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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)北京物資學(xué)院北京物資學(xué)院 3 3 號家屬樓號家屬樓 301301 室室資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書*評字2013*號北京信永成資產(chǎn)評估有限公司北京信永成資產(chǎn)評估有限公司貳零壹叁年零伍月貳拾伍日精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書*評字2013*號目目 錄錄精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)聲聲明明注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當誠實正直，勤勉盡責，恪守獨立、客觀和公正的原則；應(yīng)當遵循有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，并承擔相應(yīng)的責任；應(yīng)當遵守保密原則，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托方書面許可，不得對外提供執(zhí)業(yè)過程中獲知的

2、商業(yè)秘密和業(yè)務(wù)資料。注冊資產(chǎn)評估師聲明：（1）評估報告陳述的事項是真實和準確的；（2）對評估所依據(jù)的信息來源進行了驗證，并確信其是可靠和適當?shù)?；?）評估報告的分析和結(jié)論是在恪守獨立、客觀和公正原則基礎(chǔ)上形成的，僅在假設(shè)和限定條件下成立；（4）與被評估資產(chǎn)及有關(guān)當事人沒有任何利害關(guān)系；（5）評估報告只能用于載明的評估目的，因使用不當造成的后果與簽字注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構(gòu)無關(guān)。本評估報告使用者應(yīng)關(guān)注本報告的特別事項說明和使用限制。北京信永成資產(chǎn)評估有限公司貳零壹叁年零伍月貳拾伍日精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書摘摘要要*評字2013*號北京信永成資產(chǎn)

3、評估有限公司接受王*委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估公認原則，采用市場比較法和收益還原法，按照必要的評估程序執(zhí) 行評估業(yè)務(wù)，對王*委估的北京物資學(xué)院 2 號家屬樓 301 室，在 2013 年5 月 25 日的市場價值作出了公允反映。委托評估北京物資學(xué)院3號家屬樓301室的評估價值為人民幣174.02萬元,大寫人民幣壹佰柒拾肆萬零貳佰元整壹佰柒拾肆萬零貳佰元整。詳見下表：金額單位：人民幣元項目單價(元/)權(quán)重面積估值計算市場法180060.7106.2收益還原法127080.3106.4價值總額.6 本評估結(jié)論系對評估基準日委估公司委估資產(chǎn)價值的公允反映。評估結(jié)論系根據(jù)本報告書

4、所述依據(jù)、方法、程序和假設(shè)得出，評估結(jié)論只有在上述依據(jù)、方法、程序和假設(shè)存在的條件下，以及委托方和資產(chǎn)占有方所提供的所有原始文件都是真實與合法的條件下成立。評估結(jié)果沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、有關(guān)法規(guī)政策變化以及遇有自然力或其他不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。本評估結(jié)論的有效使用期限（按現(xiàn)行規(guī)定為一年） ，從評估基準日起計算。我們特別強調(diào)：本評估意見僅作為交易各方的價值參考依據(jù)，而不能取代交易各方進行交易價格的決定。本報告及其結(jié)論僅用于本報告所設(shè)定的目的而不能用于其他目的。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書,

5、欲了解本評估項目的全面情況,應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)資產(chǎn)評估報告書資產(chǎn)評估報告書*評字2013*號王王*：我們接受貴方委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估公認原則，采用市場法和收益還原法，按照必要的評估程序執(zhí)行評估業(yè)務(wù)，對北京物資學(xué)院 3 號家屬樓 301 室，在 2013 年 5 月 25 日的市場價值作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：一、 評估報告使用者委托方委托方委托方姓名：王*身份證號碼： 198*聯(lián)系電話： *業(yè)務(wù)約定書中約定的其他使用者業(yè)務(wù)約定書中約定的其他使用者無。二、 評估目的根據(jù)王*為確定估價對象抵

