《2010年11月03日上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)租金市調(diào)報(bào)告.ppt-匯文網(wǎng)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《2010年11月03日上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)租金市調(diào)報(bào)告.ppt-匯文網(wǎng)（45頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、上海江橋萬達(dá)廣場(chǎng)租金市調(diào)報(bào)告,2010年11月03日,2,上海概況及商圈簡(jiǎn)析,項(xiàng)目區(qū)域總體概況,區(qū)域商業(yè)發(fā)展概況,3,市調(diào)結(jié)論、建議與項(xiàng)目定位,4,商戶反饋以及建議,目錄,上海概況及商圈簡(jiǎn)析,1,簡(jiǎn)述上海商圈、行政劃分 租金情況、核心商圈情況,上海概況,上海，地處長(zhǎng)三角東緣。中國大陸第一大城市，四個(gè)中央直轄市之一。是中國大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。 20092010年度全球城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告中，上海在中國僅次于香港，位于臺(tái)北之前。 截至2009年底，上海常住人口1921萬人，其中499萬外來人口里，外籍人口約占13.5萬。 2009年上海GDP總值14900.93億 同比增長(zhǎng)8.2%，人均G

2、DP為18萬美元。人均可支配收入28838元；農(nóng)民人均可支配收入為12324元。 城市居民人均消費(fèi)支出20992元;農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9804元,上海商圈分布,上海商業(yè)-核心商圈南京西路主要項(xiàng)目,項(xiàng)目區(qū)域總體概況,2,簡(jiǎn)述區(qū)域總體概況、普陀嘉定區(qū)概況、項(xiàng)目版塊情況；,項(xiàng)目區(qū)位及概況,項(xiàng)目位于 普陀區(qū)和嘉定區(qū)之間,項(xiàng)目所在“大虹橋”區(qū)域概況,項(xiàng)目區(qū)域 經(jīng)濟(jì)指標(biāo),項(xiàng)目區(qū)域 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),1、區(qū)域概況 項(xiàng)目位于普陀和嘉定之間； 普陀區(qū)下轄6個(gè)街道、3個(gè)鎮(zhèn)。 全區(qū)戶籍總?cè)丝?7.26萬人；常住人口113.59萬人，其中 外來常住人口22.70萬人。 它是上海連接長(zhǎng)三角及內(nèi)地的重要陸上門戶和交通 樞紐

3、，滬寧高速的起點(diǎn) 發(fā)展目標(biāo)：“上海物貿(mào)中心”和”上海西大堂” 2、區(qū)域經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 2009年，實(shí)現(xiàn)區(qū)屬增加值200.61億元，同比增長(zhǎng)9.17%；實(shí)現(xiàn)區(qū)屬工業(yè)銷售產(chǎn)值193.71億元，區(qū)屬社會(huì)消費(fèi)品零售額254.59億元；全年市場(chǎng)交易成交總額1769.04億元；實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入126.06億元，同比增長(zhǎng)3.63%，其中區(qū)級(jí)財(cái)政收入44.26億元，同比增長(zhǎng)8.21%。以商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到70.66%。,普陀區(qū)概況及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù),3、產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系 已初步形成了“大市場(chǎng)、大流通、大配送”的格局，集聚了麥德

4、龍（中國）總部、農(nóng)工商超市總部等。 區(qū)內(nèi)大型市場(chǎng)成交額占全市的三分之一左右；上海西北綜合物流園區(qū)，是上海唯一的陸路口岸型物流園區(qū)，已經(jīng)形成了城市配送物流和醫(yī)藥物流的產(chǎn)業(yè)特色，全市70%的超市、賣場(chǎng)物流在這里配送。 2009年12月，長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)內(nèi)的跨國采購中心動(dòng)工，這一集會(huì)展、辦公等多項(xiàng)功能于一體的重大項(xiàng)目建成之后，將成為上海國際貿(mào)易中心建設(shè)中的重要功能性平臺(tái)之一，是未來跨采大會(huì)的舉辦地、國際國內(nèi)貿(mào)易組織的永久性駐地。,4、商業(yè)現(xiàn)狀 以商貿(mào)流通業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到70.66%。 百聯(lián)國際購物廣場(chǎng)和農(nóng)工商118廣場(chǎng)等形成中環(huán)商圈；長(zhǎng)壽商圈依托曹家渡芳匯廣場(chǎng)、調(diào)頻壹廣場(chǎng)、

