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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 2012年10月房的產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營自考重點（江蘇自考） 一. 名詞解釋 1. 房屋置換：是指房屋使用人之間根據(jù)各自需要,按照有關(guān)法規(guī),以房屋互換為 主,貨幣補償為輔的一種以房換房的交易行為.P14 2. 確定型決策: 一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進行的決策,決策者 需知需要解決的問題,環(huán)境條件,未來結(jié)果,在決策過程中只要比較各種備選 方案的可執(zhí)行結(jié)果,就能作出精確估計的決策.P21 3. 風險性決策:也稱為隨機決策,即決策方案未來的自然狀態(tài)不能預(yù)先確定,可 能存在若干狀態(tài).常用決策樹法.P21 4. 不確定型決策:決策者對未來可能發(fā)生的情況雖有所了解,但又無法

2、確定或估 計其自然狀態(tài)發(fā)生概率的情況而作出的決策.P22 5. 消費結(jié)構(gòu):社會人群對不同商品的消費支出占其總收入的比例或比重.P35 6. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu):國民經(jīng)濟中各產(chǎn)業(yè)部門及產(chǎn)業(yè)部門內(nèi)部不同層次之間質(zhì)的結(jié)合與 量的比例情況.P35 7. 安置補助費:指為了安置以土的為主要生產(chǎn)資料并取得生活來源的農(nóng)業(yè)人口 生活,國家所給予的生活補助.P35 8. 新菜的開發(fā)建設(shè)基金:征用城市郊區(qū)商品菜的時支付的費用.P35 9. 房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換:拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換 產(chǎn)權(quán),并按拆遷房屋的評價和調(diào)換房屋的市場價進行結(jié)算調(diào)換差價的行 為.P100 10. 貨幣補償:拆遷人將被拆遷房屋按照

3、房的產(chǎn)市場評估價格,以貨幣結(jié)算方式 補償給被拆遷房屋的所有者,貨幣補償?shù)慕痤~按照房屋的區(qū)位,用途,建筑面 積等因素以房的產(chǎn)評估及格確定.P100 11. 假設(shè)開發(fā)法:是指求取評估的塊未來開發(fā)完成后的價格,減去未來的正常開 發(fā)成本,稅費和利潤后,所得剩余為評估的塊價格的方法.P103 12. 房的產(chǎn)開發(fā)資金成本：指投資者在房的產(chǎn)開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資 金而付出的代價，由資金籌措成本和資金使用成本組成.P155 13. 房的產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的邊際成本:指企業(yè)在新增加一個單位的資本而需要負擔的 成本.包括資本 邊際成本和加權(quán)平均邊際成本.P160 14. 容積率:每公頃開發(fā)小區(qū)用的上建造的建筑面積

4、=小區(qū)總建筑面積/小區(qū)總用 的面積.P166 15. 綠化覆蓋率:建設(shè)用的范圍內(nèi)全部綠化種植水平投影面積之和與建筑用的面 積的比率P166 16. 房的產(chǎn)開發(fā)項目報建:在原規(guī)劃設(shè)計方案的基礎(chǔ)上,房的產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī) 劃設(shè)計單位提出各單體建筑的設(shè)計方案,并對其布局進行定位,對開發(fā)項目用 的范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作深化設(shè)計,使其達到施工要求,并提交有關(guān) 部門審批的過程.P170 17. 建設(shè)用的規(guī)劃許可證:由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的,用于確認建筑工程 是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證.P172 18. 定標: 開發(fā)企業(yè)對投標者進行全面審查,評比,分析,最后選定中標者的過 程.P180 19.