6、押貸款額度這一經(jīng)濟行為之需要，對所涉及北京物資學(xué)院 3 號家屬樓 301 室的價值進行評估，提供該資產(chǎn)截止評估基準日的市場價值，為該經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。 三、 評估對象和評估范圍1.估價對象位置及坐落：估價對象位于通州區(qū)富河大街 1 號北京物資學(xué)院 2 號家屬樓，2 號樓用地四至為：東至天賜良緣賓館，西至西富河園小區(qū)，北至朝陽北路，南至工商銀行北京分行。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)2.權(quán)益狀況分析（1）房產(chǎn)登記狀況房屋所有權(quán)證號京房權(quán)證海私移字第號房屋所有權(quán)人*產(chǎn)別公產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)已購公房(房改房)產(chǎn)權(quán)樓號或幢號2房屋坐落*房號及部位301房屋總層數(shù)5 層所在層數(shù)三層建筑面積(

7、m2)106.00房屋用途家屬樓房屋結(jié)構(gòu)鋼混建成年代1990 年（2）他項權(quán)利狀況無（3）法定優(yōu)先受償權(quán)利狀況無（4）對價格的影響分析根據(jù)委托方提供的資料和介紹，至估價時點，估價對象不存在抵押權(quán)，未以任何形式對外銷售。3.建筑物狀況分析（1）建筑物狀況公共部分：結(jié)構(gòu)形式平頂建筑類型板樓外立面裝飾墻漆精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)大堂設(shè)計裝修地板磚地面、墻面刷漆樓道裝修墻面刷漆、水磨石地面、鐵樓梯木扶手電梯間及轎廂裝飾無電梯層戶均數(shù)量6供暖市政供熱門禁系統(tǒng)無門禁供氣無安全及消防監(jiān)控無熱水無其他無戶內(nèi)部分：所在樓層3使用狀況正?，F(xiàn)狀用途住宅景觀較好戶型一室臨街狀況不臨街采光、通風情況一

8、般各房間朝向南維護保養(yǎng)及成新狀況較好各個房間裝修情況的描述地面：均鋪地磚；墻面：客廳、臥室刷乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間貼瓷磚；頂棚：客廳、臥室刷乳膠漆，廚房為鋁扣板吊頂；門窗：防盜門窗，室門為木門塑鋼窗；設(shè)備：衛(wèi)生間普通潔具。（2）小區(qū)狀況居住小區(qū)樓宇構(gòu)成板樓容積率交通組織方式人車混行景觀及綠化大面積綠地小區(qū)封閉性封閉式管理精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)物業(yè)公司有無有物業(yè)費標準車位狀況地上停車位其它無（3）對價格影響的分析估價對象為單套商業(yè)用房，現(xiàn)狀用途為住宅，戶型較大，整體價值相對較高，當以拍賣等快速變現(xiàn)方式對其進行處置時，變現(xiàn)價格會有一定幅度的減損；估價對象作為單套用房可按套出售，變

9、現(xiàn)時間會較短。4.區(qū)位狀況分析商業(yè)繁華度交通便捷度距離附近有 地鐵 6 號線、582 路、930 路、587 路、675路、991 路 、812 路、通 6 路等多條公交線路經(jīng)過，距公交車站約 320 米，交通出行較為便捷。區(qū)域土地利用方向為小區(qū)周邊配套項目，區(qū)域土地利用方向一致臨街寬度和深度寬度和深度足夠覆蓋營業(yè)范圍臨街道路狀況緊鄰城市次干道宗地形狀及可利用程度形狀規(guī)則5.市場背景分析（1）城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況通州區(qū)是首都重點發(fā)展的新城之一。從發(fā)展脈絡(luò)看，全區(qū)發(fā)展歷經(jīng)衛(wèi)星城、重點新城、到“十一五”時期北京現(xiàn)代化國際新城的轉(zhuǎn)變。尤其是 2010 年“現(xiàn)代化國際新城”的概念提出和功能定位，為“十