5、亞新廣場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施，不斷提升能級(jí)。 樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展初見成效，以長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)為首的重點(diǎn)地區(qū)引進(jìn)了一批總部型、龍頭型、服務(wù)型企業(yè)，樓宇的稅收產(chǎn)出逐步提高，全區(qū)“億元樓”達(dá)到4座。,嘉定區(qū) 概況,嘉定區(qū)位于上海西北，原為嘉定縣，與上海寶山區(qū)、普陀區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、閔行區(qū)、青浦區(qū)接壤，全區(qū)常住人口約60萬人。 嘉定經(jīng)濟(jì)以工業(yè)為主全區(qū)有2個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)（嘉定工業(yè)區(qū)、上海國際汽車城零部件配套工業(yè)園區(qū)） 嘉定區(qū)商業(yè)為上海商業(yè)不發(fā)達(dá)“西部地區(qū)”。 嘉定區(qū)居民與上海其他郊區(qū)郊縣一樣，常年形成了到市區(qū)購物的習(xí)慣，稱之為“到上海去” 。 嘉定區(qū)除主城區(qū)嘉定鎮(zhèn)街道形成了一定規(guī)模的商業(yè)外，其余各地商業(yè)較為落后。 嘉定城區(qū)中心

6、嘉定城區(qū)中心由位于城中路、清河路的羅賓森購物中心、東方商廈嘉定店、嘉定商城呈三足鼎立之勢(shì)與沿街店鋪、主城區(qū)邊緣的歐尚、樂購、永樂家電等賣場(chǎng)構(gòu)成了嘉定區(qū)商業(yè)中心，輻射整個(gè)嘉定區(qū)。 嘉定各鎮(zhèn)街道 除了嘉定城區(qū)中心外，各鎮(zhèn)、街道的商業(yè)較為落后，與市中心城區(qū)普陀區(qū)接壤的豐莊（曹安公路）匯集了輕紡、服裝、鞋業(yè)、電子等批發(fā)市場(chǎng)。,江橋項(xiàng)目周邊 主要住宅,項(xiàng)目解讀,江橋項(xiàng)目周邊主要住宅,以項(xiàng)目為中心，以半徑為1公里、3公里、5公里范圍，并以京滬高速、外環(huán)高速線沿線為路徑，將江橋的主要城區(qū)分為4個(gè)塊狀進(jìn)行調(diào)研，小區(qū)居住人口數(shù)量在2000人以上的社區(qū)總共有（部分在建）60個(gè)，5KM范圍內(nèi)未來5年將達(dá)到50萬人,

7、目前居住人口約為22萬,分布的狀況具體如下圖：,項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況,第一片區(qū): 項(xiàng)目就處于此區(qū)，周邊新建樓盤較多，現(xiàn)有居住人口少，是江橋開發(fā)的新區(qū)，本區(qū)樓盤售價(jià)為1.21.7萬之間。,萬達(dá),1,項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況,第二片區(qū): 該片區(qū)位于項(xiàng)目的東邊，屬于江橋新舊城結(jié)合區(qū)域，該區(qū)新舊樓盤較多，本區(qū)樓盤售價(jià)為11.5萬之間。,2,普陀區(qū)政府,項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況,第三片區(qū): 該片區(qū)處于項(xiàng)目的南邊，周邊發(fā)展落后，新建樓盤少，是未來3年后江橋發(fā)展的主要區(qū)域，該區(qū)樓盤均價(jià)1.31.8萬之間。,3,項(xiàng)目周邊住宅小區(qū)情況,第四片區(qū): 該片區(qū)片于項(xiàng)目的東南角上，屬于江橋的舊城區(qū)域，是目前主要居民及商業(yè)的聚集

