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1、,商業(yè)屬性分析,一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析,第五部分項目定位,對于商業(yè)地產(chǎn)最基礎和關(guān)鍵的是本項目的商業(yè)屬性，而規(guī)劃、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)甚至于調(diào)研和營銷應當匹配商業(yè)屬性，順勢而為，造就水到渠成式的成功。那么，本項目的商業(yè)屬性是什么呢？我們通過以下分析。,一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析,第五部分項目定位,回顧本案，在項目本體分析中，我們得出以下結(jié)論：,項目位于羊山新區(qū)，緊鄰市政府新址，屬于新城核心區(qū)域，具備很強的發(fā)展?jié)摿Αｍ椖勘眰?cè)新七大道、東側(cè)新十六大街均為城市快速路，交通便捷。項目距離現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)較遠，屬于非商業(yè)聚集區(qū)。項目周邊24個住宅項目，但入住率較低，居住密度較低。項目周邊無論是社區(qū)相關(guān)配套設施，還是商

2、業(yè)相關(guān)配套設施均集中在項目西南1.5公里，其他方位有明顯的落差。同時，1公里范圍內(nèi)配套嚴重匱乏。項目總占地284481.4，去除市政道路及綠化用地，可用占地面積215281，其中商業(yè)占70%，即150696.7。屬于大型開發(fā)項目。,一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析,第五部分項目定位,如此，我們得出項目的商業(yè)屬性為，：,本案屬性,新城核心區(qū)域,非商業(yè)聚集區(qū),大型規(guī)模,居住密度較低,配套嚴重匱乏,發(fā)展?jié)摿薮?業(yè)態(tài)定位分析,市場分析客群分析,商業(yè)地產(chǎn)定位的核心是業(yè)態(tài)定位。業(yè)態(tài)定位必須要考慮的關(guān)鍵指標是可操作性。對可操作性產(chǎn)生影響的有四方面因素：一，法律法規(guī)限制。二，開發(fā)商實力，包括資金實力和運作項目的能力

3、。定位必須切合開發(fā)商的資金實力，而運作項目的能力是可以通過借助外力來解決的。三，各業(yè)態(tài)整合、提升、擴容、填補的空間和難易程度。四，適銷性，即消費因素。,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,市場分析,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,客群分析,本地、周邊人群,高收入人群,旅游人群,人群特征：本地居民的社會角色比較多重化，文化程度比較低。購買力：收入較低，市域人口和下屬縣域人口貧富差不大。消費現(xiàn)狀：信陽距離省會較遠，更喜歡去武漢購物，認為信陽現(xiàn)有零售商品品牌檔次低，缺乏生活娛樂休閑場所，夜生活需求大，市場匱乏。消費需求：人們需要享受生活

4、、開始注重生活品質(zhì),一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,客群分析本地、周邊人群,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,人群特征：有良好的價值觀，思維敏捷，人生閱歷豐富，精神壓力大。購買力：高收入，注重質(zhì)量、安全、服務。消費現(xiàn)狀：認為信陽現(xiàn)有零售商品品牌檔次低，缺乏生活娛樂休閑場所。消費需求：開始關(guān)注個人價值的實現(xiàn)，渴望社會認同，追逐社會地位。,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,客群分析高收入人群,成功商人,創(chuàng)業(yè)青年,公務員,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,汽車養(yǎng)護,快餐美食,24小時便利店,商務宴請,精神娛樂,休閑運動,特色美食,休閑健身,美容美體,人群特征

5、：大多為三種群里有穩(wěn)定收入的白領(lǐng)階層、有一定存款的退休老人、無生活壓力的學生，容易形成組團購買。,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,客群分析旅游人群,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,本地美食,特色小吃,本地特產(chǎn),旅游紀念品,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,客群分析,本地、周邊人群提升生活配套商業(yè)，增加休閑娛樂比重和檔次，讓本地 人有個休閑好去處。高收入人群提升配套商務檔次，完善品質(zhì)與服務，滿足人群對社交和體 驗的需求。旅游人群通過完善購物及配套產(chǎn)業(yè)，遠期產(chǎn)業(yè)相關(guān)的旅游前景較好。,一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析,第五部分項目定位,綜上所述，結(jié)合市場與本案的屬性，業(yè)態(tài)定

