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1、注冊會計(jì)師 - 稅法注冊會計(jì)師 - 稅法 第 1 頁 第 04 講 扣除項(xiàng)目第 04 講 扣除項(xiàng)目 【知識點(diǎn)】土地增值稅：增值額確定【知識點(diǎn)】土地增值稅：增值額確定 一、應(yīng)稅收入一、應(yīng)稅收入 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從形式看，包括： （1）貨幣收入； （2）實(shí)物收入； （3）其他收入。 【提示 1】實(shí)物收入按取得時(shí)的 市場價(jià)格市場價(jià)格折算成貨幣收入。 【提示 2】 應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。 【提示 3】特別注意和征稅范圍的結(jié)合。 二、扣除項(xiàng)目二、扣除項(xiàng)目 （一）新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定： 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。 土地使

2、用權(quán)支付的地價(jià)款 出讓方式為土地出讓金 行政劃撥方式為補(bǔ)交的土地出讓金 轉(zhuǎn)讓方式為實(shí)際支付的地價(jià)款 交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過戶手續(xù)費(fèi)。契稅、登記、過戶手續(xù)費(fèi)。 【提示】特別注意和征稅范圍的結(jié)合。 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本： （1）土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 （2）前期工程費(fèi)； （3）建筑安裝工程費(fèi)； （4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)； （5）公共配套設(shè)施費(fèi)； （6）開發(fā)間接費(fèi)用等。 【提示 1】特別注意和征稅范圍的結(jié)合。 【知識點(diǎn)鏈接】增值稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法

3、的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外）銷售額全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。 “向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。 3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 【提示】開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)際發(fā)生額，而是按標(biāo)準(zhǔn)扣除，標(biāo)準(zhǔn)的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。 分?jǐn)偫⒅С觯?并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證分?jǐn)偫⒅С觯?并提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的明的 利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本）利息（取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本）

4、5%5%以內(nèi)以內(nèi) 不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的 （取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本）（取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本）10%10%以以內(nèi)內(nèi) 注意： 超過上浮幅度的部分不允許扣除。 （更多資料+VX：c i c p a 16116）注冊會計(jì)師 - 稅法注冊會計(jì)師 - 稅法 第 2 頁 超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 全部使用自有資金，沒有利息支出的，按以上方法扣除。 有金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)借款的，不能同時(shí)適用兩種辦法。 清算時(shí)，已計(jì)入開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣。已計(jì)入開發(fā)成本的利息支

5、出，應(yīng)調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣。 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市建設(shè)維護(hù)稅、印花稅、教育費(fèi)附加。 【提示 1】計(jì)算稅金時(shí)要注意題目中的納稅人的情況： （1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（一稅一費(fèi)）。 （2）其他納稅人： 印花稅印花稅（按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額的 0.5貼花）、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加（二稅一費(fèi)）。 【提示 2】地方教育費(fèi)附加是否扣除注意審題。 【提示 3】新增：“營改增”后 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除； 凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳

6、增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加扣除。 5.財(cái)政部規(guī)定的其它扣除項(xiàng)目 加計(jì)扣除費(fèi)用 （取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%（取得土地使用權(quán)支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）20% 【提示】 只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其他納稅人不適用，加計(jì) 20%的扣除。 經(jīng)典例題 【典型例題】某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司通過競拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì) 6000 萬元，本年度占用 80%開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)成本 4000 萬元；發(fā)生管理費(fèi)用 2800 萬元、銷售費(fèi)用 1600萬元、利息費(fèi)用 400 萬元（不

7、能提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。9 月份該寫字樓竣工驗(yàn)收，1012 月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的 3/5 直接銷售，銷售合同記載取得收入為 12000 萬元（不含稅）。12 月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的 1/5 抵償材料價(jià)款。剩余的 1/5 公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。（注：開發(fā)費(fèi)用扣除比例 10%，增值稅采用簡易計(jì)稅方法，不考慮地方教育費(fèi)附加）。 計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。 【推薦楊氏解題法】兩個(gè)前置一個(gè)審核；“按步驟計(jì)算敲到對應(yīng)問題中”！ 兩個(gè)前置：一是看主體看項(xiàng)目確定扣除項(xiàng)目；二是明確征稅范圍，特別注意已知條件中帶分?jǐn)?shù)的、百分?jǐn)?shù)的和平米

8、數(shù)內(nèi)容。 一個(gè)審核：取得土地使用權(quán)的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本。 正確答案（1）抵債部分的寫字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。銷售收入120003416000（萬元） （2）土地使用權(quán)金額600080%（45）3840（萬元） 開發(fā)成本4000（45）3200（萬元） 開發(fā)費(fèi)用（38403200）10%704（萬元） 稅金及附加160005%（7%3%）80（萬元） 加計(jì)扣除金額（38403200）20%1408（萬元） 扣除項(xiàng)目金額總計(jì)384032007048014089232（萬元） （3）增值額1600092326768（萬元） （4）增值率67689232100%73.31% （5）應(yīng)繳納土地增值稅67

9、6840%92325%2245.6（萬元） （二）存量房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目的確定： 【楊氏記憶法】房、地、稅 1.房屋及建筑物的評估價(jià)格： 重置成本價(jià)成新度折扣率重置成本價(jià)成新度折扣率 【提示 1】重置成本價(jià)：對舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用。 （更多資料+VX：c i c p a 16116）注冊會計(jì)師 - 稅法注冊會計(jì)師 - 稅法 第 3 頁 【提示 2】成新度折扣率：按舊房的新舊程度作一定比例的折扣。（注意：不是折舊率） 【提示 3】不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的：按發(fā)票金額并從購買年度起至

10、轉(zhuǎn)讓年度止 每年每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除加計(jì) 5%計(jì)算扣除?！懊磕辍卑促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止， 每滿 12每滿 12 個(gè)月計(jì)一年；超過一個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿 12 個(gè)月但超過 6 個(gè)月的，可以視同為一年。年，未滿 12 個(gè)月但超過 6 個(gè)月的，可以視同為一年。 2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金：對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)不允許扣除。 3.國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 【提示】 對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的， 準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的準(zhǔn)予作為“與

11、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。 經(jīng)典例題 【典型例題2018 年考題】某藥廠 2018 年 7 月 1 日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入 24000 萬元。 2010 年建造該辦公樓時(shí)， 為取得土地使用權(quán)支付金額 6000 萬元， 發(fā)生建造成本 8000萬元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為 16000 萬元，成新度折扣率為 60%，允許扣除相關(guān)稅金及附加 1356 萬元。 要求：根據(jù)上述資料，按照下列順序計(jì)算回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。 （1）回答藥廠辦理土地增值

12、稅納稅申報(bào)的期限。 （2）計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評估價(jià)格。 （3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。 （4）計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。 正確答案 （1）土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。因此，該藥廠應(yīng)在 7 月 8 日前進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。 （2）舊房及建筑物的評估價(jià)格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。 評估價(jià)格1600060%9600（萬元） （3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)96006000135616956（萬元） （4）增值額24000169567044（萬元） 增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率704416956100%41.54% 應(yīng)繳納的土地增值稅704430%2113.2（萬元） 【小結(jié)】 掌握，在計(jì)算回答性問題中考核的頻率還是很高的。 （更多資料+VX：c i c p a 16116）