游休閑區(qū)，新老分工、聯(lián)動(dòng)發(fā)展、整合一體；,城市經(jīng)濟(jì)（一）,2019年無(wú)錫市GDP達(dá)6880.15億元國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，居民收支穩(wěn)定樂觀,注：所有數(shù)據(jù)來(lái)

6、自于無(wú)錫統(tǒng)計(jì)局,國(guó)民生產(chǎn)總值: 2019年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6880.15億元，比上年增長(zhǎng)11.6%。 按常住人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值超過10萬(wàn)元，達(dá)到10.74萬(wàn)元。 觀察近十年無(wú)錫國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率逐漸放緩， 0307都保持在15%18%左右，08年以來(lái)則放緩至12%左右，繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)。 居民收支狀況:2019年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入31638元，比上年增長(zhǎng)14.0%。 農(nóng)民人均純收入16438元，比上年增長(zhǎng)17.4%。 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出19780元，比上年增長(zhǎng)15.9%。 （總體穩(wěn)步增長(zhǎng)，20092019年略有放緩） 農(nóng)村居民人均消費(fèi)性支出11239元，比上年增長(zhǎng)14.

7、8%。,城市經(jīng)濟(jì)（二）,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占比重穩(wěn)步上漲，已達(dá)44%消費(fèi)品零售業(yè)每年都以20%繼續(xù)繁榮市場(chǎng)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)，已有65個(gè)，綜合13個(gè)，專業(yè)52個(gè),注：所有數(shù)據(jù)來(lái)自于無(wú)錫統(tǒng)阿計(jì)局,三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu): 2019年全市實(shí)現(xiàn)第一產(chǎn)業(yè)增加值122.98億元， 第二產(chǎn)業(yè)增加值3728.12億元， 第三產(chǎn)業(yè)增加值3029.05億元， 三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為1.8:54.2:44.0， 三產(chǎn)增加值占GDP比重比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。 近四年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率穩(wěn)步上漲，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。消費(fèi)品零售業(yè)：消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2122.72億元，比上年增長(zhǎng)17.3%。 其中，

8、城鎮(zhèn)零售額1839.70億元，比上年增長(zhǎng)17.1%， 鄉(xiāng)村零售額283.02億元，比上年增長(zhǎng)19.1%； 批發(fā)和零售業(yè)零售額1964.24億元，比上年增長(zhǎng)17.2%， 住宿和餐飲業(yè)零售額158.48億元，比上年增長(zhǎng)19.6%。 在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，服裝、鞋帽、針紡織品類 增長(zhǎng)42.5%； 金銀珠寶類增長(zhǎng)38.6%；建筑及裝潢材料類增長(zhǎng)27.3%； 化妝品類增長(zhǎng)26.9%；石油及制品類增長(zhǎng)25.8%；通訊器材類增長(zhǎng)23.1%。市 場(chǎng) 狀 況：市場(chǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末擁有各類億元以上商品交易市場(chǎng)65個(gè)，市場(chǎng)攤位總量39961個(gè)， 實(shí)現(xiàn)成交額3887.92億元，比上年增長(zhǎng)24.3%。 其中

9、綜合市場(chǎng)13個(gè)，專業(yè)市場(chǎng)52個(gè)。 專業(yè)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)成交額3408.62億元，比上年增長(zhǎng)26.0%。 新型流通業(yè)態(tài)以及現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式均有較快發(fā)展。,城市小結(jié),無(wú)錫位于江蘇省南部， 總面積4787.61平方公里，總?cè)丝?37.26萬(wàn)人。無(wú)錫地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈中心已成為華東地區(qū)主要的交通樞紐現(xiàn)已形成由 鐵路、公路、水路、航空配套組成的立體交通網(wǎng)絡(luò)。內(nèi)部交通系統(tǒng)主要以“兩環(huán)四縱四橫”形式組成交通構(gòu)架， 無(wú)錫地鐵系統(tǒng)由“三主兩輔”，預(yù)計(jì)1號(hào)線2019年6月通車。圍繞“生態(tài)城、旅游與現(xiàn)代服務(wù)城、高科技產(chǎn)業(yè)城和宜居城”建設(shè)目標(biāo)， 打造“三心、三區(qū)、三圈層”的城市格局。無(wú)錫市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，2019年全市實(shí)現(xiàn)地