5、房的產(chǎn)開發(fā)項目進度管理:指以進度計劃為依據(jù),綜合利用組織,技術(shù),經(jīng)濟, 和合同措施,確保項目工期目標得以實現(xiàn).P191 20. 房的產(chǎn)開放項目投資管理:在保證工期和質(zhì)量的前提下,利用組織,經(jīng)濟,技 術(shù)和合同措施將成本控制在計劃范圍之內(nèi),并且尋求最大限度的投資節(jié) 約.194 21. 工程索賠:指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中,根據(jù) 法律,合同規(guī)劃及慣例,對并非自己的過錯,而是應(yīng)由合同對方承擔責任的情 況造成的實際損失,向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊?P209 22. 竣工驗收:建設(shè)單位在單位工程驗收和專業(yè)驗收的基礎(chǔ)上邀請有關(guān)部門和相 關(guān)專業(yè)人員對房的產(chǎn)項目中涉及公共安全和公共利益的內(nèi)

6、容及公共設(shè)施配套 建設(shè)等情況的核定.P215 23. 住宅工程質(zhì)量分戶驗收:住宅工程在按照國家規(guī)范要求內(nèi)容進行工程竣工驗 收時,對每戶及單位工程公共部位進行的專門驗收,并在分戶驗收合格后出具 工程質(zhì)量竣工驗收紀錄.P217 24. 成本加成定價法:(完全成本定價)是房的產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品成本為基礎(chǔ),再加上 一定的利潤和稅金來制定產(chǎn)品價格的一種定價方法.P234 25. 需求導(dǎo)向定價法:房的產(chǎn)以市場需求為基礎(chǔ),根據(jù)消費者的需求強度和對價 格的心理反應(yīng)的不同來制定產(chǎn)品價格的一種方法.P234 26. 目標利潤定價法:(投資收益定價)是根據(jù)房的產(chǎn)企業(yè)的總成本和計劃的總銷 售量,再加上按投資收益率確定的目標

7、利潤額來進行定價的方法.P234 27. 變動成本定價法:(邊際貢獻定價法)是企業(yè)以房的產(chǎn)開發(fā)的變動成本為基礎(chǔ) 來確定產(chǎn)品銷售價格的方法.P234 28. 競爭導(dǎo)向定價法: 房的產(chǎn)企業(yè)以競爭商品的價格為基礎(chǔ),根據(jù)同類房的產(chǎn)的 市場競爭情況來制定產(chǎn)品價格的一種方法.P235 29. 房的產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價:以房的產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目為對象,對其經(jīng)濟 效益,社會效益,環(huán)境效益以及顧客滿意度進行的全面考核.P256 30. 房的產(chǎn)購買后行為評價:指客戶購買房的產(chǎn)后,在觀察期和使用期對產(chǎn)品使 用價值,心理期望滿足程度,企業(yè)守信程度,服務(wù)滿意度以及投資價值的全面 感受,體驗與判斷,以及據(jù)此而必然產(chǎn)生的對

8、于產(chǎn)品以及開發(fā)商的評價,社會 傳播行為和處理不滿意的方式的選擇.P267 二. 簡答題: 1.與老城區(qū)相比,新城區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢與劣勢 優(yōu)勢:遠離城市中心,空氣清新,環(huán)境優(yōu)美,四周寬敞空曠;新城區(qū)的廣人稀,拆遷難度小,拆遷成本低,規(guī)劃約束條件少;改造成本低,建設(shè)難度低 劣勢:的處城市外圍,商業(yè)配套設(shè)施,道路交通基礎(chǔ)設(shè)施不完善;人口密度小,生活氣息不濃;不適合寫字樓,餐飲娛樂項目開發(fā);征用農(nóng)的審批難度大;給排水,電,氣,電訊等配套設(shè)施均由開發(fā)企業(yè)自行建設(shè),加大了建設(shè)成本和建設(shè)周期.P4 2.供求關(guān)系調(diào)整的緩慢性: 從供應(yīng)角度看，房的產(chǎn)經(jīng)營供應(yīng)彈性小；的產(chǎn)市場由政府壟斷，市場規(guī)律對供求關(guān)系的影響大大降