8、區(qū)，該區(qū)樓盤售價(jià)為1.31.8萬之間。,4,江橋項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格情況,項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)商務(wù)地圖,區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,主要項(xiàng)目介紹,嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)及周邊商業(yè)狀況,1、本項(xiàng)目四周商業(yè)情況 東：沿金沙江西路往市區(qū)方向2公里左右（新郁路以西）范圍內(nèi)為工廠區(qū)、規(guī)劃商務(wù)區(qū)、農(nóng)村耕地，行人稀少，無商業(yè)。以東2公里以外直至5公里之間有住宅底商及普陀中環(huán)路處的農(nóng)工商118廣場(chǎng)。,1、本項(xiàng)目四周商業(yè)情況 北：本項(xiàng)目沿華江路向北，對(duì)面為在建住宅項(xiàng)目，沿線多為工廠區(qū)，約2公里為滬寧高速往江蘇方向入口，約3公里為曹安公路沃爾瑪超市。,西：為已建和在建住宅區(qū)，處于人口導(dǎo)入階段，無基本商業(yè),南：沿華江路往南為村鎮(zhèn)臨街簡(jiǎn)陋零售店、飲

9、食店、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、工廠區(qū)，道路崎嶇，市容雜亂,周邊店鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查 由于歷史原因，江橋鎮(zhèn)原為郊縣農(nóng)村，商業(yè)極不發(fā)達(dá)，周邊方圓3公里內(nèi)均為簡(jiǎn)陋的農(nóng)村商業(yè)店鋪，無參考價(jià)值。 隨著市區(qū)的外移和市區(qū)人口的逐漸導(dǎo)入，本項(xiàng)目以北往曹安路商圈方向，以及金沙江路（金沙江西路）的新郁路（外環(huán)線）以東往市區(qū)方向普陀區(qū)段目前稍有連線的沿街商鋪，主要經(jīng)營中小餐廳、房產(chǎn)中介、面館飲食店、干洗店、五金店、便利店、汽車修配等生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，僅滿足居民日?；旧畋仨殻赇佉?guī)模較小、無品牌效應(yīng)，與本案不具可比性，租金情況只說明江橋商業(yè)目前的市場(chǎng)水平。,嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)及周邊商業(yè)狀況,榮勛村酒店 地址：華江路600號(hào) 萬達(dá)廣場(chǎng)以北400

10、米 月租金9000元 單日租金約合0.5元/。 網(wǎng)都酒店 地處華江公路與華江支路交界口，萬達(dá)廣場(chǎng)以北約1.9公里，距曹安公路約1公里。該酒店面積約2000（含餐飲及住宿） 靠近曹安路商圈租金11.5元/日,住商不動(dòng)產(chǎn) 靖遠(yuǎn)路722號(hào) ，面積約180 月租金15000元，租金約2.8元/日 蘭州拉面店 靖遠(yuǎn)路692號(hào) ，面積約60 月租金4500元租金約2.5元/日,江橋萬達(dá)周邊主要購物中心,隨著上海中心城區(qū)的不斷擴(kuò)充外延，本項(xiàng)目以東往上海市區(qū)方向、5-8公里范圍、沿中環(huán)高架道路分布的羅賓森廣場(chǎng)、百聯(lián)中環(huán)購物廣場(chǎng)、農(nóng)工商118廣場(chǎng)、百聯(lián)西郊購物中心等幾家商業(yè)廣場(chǎng)呈扇形狀橫亙?cè)诒卷?xiàng)目和市中心之間，

11、由于高架交通便捷、大公交線路發(fā)達(dá)，其營運(yùn)狀況、租金水平、輻射范圍均對(duì)江橋萬達(dá)構(gòu)成合圍之勢(shì)。對(duì)這四家作為重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象。,嘉定區(qū)羅賓森廣場(chǎng),距離江橋萬達(dá)22公里。 由菲律賓著名華商企業(yè)頂峰集團(tuán)開發(fā)建設(shè)及后期的運(yùn)營 項(xiàng)目面積約7萬，位于嘉定區(qū)中心城中路與清河路交匯處，自2007年2月部分試營業(yè)起，逐步完成了全場(chǎng)招商。 現(xiàn)有百聯(lián)集團(tuán)旗下的世紀(jì)聯(lián)華大賣場(chǎng)和大地影城、新華書店、勝道體育等主力店入住。 據(jù)了解，購物中心由于招商營運(yùn)方面的原因（租金定價(jià)高、營運(yùn)推廣不佳），開業(yè)初期由于購物中心業(yè)績(jī)不佳，運(yùn)營方在免租期的基礎(chǔ)上給于租戶6個(gè)月的租金減免的優(yōu)惠。 至今三年，服裝類約有30%撤場(chǎng)、珠寶黃金手表全部撤場(chǎng)（

