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1、動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產調研模塊 商業(yè)地產調研模塊 動力管理顧問有限公司/動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 思 索 篇 思 索 篇動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 從 產業(yè)鏈看商業(yè)地產調研的特點動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 住宅 地 產開發(fā)中的產業(yè)鏈 住宅 產開發(fā)中的產 開發(fā)商 購房者 具有單一性 市調特點 具有單一性動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產開發(fā)中的產業(yè)鏈 商業(yè)地產開發(fā)商 小業(yè)主 大眾消費者 經營者 商業(yè)地產開發(fā)商 小業(yè)主 大眾消費者 經營者 小業(yè)主/ 經營者 （雙重身份） 調研特點 涉及環(huán)節(jié)多，具有 復

2、合性動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 思考 一: 思考 : 如何對產業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)做客觀準確的調研定位? 如何對產業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)做客觀準確的調研定位?動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 從房地產營銷策略的轉變 看商業(yè)地產調研的導向動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 傳統(tǒng)的4P 營銷模式 4P 供需不平衡 4C 4P 供需不平衡 4C 消費者的欲望和需求 產品 消費者愿意付出的成本 消費者接觸的便利性 價格 渠 道 溝通 消費者接觸的便利性 渠 道 營銷 開發(fā)商 消費者動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 房地產營銷的4P 策略向4C 策略轉變 4P 4C動力咨詢21

3、世紀宣言 動力管理顧問有限公司 4C導向需求營銷模式 4C 雙贏 4P 4C 雙贏 4P 引導消費者需求 產品 消費者滿意的價格 消費者接觸的便利性 價格 渠 道 雙向溝通 消費者接觸的便利性 渠 道 營銷 消費者 開發(fā)商動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 思考二: 如何設計需求導向的調研方法，盡可能達到雙贏？動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 形 成 篇 形 成 篇動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產項目定位雷達圖( 需求導向) 開發(fā)商 終端 消費者 項目定位 項目定位 經營者 小業(yè)主 小業(yè)主動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產調研 “四贏”需

4、求模式作用圖 經營者 小業(yè)主 商業(yè)地產 投資商 經營者/ 小業(yè)主 （雙重身份 ） 商業(yè)地產消費者調研 具有復合性 商業(yè)地產直接客戶( 招商業(yè)階段): 小業(yè)主, 經營者 具有復合性 商業(yè)地產商間接客戶( 運營階段): 終端消費者, 與直接客戶關系密切動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 思索 以四方需求為導向做商業(yè)地產調研? 以四方需求為導向做商業(yè)地產調研?動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產 PSOC 需求導向調研模塊 開發(fā)商 Primary investor 小業(yè)主 Sub-investor Operator DO 經營者/雙重身份經營者 終端消費者 Consumer

5、終端消費者動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 PSOC各模塊細化動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 P 地產投資商 (Primary investor) P1 P2 P3 研究模塊 P1 地塊價值 與發(fā)展 項目 差異性 支撐力 項目投資 經濟效益 核算 P11 P12 P21 區(qū)域 商業(yè)地產 P22 P31 P32 P33 項目 地塊評估 項目的開發(fā) 前景分析 P111 地塊 P112 地塊的 P113 地塊的 P121 宏觀市場 P122 區(qū)域 商業(yè)地產 市場的 吸納分析 針對性的 商圈分析 項目 投資核算 P211 市場 P212 P213 P221 商圈范圍 P222 目

6、標項目的 P32 項目融資 項目 租售率 P223 目標項目的 自然條件 分析 四周交通 分析 四周人流 分析 宏觀市場 分析 區(qū)域 市場分析 市場 最低需求量 市場預測量 市場潛量 商圈范圍 的確定 商業(yè)環(huán)境 分析 P1211 行業(yè)環(huán)境 P1212 P1213 P1214 P1221 區(qū)域 P1222 城市 目標項目的 商業(yè)格局 分析 標桿企業(yè) 及競爭對手 分析 行業(yè)環(huán)境 分析 城市規(guī)劃 P1213 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 區(qū)域 商業(yè)環(huán)境 城市 商圈分析 開 發(fā) 商的經 濟利益 點 開 發(fā) 商的經 濟利益 點動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 小業(yè)主 (Sub-investor) 研究模