10、二五”時期新城建設(shè)迎來了突破性機遇和歷史性轉(zhuǎn)折，也迎來了通州歷史上最關(guān)鍵的發(fā)展時期。 “十一五”時期經(jīng)濟社會發(fā)展的突出特點和變化“十一五”期間（20062010 年） ，通州經(jīng)濟社會取得顯著進步，主要經(jīng)濟指標較快增長，為“十二”時期經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。經(jīng)濟保持較快增長，綜合實力穩(wěn)步提升“十一五”期間，通州地區(qū)生產(chǎn)總值實現(xiàn)翻番，突破 300 億元大關(guān)。通州區(qū)把園區(qū)作為促進產(chǎn)業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)發(fā)展的平臺、聚集生產(chǎn)要素的載體。近兩年先后建成了通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)、東區(qū)和南區(qū)光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地、通州物流基地、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)園、宋莊文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、永樂開發(fā)區(qū)等

11、九大園區(qū)，園區(qū)總面積達到 35.7 平方公里。2010 年通州區(qū)稅收總額突破 104 億元，園區(qū)完成稅收 27.6 億元，占全區(qū)稅收收入的四分之一，園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展在通州一枝獨秀。（2）通州區(qū)概況區(qū)域情況通州區(qū)位于北京市東南部，京杭大運河北端。區(qū)域面積 907 平方公里。2008 年底常住人口 103.9 萬，其中外來人口 34.7 萬。境內(nèi)一馬平川，多河富水，發(fā)展空間廣闊。境內(nèi)分布有北運河、潮白河、涼水河等 13 條河流。近鄰北京中央商務(wù)區(qū)（CBD） ，西距國貿(mào)中心 13 公里，北距首都機場 16 公里，東距塘沽港 100 公里，素有“一京二衛(wèi)三通州”之稱。交通情況 通州境內(nèi)擁有密集的公路路網(wǎng)、

12、便捷的軌道交通和重要的鐵路大動京哈、京沈、京津塘高速等 5 條高速路穿境而過，擁有 5 條連接北京中心城的干線通道（分別為京通快速路、朝陽路、朝陽北路、京沈高速和和兩廣路延長線），1 條直接連接首都機場 3 號航站樓的快速路，4 條聯(lián)系天津濱海新區(qū)的交通通道，3 條聯(lián)通其他地方的高速路，已建成的六環(huán)路、地鐵八通線和規(guī)劃的 M6、M6 支、M1 支、S6、S5、S3、R1、R1 支等八條軌道交通貫穿全境，新北京東站已確定落戶通州，立體式交通網(wǎng)絡(luò)將通州新城與環(huán)渤海多個財富中心緊密相連?；A(chǔ)設(shè)施條件通州作為北京重點建設(shè)的新城之一，有史以來一直是連接京津冀的重要交通樞紐，以其四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)和面向首

13、都、輻射京津冀的區(qū)位優(yōu)勢，在區(qū)域經(jīng)濟合作，特別是在京津冀一體化和環(huán)渤海經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略中，充分發(fā)揮和利用自身優(yōu)勢，創(chuàng)造發(fā)展先機，搭建服務(wù)平臺，必將在服務(wù)于主城區(qū)和東部發(fā)展帶、服務(wù)于京津冀乃至環(huán)渤海地區(qū)中發(fā)揮重要作用。按照服務(wù)業(yè)項目布局，通州新城將重點建設(shè)“一核五區(qū)” 。在運河城市段兩岸，加快功能設(shè)施齊備、特色鮮明的現(xiàn)代文化商務(wù)中心和源頭島建設(shè)，打造集精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)旅游度假、商貿(mào)金融和文化創(chuàng)意于一體的運河核心功能區(qū)。在新城西北部地區(qū)溫榆河沿岸，依托便利的交通條件和良好的生態(tài)環(huán)境，開發(fā)建設(shè)以低密度、園林式、高科技、總部型為重點的商務(wù)園總部功能區(qū)。在新城西南部，建設(shè)高科技與娛