10、區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)6880.15億元， 比上年增長(zhǎng)11.6%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)所占比重穩(wěn)步上漲，已達(dá)44%消費(fèi)品零售業(yè)每年都以20%繼續(xù)繁榮，零售總額2122.72億元，同比增長(zhǎng)17.3%。市場(chǎng)繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)，已有65個(gè)，綜合13個(gè)，專業(yè)52個(gè)。,區(qū)位優(yōu)越,交通便捷,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),未來(lái)規(guī)劃,第二章 市 場(chǎng) 分 析,房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)、商圈分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)概況(一),2019年是房地產(chǎn)行業(yè)遭遇深度調(diào)控的一年， 相比2019年的樓市，2019年的調(diào)控更為密集 與嚴(yán)厲，2019年主要以4.17國(guó)十條和 9.29新國(guó)四條為主，而在2019年年初限購(gòu)令 “重磅”落地，而這次的調(diào)控手段也是比以

11、往 調(diào)控更加全面和堅(jiān)決。近日，國(guó)家副總理李克強(qiáng)和發(fā)改委均明確 表示2019年將繼續(xù)鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果， 將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行抑制投機(jī)、投資性需求的 政策措施，鼓勵(lì)支持中小戶型、中低價(jià)位 的普通商品建設(shè)?？梢灶A(yù)見2019年的全國(guó) 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然不會(huì)太樂觀。但隨著存款 準(zhǔn)備金率的首次下調(diào)和無(wú)錫外地人購(gòu)房 落戶標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)至70/戶等政策的實(shí)施， 支持中小戶型、中低價(jià)位商品房的建設(shè)， 2019年無(wú)錫市場(chǎng)剛需市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更好的發(fā)展。,政策回顧：,2019年全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，同比增幅4.9%，同比增速回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售面積增幅3.9%，辦公用房銷售面積增幅6.2%，商業(yè)用房銷售面

12、積增幅12.6%。商品房銷售額59119億元，同比增幅12.1%，同比增速回落6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅銷售額增幅10.2%，辦公用房銷售額增幅16.1%，商業(yè)用房銷售額增幅23.7%。 總體來(lái)看，全國(guó)范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)成交量有了較大的增長(zhǎng)，住宅 則受到政策影響，增幅低于商品房平均增長(zhǎng)率,2019年商業(yè)地產(chǎn)分類成交量及成交面積走勢(shì),2019年和2019年商品房區(qū)域成交對(duì)比,可以看出，無(wú)錫市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)依然以商業(yè)用房成交為主。專業(yè)類型以及商住混合型的商業(yè)地產(chǎn)在無(wú)錫有良好的成交走勢(shì)。,自2019年下半年以來(lái)，受到“限購(gòu)令”的影響，本市購(gòu)房比例在逐漸走低。經(jīng)歷半年的需求積累，在年底改善型和剛需型客戶得到

13、集中釋放，打動(dòng)了整體成交量的上揚(yáng)。,2019年至今全國(guó)商品房銷售面積及增減幅走勢(shì),2019年商品房區(qū)域成交情況,房地產(chǎn)市場(chǎng)概況(二),土地市場(chǎng)概況,今年政府共7次土拍，推出111幅地塊，流拍3幅，成交108幅，較去年增加22幅，增長(zhǎng)率達(dá)25%。成交金額為225.57億元，僅占去年的57%。其中底價(jià)成交的有70幅，占總數(shù)的約65%。主要是由于今年受房地產(chǎn)調(diào)控的影響，土地市場(chǎng)也遭受重創(chuàng)，總體溢價(jià)率較低。從土地成交的性質(zhì)來(lái)看，居住、商業(yè)用地仍占主導(dǎo)，但受住宅市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控的影響，今年純居住用地的供應(yīng)量明顯減少。從居住、商業(yè)用地的面積和容積率來(lái)看，5萬(wàn)以下的小地塊占主導(dǎo)，占總數(shù)的50%；容積率在1.0

