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1、 上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房地產(chǎn)調(diào)控的真正良方何在（上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司）上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，市場營銷策劃部分析，國家統(tǒng)計(jì)局2013年6月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，新建商品住宅(不含保障房)與上月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有63個(gè)。與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有69個(gè)。6月份，同比價(jià)格上漲的城市中，最高漲幅為16.7%。二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況也是漲多跌少。從2003年起，高層次的房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，意欲勒住房價(jià)這條韁繩以控制房地產(chǎn)市場的一路高歌猛進(jìn)。但是，從麗仁地產(chǎn) 房地產(chǎn)營銷策劃部的分析來看，從歷年的調(diào)控政策和執(zhí)行效果看，大致可以總結(jié)為：招數(shù)用盡，內(nèi)力枯竭，疲態(tài)盡

2、露。6月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與歷次調(diào)控“新”政出臺(tái)后的情況基本吻合。為什么會(huì)這樣？上海麗仁行 房地產(chǎn)營銷策劃部認(rèn)為，將過往調(diào)控政策進(jìn)行分解、分析，其大邏輯總結(jié)起來就是：通過控制土地、住宅(比如面積或類型、數(shù)量等)、信貸的供應(yīng)，以影響或抑制需求方的交易欲望和交易能力，甚至不惜直接限制需求方的交易資格。麗仁地產(chǎn)認(rèn)為，這種“快方子”的好處是效果出得快，立竿見影；糟糕的是低估了市場的智慧和人性的復(fù)雜(比如人們發(fā)明“房婚”來應(yīng)對交易資格的限制)，退燒快，反彈也快也狠。中國傳統(tǒng)用藥有“君臣佐使”之說。上海麗仁行 房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)給出的解釋，就是說，望聞問切之后，對癥處方；處方不可偏激，不單純追求某味或某幾味藥的

3、效果，而是有主有輔，有調(diào)和，必要時(shí)還要用藥引。平衡對癥才能扶正去邪，慢則慢些，但效果可能會(huì)更長久、更鞏固。而“快方子”用藥單行霸道，快則快也，恐怕難以去根，還會(huì)產(chǎn)生明顯副作用。這就是我們傳統(tǒng)醫(yī)藥的智慧。再回到房事。麗仁地產(chǎn)認(rèn)為，住房制度有三大支柱：一是產(chǎn)權(quán)制度；二是交易制度；三是稅收制度。要穩(wěn)定住房市場，必須穩(wěn)定這三大制度。產(chǎn)權(quán)制度是根本，它是住房制度的基石，必須在法律層面毫不猶豫地保護(hù)權(quán)利人完整的住房權(quán)利。交易制度是獲得或讓渡產(chǎn)權(quán)的市場制度，必須最大限度地尊重和容忍市場主體的自治權(quán)利，絕不能隨意加以限制和干涉。從目前的多次調(diào)控政策來看，上海麗仁行 房地產(chǎn)營銷策劃部認(rèn)為，事實(shí)上，我們的房地產(chǎn)調(diào)

4、控政策的著力點(diǎn)經(jīng)常就是交易環(huán)節(jié)，而市場復(fù)雜而多變，任何政策訴求在市場面前往往都是刻舟求劍，欲速而不達(dá)。麗仁地產(chǎn)認(rèn)為，恒產(chǎn)才能有恒心。不管以何種目的擁有住房，其行為模式和心理特點(diǎn)都跟其他類型的消費(fèi)行為有很大的差別。住房是恒產(chǎn)，要建立穩(wěn)定的住房制度，必須從建立“恒心”入手。房地產(chǎn)營銷策劃部門認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)保障是恒心的根本，但如何在交易環(huán)節(jié)讓市場主體本著“恒心”去理性選擇，才有可能產(chǎn)生平衡、健康的房地產(chǎn)市場。這就需要建立穩(wěn)定、合理的房地產(chǎn)稅收制度。從過往的涉房稅收制度看，其特點(diǎn)是多變、或鼓勵(lì)或限制，市場追風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。從目前新稅制的討論、探索看，其特點(diǎn)是求快，但實(shí)際效果受現(xiàn)實(shí)財(cái)政、經(jīng)濟(jì)環(huán)境制約，訴求多，分

5、歧大。新的房地產(chǎn)稅制應(yīng)該是怎樣的？上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司給出了一下的解讀：首先，新稅制應(yīng)該追求長期目標(biāo)，給市場以穩(wěn)定的預(yù)期；其次，做好與財(cái)政需求的長期平衡，不以短期稅源貢獻(xiàn)為考量；其三，新稅制要立法，長期穩(wěn)定執(zhí)行，不能工具化。也就是說，房地產(chǎn)稅制應(yīng)該是個(gè)“配伍完備”的“慢方子”。這個(gè)慢方子的處方原則可以是：普征、輕負(fù)、有感、穩(wěn)定、嚴(yán)格。分解開來：從量(以面積為計(jì)征基礎(chǔ))普征，單年稅負(fù)不重，長期稅負(fù)有感覺，征收范圍和標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)定(包括減免范圍和標(biāo)準(zhǔn))，偷漏重罰。如此，不僅可以促使市場主體對交易進(jìn)行理性選擇，而且給存量市場進(jìn)行自我調(diào)整的空間，避免劇烈波動(dòng)。麗仁地產(chǎn)指出，另一方面，政府也可以比較清

6、晰地測算出今后若干年內(nèi)，其稅源規(guī)模。或許，穩(wěn)定而有保障的新稅源還可以使它們對土地生意的興趣相應(yīng)減小。但從目前涉房稅制的討論和探索看，有些令人憂慮。從公開的信息看，新方案的落腳點(diǎn)還是在“快”。但歷史經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)充分證明，任何立足于“快”的房地產(chǎn)政策都是緣木求魚。事實(shí)上，地方政府對快方子也一直是相當(dāng)保留的，再快的方子都會(huì)被兌水。 而用慢方子現(xiàn)在是有條件的。麗仁地產(chǎn)，房地產(chǎn)營銷策劃機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場處于繁榮的高點(diǎn)，房價(jià)也在高區(qū)相對穩(wěn)定地運(yùn)行，財(cái)政金融也處于轉(zhuǎn)型的大環(huán)境中，實(shí)施追求長期、穩(wěn)定的市場政策有很好條件。涉房稅制直接調(diào)整利益分配，是最有可能穩(wěn)定“房事”的核心制度。只有這樣的“慢方子”，房地產(chǎn)市場才會(huì)避免大起大落，產(chǎn)業(yè)、居民、政府的利益格局才有可能接近于最優(yōu)。上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 房地產(chǎn)營銷策劃部 呈現(xiàn)