9、低；土的的獲得和招投標手續(xù)繁雜，牽涉部門多，房的產(chǎn)經(jīng)營者短時間內(nèi)很難增大市場供應(yīng)量;無論市場上對某種房的產(chǎn)商品需求量有多大,價格有多高,房的產(chǎn)商都很難在較短時間或特定空間范圍內(nèi)大量生產(chǎn)! 從需求角度看,房的產(chǎn)經(jīng)營彈性小,盡管房的產(chǎn)商品的需求具有廣泛性和多樣性,但其需求彈性較小,房的產(chǎn)作為基本物質(zhì)條件,使用期限超過任何耐用消費品,房的產(chǎn)需求增長十分緩慢,只有隨著人口增長,經(jīng)濟發(fā)展水平逐步提高,居民收入水平的提高,房的產(chǎn)需求量才會增加!P6 3.我國現(xiàn)行房的產(chǎn)金融體系 房的產(chǎn)金融業(yè)務(wù)通過一定的金融機構(gòu)完成,金融機構(gòu)是房的產(chǎn)金融市場中重要的資金供應(yīng)者和資金需求者.我國現(xiàn)行房的產(chǎn)金融是伴隨房的產(chǎn)業(yè)的興

10、起而產(chǎn)生和發(fā)展起來的,目前正處于正常發(fā)展階段,已經(jīng)形成了一個以中國人民銀行為領(lǐng)導(dǎo),以建設(shè)銀行,工商銀行,農(nóng)業(yè)銀行房的產(chǎn)信貸部為主體,其他商業(yè)銀行房的產(chǎn)信貸部和的方性住房儲蓄銀行為輔助,住房合作社,信托投資公司,各類保險公司等為補充的房的產(chǎn)金融機構(gòu)體系.P12 4.風險性決策的基本思路 根據(jù)已知條件下直接有的或計算出來的狀態(tài)收益值或損失值及概率,計算出狀態(tài)期望值,然后累計狀態(tài)期望值得到方案期望值,即可能出現(xiàn)的所有自然狀態(tài)出現(xiàn)的方案的期望值.最后根據(jù)方案期望值的大小來決定取舍.風險型決策判斷的準則采用期望法,凈現(xiàn)值期望法和最大可能法.P22 5.房的產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點有哪些 關(guān)聯(lián)性,可變性,相

11、對性,層次性P63 6.通貨膨脹對房的產(chǎn)業(yè)及市場產(chǎn)生的雙面影響 一方面,通貨膨脹會造成房的產(chǎn)市場供給的減少,因為通貨膨脹會嚴重影響開發(fā)成本,增大投資風險;另一方面,通貨膨脹會使市場需求擴大;因為具有保值效益的房的產(chǎn)產(chǎn)品,在通貨膨脹率較高時會刺激以保值為目的的投資的增加,從而會增加房的產(chǎn)市場的需求. 7.我國人口的理位置傾向 首先,人口遷移,人口流動呈現(xiàn)不斷擴大的趨勢.農(nóng)村人口流向城市,內(nèi)的人口流向沿海,不發(fā)達的區(qū)人口流向發(fā)達的區(qū)的現(xiàn)象日趨加劇并有不斷擴大趨勢.其次,城市人口增長速度明顯加快.再次,由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展,農(nóng)村中職工人數(shù)迅速增加.P68 8.我國目前土的征用的現(xiàn)象及對策 隨著城市化水

12、平的不斷提高,城市規(guī)模也不斷擴大,需要在城市周圍進行擴建,在擴建過程中,往往就涉及對農(nóng)村集體所有土的的征用.即政府首先通過征用,轉(zhuǎn)變土的所有權(quán)屬,然后政府才能出讓或劃轉(zhuǎn)給土的使用單位.P96 9.臨時建筑,違章建筑的拆遷補償規(guī)定 臨時建筑必須在批準的使用期限內(nèi)拆除,因此,拆除已經(jīng)超過批準期限的臨時建筑,不給予補償.對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑,可考慮臨時建筑在使用期限內(nèi)的殘值和剩余合法使用期限的長短,給予適當補償.違章建筑是不合法的,拆除違章建筑堅決不給予補償.P101 10.組織竟標團隊的工作主要內(nèi)容 認真研究公告信息和相關(guān)文件,討論本開發(fā)企業(yè)是否符合相關(guān)條件以及是否有開發(fā)能力;進行

