《房地產估價師-收益法公式匯總(共11頁).docx》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產估價師-收益法公式匯總(共11頁).docx（11頁珍藏版）》請在匯文網(wǎng)上搜索。

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上一、等差數(shù)列通項公式: 求和公式:前n項和公式：二、等比數(shù)列通項公式: 前n項和公式：三、報酬資本化法最一般的公式四、凈收益每年不變的公式【例】某宗房地產是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，已使用了6年；預計利用該宗房地產正常情況下每年可獲得凈收益8萬元；該宗房地產的報酬率為8.5。試計算該宗房地產的收益價格?！纠恳阎匙谑找嫘苑康禺a30年土地使用權、報酬率為10%的價格為3000元/，試求該宗房地產50年土地使用權、報酬率為8%的價格。五、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式【例】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為280萬元，此后每年的凈收益

2、會在上一年的基礎上增加4萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。六、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式【例】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為25萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元。試計算該宗房地產的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益；如果報酬率為6，試計算該宗房地產的收益價格。七、凈收益按一定比率遞增的公式【例】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為200萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2，收益期限為48年，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。【例】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為20

3、0萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增長2，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。八、凈收益按一定比率遞減的公式【例】預計某宗房地產未來第一年的凈收益為240萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上遞減2，收益期限可視為無限年，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。九、有效毛收入和運營費用逐年遞增和遞減的比率不同的公式1、凈收益等于有效毛收入減去運營費用。如果有效毛收入和運營費用逐年遞增和遞減的比率不同，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的價格。2、在有效毛收入始終大于運營費用的前提下，收益期限為無限年的計算公式為

4、：【例】預計某宗房地產未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營費用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎上增長2%，該類房地產的報酬率為10%。試計算該宗房地產的收益價格。十、凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式【例】某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。 【例】通過預測得到某宗房地產未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到無窮遠每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右

5、，該類房地產的報酬率為10。試計算該宗房地產的收益價格。十一、預知未來若干年后的價格的公式【例】某宗房地產現(xiàn)行的價格為2000/m2，年凈收益為200元/m2，報酬率為10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為5000元/m2。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到5000元/m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產的價格?！纠磕硨懽謽沁^去的市場價格為12000元/m2,目前房地產市場不景氣，某市場租金為每天3元/m2,。該寫字樓的凈收益為市場租金的70%，預測房地產市場3年后會回升，那時該寫字樓的市場價格將達12500元/m2，轉讓該寫字樓的稅費為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%，請求取該寫字樓目前的價值。【例】某出租的舊辦公樓的租約尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年收取凈租金80萬元（沒有費用支出），到期后要拆除作為商業(yè)用地。預計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產的報酬率為10%。試求該舊辦公樓的價值?！纠款A測某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價格比現(xiàn)在的價格上漲5%。該類房地產的報酬率為10%。試求該宗房地產現(xiàn)在的價格。專心-專注-專業(yè)