14、樂相結(jié)合、服務(wù)于東北亞區(qū)域、具有國際現(xiàn)代水平的“環(huán)球影視”主題公園，并完善周邊配套，打造影視文化、娛樂休閑、專業(yè)會展聚集的主題休閑功能區(qū)。在運河?xùn)|大街兩側(cè)，建設(shè)行政服務(wù)中心、標志性市民休閑文化設(shè)施，合理布局學(xué)校、檔案館等公共服務(wù)及商業(yè)配套等現(xiàn)代城市功能設(shè)施，建設(shè)行政服務(wù)功能區(qū)。在六環(huán)路以東、運河?xùn)|大街兩側(cè)地區(qū)，建設(shè)高水平的醫(yī)療城，建設(shè)疾病預(yù)防控制中心，引進大型醫(yī)療康體、三級甲等醫(yī)院等項目，建設(shè)綜合醫(yī)療康體功能區(qū)。生活配套美食: 麻辣誘惑、莊稼院飯館、紹湘閣酒樓、小葉飯店、皇城根鹵煮火燒 商場超市:浙客隆超市、天客隆超市(天賜良緣店)、物美便利店(富河園店)、福蘭德超市(北關(guān)店)、樂天瑪特 醫(yī)院

15、: 北京市通州區(qū)光榮醫(yī)院、北京肺癌診療中心、通州區(qū)新華醫(yī)院新華社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)分站、永順社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、北京胸科醫(yī)院 銀行: 中國農(nóng)業(yè)銀行集貿(mào)市場分理處、中國工商銀行永順西街儲蓄所、中國工商銀行物資學(xué)院儲蓄所、北京農(nóng)村商業(yè)銀行永順支行、中國工商銀行物資學(xué)院儲蓄所 ATM 取款機環(huán)境條件通州區(qū)地處永定河、潮白河沖積洪積平原，地勢平坦，自西北向東南傾斜，海拔最高點 27.6 米，最低點僅 8.2 米。其土質(zhì)多為潮黃土、兩合土、沙壤土，土壤肥沃，質(zhì)地適中。境內(nèi)一馬平川，多河富水，發(fā)展空間廣闊。境內(nèi)分布有北運河、潮白河、涼水河等 13 條河流，運河蜿蜒，勢若游龍；潮白河碧波千頃，漁歌唱晚。三河三路兩側(cè)百米

16、綠色通道頗為壯觀，形成天然生態(tài)屏障。通州區(qū)地處北京的是著名的風景旅游區(qū)。區(qū)內(nèi)名勝古跡眾多，園林風光宜精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)人，旅游資源豐富，人居環(huán)境良好。其中以京杭大運河、三教廟、北齊長城遺址等的名勝古跡及著名景點吸引世界眾多游客前來。通州區(qū)屬大陸性季風氣候區(qū)，受冬、夏季風影響，形成春季干旱多風、夏季炎熱多雨、秋季天高氣爽、冬季寒冷干燥的氣候特征。年平均溫度 11.3，降水 620 毫米左右。產(chǎn)業(yè)集聚狀況作為北京重點建設(shè)的新城區(qū)，通州新城發(fā)展目標為“區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水宜居新城” 。通州區(qū)正在加快建設(shè)中心城，使之成為城市化的龍頭。中心城將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上向東南方向拓展，新城規(guī)劃中心城面積達到 115 平方公里，能容納 90 萬人口。在通州新城范圍內(nèi)，將構(gòu)建“一河兩翼，南拓東進，組團發(fā)展”的空間結(jié)構(gòu)，主要引導(dǎo)發(fā)展行政辦公、商務(wù)金融、文化、會展等功能，是中心城行政辦公、金融貿(mào)易等職能的補充配套區(qū)。近兩年，通州投資百億元加強了以道路交通、供熱、燃氣、生態(tài)環(huán)境等為主的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，新城基本框架初步形成、公共服務(wù)設(shè)施不斷完善。據(jù)了解，京津公路通州段、運河?xùn)|西大街、