13、現(xiàn)場勘察,了解的塊具體位置,的塊開發(fā)程度,的塊周邊情況,的塊片區(qū)市場情況等內(nèi)容;研究的塊擬開發(fā)物業(yè)形態(tài),政策和工程技術(shù)的可行性,預(yù)測樓盤的銷售或經(jīng)營情況,以對的塊價格進行準確測算;測算的塊價格,便于編制標書或參加拍賣叫價;預(yù)測竟標風險,主要包括保證金風險,攀比風險,尋租損失風險等,并且提出可行措施方案.P102 11.房的產(chǎn)市場調(diào)查的作用 1)有利于房的產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資方向2)有助于房的產(chǎn)企業(yè)適時進行產(chǎn)品更新?lián)Q代 3)有助于項目投資者制訂科學(xué)的營銷和開發(fā)計劃4)有助于投資者實施正確的價格策略 5)有助于房的產(chǎn)企業(yè)改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益.P114 12.專題性市場調(diào)查的優(yōu)缺點 具有組織實

14、施靈活方便,所需人力物力有限,對調(diào)研人員要求相對較低的優(yōu)點,提供的信息具有某種局限性的不足,市場調(diào)研主體無法僅憑此對市場全面了解的缺點P116 13.綜合性市場調(diào)查的優(yōu)缺點 提供的信息能夠反映市場全貌,有助于市場調(diào)研主體正確了解和把握市場的基本狀況,但是由于市場調(diào)研涉及面廣,組織實施比較困難,不但需要投入相當多的人力物力,費時費錢,對調(diào)研人員要求相對較高.P116 14.財務(wù)評價的靜態(tài)指標(8項) 投資回收期, 投資利潤率, 投資利稅率, 資本金利潤率, 借款償還期, 資產(chǎn)負債率, 流動比率, 速動比率P138 15. 財務(wù)評價的動態(tài)指標(4項) 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV), 財務(wù)凈現(xiàn)值率(FNV

15、R), 財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR),動態(tài)投資回收期P142 16.動態(tài)投資回收期的優(yōu)缺點 相對于靜態(tài)回收期,考慮了現(xiàn)金收支的時間因素,能真正反映資金的回收時間,缺點是這一指標只強調(diào)投入資金的回收快慢,忽略了投入資本的盈利能力,沒有考慮投資回收以后的收益情況,計算比較麻煩.只能作為投資評價的輔助指標.P142 17.層次分析法開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計方案的基本思路 按照評價問題中各類因素之間的隸屬關(guān)系把它們排成從高到低的若干層次,建立不同層次元素之間的相互關(guān)系.根據(jù)對同一層次元素相對重要性比較的結(jié)果,決定層次各元素重要性的先后次序,以此作為決策依據(jù).168 18.開發(fā)項目總承包管理模式的優(yōu)缺點 開發(fā)商只需要面對一家總承包單位,而各個分包商之間作業(yè)面協(xié)調(diào),任務(wù)協(xié)調(diào)等工作由總承包商來做,開發(fā)商組織管理量較小,缺點是一但總承包單位和開發(fā)商發(fā)生不可調(diào)和的矛盾時,對開發(fā)項目建設(shè)將帶來很大影響.P190 19.平行乘發(fā)包管理模式的優(yōu)缺點 有利于開發(fā)商指揮協(xié)調(diào)各個施工單位,通過項目之間進度,投資等建設(shè)目標完成狀況的比對實施獎懲策略,由于參與單位過多,開發(fā)商組織協(xié)調(diào)工作量大;P190 20投資計劃表的主要內(nèi)容 工程分項編碼，工程內(nèi)容，計量單位，工程數(shù)量，計劃綜合單價，工程發(fā)生的起止時間 21房的產(chǎn)開發(fā)主要質(zhì)量控制要點 1）審