12、位于一樓，現(xiàn)現(xiàn)引進(jìn)了奶茶、小食等餐飲彌補(bǔ)空白），為增加業(yè)績(jī)通道內(nèi)增加了化妝品、包袋等多種經(jīng)營。,業(yè)態(tài)分布占比 超市類約為 20%（世紀(jì)聯(lián)華） 餐飲娛樂類約為 30%（大地影城） 專業(yè)賣場(chǎng)類為 20%（書城、運(yùn)動(dòng)誠、兒童城） 服裝專賣類約 20% 配套類約為 10% 注：該購物中心目前商鋪調(diào)整動(dòng) 作較為頻繁，實(shí)際與此次分布調(diào)查 結(jié)果會(huì)有一定出入。,嘉定區(qū)羅賓森廣場(chǎng),百聯(lián)中環(huán)購物廣場(chǎng),百聯(lián)中環(huán)購物廣場(chǎng)坐落于普陀區(qū)滬寧高速與中環(huán)線交匯處的真北商貿(mào)圈，位于本案東北角約6公里，是百聯(lián)投資控股并運(yùn)作經(jīng)營的集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型商業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目商業(yè)建筑面積25萬平方米。,百聯(lián)中環(huán)購物廣場(chǎng)于200

13、6年12月開業(yè)，現(xiàn)已進(jìn)入成熟期。 與麥德龍超市、百安居、迪卡儂運(yùn)動(dòng)超市、美車飾汽車百貨、紅星美凱龍家居茂以及梅川路美食街構(gòu)成了中環(huán)真北商圈。 該廣場(chǎng)至今實(shí)行無需購物免費(fèi)停車的措施，成為輻射普陀、長(zhǎng)寧、寶山、嘉定南的上海重要商圈之一。,東方商廈、世紀(jì)聯(lián)華、第一醫(yī)藥、第一食品商店、婦女用品商店、第一百貨家電數(shù)碼城、申格運(yùn)動(dòng)用品城、卡通尼兒童樂園、世紀(jì)環(huán)球影城、加勒比海娛樂城、金漢斯啤酒烤肉、雷歐健身房等主力店入住。其他知名品牌有：星巴克、COSTA咖啡、真鍋、避風(fēng)塘、必勝客、大漁、王品豐華、蕉葉咖喱、肯德基、一茶一坐、漢堡王、味千拉面、薩利亞、巴貝拉、屈臣氏、羅森便利、DQ等。,百聯(lián)中環(huán)購物廣場(chǎng),

14、業(yè)態(tài)分布占比 百貨類約為 15%； 超市類約為 10%； 餐飲娛樂類約為 20%； 配套類約為 10%。 專業(yè)賣場(chǎng)類為 45% （家電、家居、醫(yī)藥、食品等）,農(nóng)工商118廣場(chǎng),農(nóng)工商118廣場(chǎng)位于本項(xiàng)目以東5公里，金沙江路與中環(huán)路高架交匯處。 據(jù)調(diào)查，農(nóng)工商118廣場(chǎng)將分四期開發(fā)，總建筑面積達(dá)40萬方，以原農(nóng)工商超市118店為中心，形成中央商業(yè)、綜合商業(yè)、酒店辦公、休閑娛樂等四大板塊，共計(jì)建造10幢建筑面積不等的建筑。 于2008年1月先期開業(yè)的綜合商業(yè)大樓共計(jì)個(gè)樓面，建筑面積約12萬多平方米。,地下一層為“體博”體育用品賣場(chǎng)、美容美發(fā)； 鋪面為精品百貨、農(nóng)工商超市、品牌化妝品、屈臣氏超市、肯

15、德基、味千拉面等品牌餐飲； 二層為各式燒烤、日式料理等特色餐飲； 三層為中式風(fēng)味小吃廣場(chǎng)； 四層為好孩子、麗嬰房、博士蛙、巴布豆、空夢(mèng)童趣生活、愛樂游園地等品牌組成的“兒童天地”； 無需購物免費(fèi)停車2小時(shí)，以后5元/小時(shí)； 廣場(chǎng)整體營運(yùn)質(zhì)量較低，與營運(yùn)商主營大賣場(chǎng)的業(yè)務(wù)背景吻合。,118廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分布占比 超市類約為 20% 餐飲娛樂類約為 30% 家電賣場(chǎng)類為 10% 服裝類約為 30% 配套類約為 10%,百聯(lián)西郊購物中心,上海百聯(lián)西郊購物中心于2004年12月開業(yè)，建筑面積達(dá)10.9萬平方米，營業(yè)面積為萬平方米左右，包括了地下二層和地上四層。,百聯(lián)西郊購物中心開業(yè)6年，位于高級(jí)別墅群及新興