6、位方向為： “百貨+餐飲+休閑娛樂+婚慶+兒童消費用+小商品+文化產(chǎn)業(yè)”,開發(fā)策略,對于地產(chǎn)項目來講，定位永遠是最核心的戰(zhàn)略。商業(yè)地產(chǎn)最本質(zhì)的功能是商，房產(chǎn)只是從事商業(yè)功能的一個載體。并且商業(yè)地產(chǎn)具有三重客戶，即產(chǎn)權(quán)擁有者、商業(yè)經(jīng)營者、終端客戶。更決定了商業(yè)地產(chǎn)定位的重要性和復雜性。,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,體驗商業(yè)、合理布局、文化特色、標志建筑、品牌組合將引領(lǐng)未來商業(yè)發(fā)展。,前瞻

7、性之商業(yè)發(fā)展趨勢,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,衣、食、住、用、行、吃、喝、玩、樂、購全天候全客層泛商業(yè)綜合體,一、商業(yè)定位開發(fā)策略,第五部分項目定位,綜上所述，商業(yè)部分定位方向為：,規(guī)劃布局建議,大型購物中心商業(yè)街,商業(yè)地產(chǎn)操作常見誤區(qū),一、商業(yè)定位,第五部分項目定位,商業(yè)整體規(guī)劃方案一,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,商業(yè)整體規(guī)劃方案二,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,商業(yè)整體規(guī)劃方案三,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,商業(yè)整體規(guī)劃方案四,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,

8、第五部分項目定位,薈萃名品，引領(lǐng)生活時尚風向標推動城市新商圈誕生城市商業(yè)升級典范改變城市天際線,一站式全體驗消費空間,大型購物中心,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,大型購物中心,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,大型購物中心主題建議（兒童主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,大型購物中心主題建議（水主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,商業(yè)街,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,全天候、全客層、多層次、無縫消費街區(qū),點燃整個城市繁華,風情商街,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,1、采用開放式商業(yè)街設計,開放式商業(yè)街實現(xiàn)良好車行

9、路線和人行導入系統(tǒng)，將商業(yè)街弱化距離感，增強商業(yè)尤其是內(nèi)街的價值。,風情商街設計建議,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,2、商業(yè)街采用雙首層或N首層設計,N首層設計，使商業(yè)街擺脫傳統(tǒng)的1拖2或1拖3等商業(yè)連體設計，通過步梯、電梯、連廊等將商業(yè)街按層分割，使得每個商鋪都是單層，且鋪鋪相鄰、廊廊相通，增強商鋪的使用率和使用價值。,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街設計建議,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,3、注重商業(yè)街的向上的導入性,N首層設計的商業(yè)街銷售中，重點是2或3層商業(yè)的認可度提高，向上的導入性設計提高客戶認可。,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項

10、目定位,風情商街設計建議,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,4、注重和主力店的互通性,主力店的價值奠定商業(yè)的迅速整合，保障商業(yè)的成功運營。主力店的人氣吸附力極強，注重商業(yè)街和主力店的互通性就是為了實現(xiàn)主力店的人氣共享，價值拉動。,主力店,主力店,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街設計建議,5、注重廣場的設計,商業(yè)廣場的設計對于吸客力有極大的提升作用。一個商業(yè)廣場的作用不亞于“一個肯德基”的作用。,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街設計建議,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街形式建議,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情

11、商街業(yè)態(tài)建議,1，涵蓋不同年齡段、各種消費階層，滿足各時間段消費需求。2，突出新、奇、特業(yè)態(tài)，增強商業(yè)街的趣味性。3，注重與主力店業(yè)態(tài)的互補性，規(guī)避與主力店業(yè)態(tài)人為性的沖突，避免惡性競爭。4，與主力店重疊業(yè)態(tài)，在業(yè)態(tài)形式、商品層次等方面進行差異化。5，突出游樂場周邊的業(yè)態(tài)對整個項目的帶動性。6，重點業(yè)態(tài)設置，突出對客流的導入性。7，注重業(yè)態(tài)之間的銜接性和交叉性。8，不同建筑形態(tài)與相應業(yè)態(tài)特性相結(jié)合，空間利用最大化。9，突出各業(yè)態(tài)的主題性。10，通過市調(diào)分析和客群分析得出，專業(yè)性市場不建議考慮，商業(yè)街可行性業(yè)態(tài)：餐飲、休閑娛樂、婚慶攝影、小商品、兒童消費品、文化產(chǎn)業(yè)。,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街業(yè)態(tài)建議,風情商街主題建議（婚慶主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街主題建議（運動主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街主題建議（兒童主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街主題建議（茶主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街主題建議（文化主題）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,風情商街主題建議（飲食主題元素）,一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議,第五部分項目定位,第五部分項目定位,項目指標經(jīng)濟測算,