14、-2.0之間的地塊有26幅，占總數(shù)的59%。今年居住和商業(yè)用地的主要供應(yīng)區(qū)域?yàn)殄a山區(qū)、惠山區(qū)和新區(qū)，多為商業(yè)和商業(yè)、居住混合用地，純住宅用地僅7幅，占總數(shù)的16%，且溢價(jià)率較低。,發(fā)展歷程,無(wú)錫商圈分析（一）,發(fā)展趨勢(shì),無(wú)錫商圈分分析,無(wú)錫商圈以解放路為中心的單核商務(wù)中心區(qū)外圍組建多個(gè)城市商業(yè)次中心,中心商圈：包括崇安寺、勝利門、火車站、五愛路等商圈結(jié)合。商業(yè)條件成熟，商業(yè)氛圍濃厚，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂于一體的綜合性商業(yè)代表：無(wú)錫八佰伴、商業(yè)大廈、百盛、大洋百貨、遠(yuǎn)東百貨、英武百貨、保利廣場(chǎng)、紅豆國(guó)際廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、崇安寺步行街、中山路、人民路等西南商圈：包括河埒、中橋、榮巷等商圈組合。代表

15、：萬(wàn)達(dá)，明泰百貨等城南商圈：包括南門、太湖廣場(chǎng)等商圈組合。包括：茂業(yè)百貨，南禪寺步行街、南長(zhǎng)街等城東商圈：包括錫滬路、東亭等商圈組合。代表：哥倫布廣場(chǎng)、中華美食城、新大陸、中心城、銀河城等新區(qū)商圈：包括長(zhǎng)江路、旺莊路等商圈組合。代表：新之城、寶龍廣場(chǎng)、新天地美食街等城北商圈：包括北大街、山北等商圈。代表：金太湖國(guó)際廣場(chǎng)等惠山商圈：代表：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)等,第三章 綜 合 體 個(gè) 案,中華美食城、哥倫布廣場(chǎng)、湖濱商業(yè)街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、寶龍廣場(chǎng)、新之城、金太湖國(guó)際廣場(chǎng),五洲中華美食城,項(xiàng)目名稱：五洲國(guó)際中華美食城城 開 發(fā) 商 ：無(wú)錫市龍祥投資有限公司 建筑面積：15h 地理位置：北面靠廣益路 產(chǎn)品

16、概況：分兩個(gè)區(qū)域，5棟半開放式5F多層，1棟高層公寓 檔次定位：中檔 開業(yè)時(shí)間舞動(dòng)：2019年 餐飲品牌：1F：品粵軒、渝幫人家、江南香、爵士牛排等 2F：人民公社、維度國(guó)際餐廳等 3F：漁蒙家、七杯茶、阿瓦山寨、全羅道、 九大碗、云外樓、外婆人家、龍皇粥府上 4F：川南印象、蛙蛙叫、大石斑深海魚等 5F：佐佑堂足浴等 租 金：2.54元/平方米月 物 業(yè) 費(fèi)：8.00元/平方米月,緊貼廣益路，15h大型綜合美食購(gòu)物中心,沿地塊設(shè)環(huán)通消防通道，2F3F流線環(huán)通，樓電梯設(shè)于入口處,入口廣場(chǎng),垃圾回收點(diǎn)位置應(yīng)放置角落處最好另辟車道，與主要人行和車道分開，形成潔污分流，貨梯同樣應(yīng)設(shè)置角落處與垃圾回收點(diǎn)能夠直接聯(lián)系,美食城地塊由于中間有一條自然河流穿過，把建筑群分為：兩塊區(qū)域，中間設(shè)有鋼結(jié)構(gòu)雙層橋體聯(lián)通兩個(gè)區(qū)域的人流動(dòng)線，同時(shí)退讓出一個(gè)較大型的廣場(chǎng)可做露天聚會(huì)活動(dòng)之用，同時(shí)也可作地塊主入口，利用鋼構(gòu)天橋直接引流上建2F3F,關(guān)于走廊長(zhǎng)度：一二級(jí)防火等級(jí)建筑， 廊道內(nèi)兩樓梯間距40m， 袋形走廊道近端門口離最近樓梯20m,五洲中華美食城動(dòng)線分析,建筑立面豐富，建筑元素也相對(duì)統(tǒng)一建筑表皮冷暖對(duì)比配