16、高級(jí)住宅區(qū)內(nèi)，近年又新建了大片住宅小區(qū)，屬于成長(zhǎng)型人口導(dǎo)入?yún)^(qū)域。輻射周邊新涇鎮(zhèn)、北新涇街道、仙霞新村街道、程橋街道等，百聯(lián)西郊中心商圈輻射半徑不大，約公里左右，基本為其免費(fèi)班車開通范圍。 百聯(lián)西郊購物中心曾獲 “最具影響力商業(yè)地產(chǎn)”，“最具創(chuàng)新理念商業(yè)地產(chǎn)”等稱號(hào)。2006年獲商務(wù)部頒發(fā)的“全國示范社區(qū)商業(yè)”的稱號(hào)，是運(yùn)營較為成功的社區(qū)型購物中心代表。,百聯(lián)西郊購物中心,百聯(lián)西郊有7家主力店：世紀(jì)聯(lián)華大賣場(chǎng)、友誼百貨公司、迪卡儂運(yùn)動(dòng)用品、特力屋家居用品、永樂家用電器、松坊進(jìn)口食品、迪信通數(shù)碼通訊用品等。 百聯(lián)西郊有餐館30多家，包羅了快餐、美味小吃、特色菜、火鍋、燒烤、咖啡吧、茶座等； 娛樂休

17、閑方面包括4廳電影院、家庭式、兒童樂園、電玩游戲、網(wǎng)吧、桌球房、兒童高爾夫、棋牌室等具有多形式、多層次配置； 社區(qū)服務(wù)有銀行、藥房、牙醫(yī)診所、彩擴(kuò)沖印、旅行社、兒童攝影、婚紗攝影、美發(fā)美容、足浴保健、洗衣店、修鞋店等大量便民、利民項(xiàng)目； VIP客戶享購物積分抵扣停車費(fèi)； 購物中心開通免費(fèi)巴士。,業(yè)態(tài)分布占比 百貨類約為 20% 超市類約為 10% 餐飲娛樂類約為 30% 專業(yè)賣場(chǎng)類為 15% 服裝類約為 20% 配套類約為 5%,市調(diào)結(jié)論、建議與項(xiàng)目定位,4,簡(jiǎn)述市調(diào)的結(jié)論、SWOT分析、市調(diào)的綜合建議與項(xiàng)目定位,綜述,由于鐵路滬寧線阻隔，江橋項(xiàng)目實(shí)際與嘉定區(qū)核心區(qū)域關(guān)聯(lián)度不大；但同時(shí)，江橋，

18、作為滬寧第一鎮(zhèn)，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)又十分明顯。 萬達(dá)項(xiàng)目到市區(qū)之間分布了諸多成熟商圈和購物中心，在交通便捷度、社區(qū)成熟度、租金、停車、附加服務(wù)等方面具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。 江橋萬達(dá)位于郊區(qū)，處于人口的導(dǎo)入期，商業(yè)配套、交通線路、人口數(shù)量、消費(fèi)習(xí)慣等尚不完善或穩(wěn)定，對(duì)招商期商戶的吸引力和開業(yè)出的消費(fèi)者吸引力須假以時(shí)日，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目的培育期會(huì)更長(zhǎng)； 做好周邊5km商圈調(diào)研，特別是百聯(lián)中環(huán)、百聯(lián)西郊、農(nóng)工商118廣場(chǎng)、曹安路批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)中心區(qū)的調(diào)研。 本項(xiàng)目處在虹橋商務(wù)區(qū)拓展區(qū)內(nèi)，需對(duì)其規(guī)劃進(jìn)行關(guān)注；同時(shí)對(duì)長(zhǎng)風(fēng)商務(wù)區(qū)應(yīng)有充分認(rèn)識(shí)。,SWOT分析,市場(chǎng)定位建議： 以家庭生活為主；突出其休閑時(shí)尚，融合購物、餐飲、休閑娛