7、塊 (Sub investor) S1 商業(yè)地產項目 S2 商鋪的資產增值 S11 開發(fā)商實力 S12 項目業(yè)態(tài)規(guī)劃 S13 項目的后繼管理 S21 商鋪的租售價格 S22 商鋪的二次租售率 S23 商鋪的地理位置 S121 業(yè)態(tài)定位 S123 經營方式定位 S122 目標市場定位 小業(yè)主的經濟利益點動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 經營者 研究模塊 (Operator) O2 商鋪價格 O3 商業(yè)項目對 大眾消費者 O1 商鋪路段環(huán)境 商鋪價格 大眾消費者 的吸引力 商鋪路段環(huán)境 O21 商鋪面積 O22 商鋪租金 O31 現(xiàn)場人流 O11 周邊商業(yè)環(huán)境 O12 周邊交通環(huán)境 O3

8、2 商 業(yè)項目的 O33 商 業(yè)項目的 商鋪面積 商鋪租金 現(xiàn)場人流 周邊商業(yè)環(huán)境 周邊交通環(huán)境 商 項目的 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設計 商 項目的 其他配套設施 O321 主體定位 O333 形象定位 O322 功能定位 主體定位 形象定位 功能定位 經營者的經濟利益點動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 終端消費 者 研究模塊 （Consumer ） C1 消費者對 產品的需求 C2 消費者滿意 的價格 C3 消費者接觸 的便利性 C4 和消費者的 雙向向溝通 產品的需求 的價格 的便利性 雙向向溝通 C11 經營業(yè)態(tài)規(guī)劃 C12 零售空間規(guī)劃 C21 居民收入水平 研究 C22 居民消費結構

9、 分析 C31 交通便捷度 研究 C41 消費心理分析 C32 居民消費 行為研究 C33 主力消費群體 特征分析 C42 消費習慣分析 C211 年居民收入 C212 年居民 可支配收入 C221 居民人均 消費性支出 C222 居民消費價格 滿足消費者的需求動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 應 用 篇 應 用 篇動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 PSOC各模塊 PSOC各模塊 在商業(yè)地產市場調研流程中的運用動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商業(yè)地產開發(fā)的調研流程 商業(yè)地產開發(fā)的調研流程 宏觀市場研究 區(qū)域市場研究 多元化消費市場研究 投資小業(yè)主定位調研 目標商

10、戶定位調研 零售市場供求狀態(tài)研究 標桿企業(yè)及競爭對手研究 商業(yè)地產項目定位 商業(yè)地產項目定位 和可行性報告動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 商地 產發(fā) 流 程 中 模塊的輸 商 業(yè) 地產 開 發(fā) 調研流程中PSOC模塊的輸 入 流程 模塊 宏觀市場 研究 區(qū)域市場 研究 多元化消費市 場研究 投資小業(yè)主 定位調研 目標商戶定 位調研 零售市場供 求狀態(tài)研究 標桿企業(yè)及 競爭對手 研究 模塊 P11 P121 P122 P21 P22 P22 P P11, P121, P3 P122, P21 P22 P22 S12 S12, S13, S2 S12 S O O32 O1,O2 O1,

11、O32,O33 O C C2 C1,C2,C3,C4 C1,C2,C4 C動力咨詢21世紀宣言 動力管理顧問有限公司 關于調研模塊的幾點說明 商業(yè)地產項目開發(fā)的調研同住宅地產相比，不管從調研流程，調研 對象以及調研目的上來看，都更為復雜。PSOC 模塊希望從產業(yè)鏈中 各環(huán)節(jié)的需求角度切入，從而使商業(yè)地產項目的開發(fā)更具市場性，使 地產和商業(yè)做到真正的結合。 由于對商業(yè)地產調研實際操作經驗和可用資料的缺乏，PSOC 調研 模塊以及各模塊的細化，可能存在一些偏差，對于此模塊是否真的能 夠在商業(yè)地產項目開發(fā)調研中起到 定的促進作用 也持觀望態(tài)度 夠在商業(yè)地產項目開發(fā)調研中起到一 定的促進作用 ，也持觀望態(tài)度 。 本人的出發(fā)點，是想以實用原則出發(fā) ， 希望以模塊嵌入式的方法 ， 本人的出發(fā)點，是想以實用原則出發(fā) ， 希望以模塊嵌入式的方法 ，, 使調研內容更加客觀實用，為商業(yè)地產的開發(fā)準確地定位。