19、樂為一體，面對(duì)城市新興家庭及周邊商務(wù)群體為主的 區(qū)域型 中高檔 生活型購物中心。,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)定位,西上海 時(shí)尚生活中心,動(dòng)態(tài)定位建議： 根據(jù)大虹橋成熟度，前3年培育期以家庭生活為主；適當(dāng)減少服裝比例、加大餐飲和生活配套；3年后突出其休閑時(shí)尚，考慮到商務(wù)區(qū)等中高人群需求；針對(duì)城市新興家庭及周邊商務(wù)群體為主，打造成為區(qū)域型 中高檔 生活型購物中心。,項(xiàng)目目標(biāo)客群定位 建議,中高收入家庭、私業(yè)主、白領(lǐng)階層,商戶市調(diào)問題反饋,5,簡(jiǎn)述市商戶反饋,七、商戶反饋-服裝類,七、商戶反饋-配套類,七、商戶反饋-餐飲類,建 議,通過周邊的市場(chǎng)調(diào)研、消費(fèi)者調(diào)查了解到江橋項(xiàng)目的培育期較長(zhǎng)，為平衡項(xiàng)目長(zhǎng)期收益，建議集團(tuán)

20、在租賃決策指標(biāo)方面給予相應(yīng)優(yōu)惠。 上海萬達(dá)廣場(chǎng)周浦項(xiàng)目已開業(yè)半年多，雖然完成了集團(tuán)的租賃決策指標(biāo)，但餐飲等業(yè)態(tài)的品牌組合不佳。受租金、年限、免租期、遞增率等各項(xiàng)決策指標(biāo)因素影響，必勝客、釜山料理、屈臣氏、優(yōu)衣庫等連鎖知名品牌都未能進(jìn)駐。 現(xiàn)提出以下招商營運(yùn)方面的建議，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考。,商務(wù)條件建議,1、建議制定適合江橋地區(qū)的租金標(biāo)準(zhǔn)： 1樓平均租金：150元/月 2樓平均租金：100元/月 3樓平均租金： 45元/月 2、建議免租期一年； 3、建議適當(dāng)延長(zhǎng)租賃期限，零售最長(zhǎng)5年、餐飲最長(zhǎng)8年； 4、建議租金遞增自第三年起，零售每年按5%遞增、餐飲每年按3%遞增； 5、建議對(duì)一些優(yōu)質(zhì)品牌，可采取

21、租金和扣率兩者取其高的方式； 6、建議停車場(chǎng)免費(fèi)停車一年，同時(shí)廣場(chǎng)內(nèi)商戶批量購買停車券享受一定的折扣優(yōu)惠； 7、建議設(shè)立萬達(dá)廣場(chǎng)免費(fèi)班車；,商務(wù)條件建議,8、建議開業(yè)時(shí)間定在2011年9月，原因如下： 1）從招商角度來講，一般品牌的拓展期多在年中銷售淡季，這與我們的招商進(jìn)度存在時(shí)間差，不利于招商工作。而且4月份開業(yè)，商家的二次裝修正逢春節(jié)，根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)，商家正忙于抓銷售，因此在開店準(zhǔn)備、裝修人力、服務(wù)人員招聘培訓(xùn)等工作上準(zhǔn)備不足，不利于工作的連續(xù)性，進(jìn)而影響后續(xù)經(jīng)營業(yè)績(jī)； 2）從營運(yùn)角度來講，4月份開業(yè)后，將經(jīng)歷6月、7月兩個(gè)月淡季，9月開業(yè)后，有利于在后面連續(xù)5個(gè)月零售的旺季中迅速穩(wěn)場(chǎng)，例如同處上海市郊的周浦萬達(dá)廣場(chǎng)2009年9月開業(yè)后較快步入穩(wěn)定期； 3）從項(xiàng)目整體考慮，江橋二期商鋪的租賃面積體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一期，且為銷售物業(yè)，業(yè)主預(yù)期不同，招商難度將大于一期，二期的商業(yè)經(jīng)營狀況將直接影響到廣場(chǎng)的形象。一期的順利開業(yè)和接下來的穩(wěn)定經(jīng)營，有利于順勢(shì)進(jìn)行二期的招商，保證二期的順利開街，從而最大限度地對(duì)接一期開業(yè)的人氣和商氣，確保廣場(chǎng)整體經(jīng)營的穩(wěn)定。,謝 謝!,