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1、物業(yè)工程服務(wù)常見(jiàn)問(wèn)題操作處理物業(yè)工程服務(wù)常見(jiàn)問(wèn)題操作處理技巧技巧1 1、編制目的：、編制目的：通過(guò)對(duì)物業(yè)工程服務(wù)中常遇維修操作技巧的收集沉淀，快速提升工程員工維修操作技能，提高工作效率及對(duì)客服務(wù)質(zhì)量，提升對(duì)客服務(wù)滿(mǎn)意度2 2、適用范圍：、適用范圍：新龍湖物業(yè)已交房區(qū)域目錄：目錄：給排水類(lèi)土建類(lèi)強(qiáng)弱電類(lèi)其他類(lèi)管接頭斷裂于墻內(nèi)暗埋接頭中的處理技巧：管接頭斷裂于墻內(nèi)暗埋接頭中的處理技巧：可采用鋸割、剔鑿理出斷裂接頭的方式進(jìn)行處理，避免剔打墻體更換墻內(nèi)接頭存在的破壞墻面裝飾、處理費(fèi)用大、處理時(shí)間長(zhǎng)等弊端。如下圖：給排水類(lèi)給排水類(lèi)接頭斷裂于墻內(nèi)接頭斷裂于墻內(nèi)鋸割斷裂接頭鋸割斷裂接頭剔鑿理出斷裂接頭剔鑿理

2、出斷裂接頭地面暗埋管道（如：水管、天然氣管）維修更換中對(duì)不便開(kāi)挖地面（如公地面暗埋管道（如：水管、天然氣管）維修更換中對(duì)不便開(kāi)挖地面（如公路等）位置管道的處理技巧：路等）位置管道的處理技巧：在能保證使用流量前提下，可開(kāi)斷該段管道，采取稍小匹配規(guī)格管道穿入開(kāi)斷管道中進(jìn)行替代連接的處理方式。如下圖：給排水類(lèi)給排水類(lèi)更換管道在道路中間不便開(kāi)更換管道在道路中間不便開(kāi)挖及恢復(fù)挖及恢復(fù)開(kāi)斷公路兩側(cè)故障管道開(kāi)斷公路兩側(cè)故障管道穿入稍小匹配規(guī)格管道穿入稍小匹配規(guī)格管道連接安裝新管道連接安裝新管道鍋爐停用一段時(shí)間后點(diǎn)燃燃燒盤(pán)聽(tīng)見(jiàn)滴水至燃燒盤(pán)的鍋爐停用一段時(shí)間后點(diǎn)燃燃燒盤(pán)聽(tīng)見(jiàn)滴水至燃燒盤(pán)的“嗤嗤嗤嗤”聲：聲：多為

3、鍋爐內(nèi)冷凝水滴落，非鍋爐漏水故障，點(diǎn)燃使用約半小時(shí)內(nèi)該現(xiàn)象將自然消除。戶(hù)內(nèi)水管水管“冒汗冒汗”處理方式：處理方式：主要出現(xiàn)在空氣濕度較大的4-7月，空氣中水蒸氣遇溫度較低的水管（水管表面溫度相對(duì)環(huán)境溫度較低）液化形成的冷凝水，主要處理方式：通風(fēng)、水管采用保溫材料包裹。給排水類(lèi)給排水類(lèi)戶(hù)內(nèi)水管戶(hù)內(nèi)水管“冒汗冒汗”水管保溫材料水管保溫材料加裝保溫后的水管加裝保溫后的水管給排水類(lèi)給排水類(lèi)戶(hù)內(nèi)水閥開(kāi)啟后出水量小處理技巧：戶(hù)內(nèi)水閥開(kāi)啟后出水量小處理技巧：?jiǎn)蝹€(gè)水閥水量小多為該水閥濾網(wǎng)堵塞引起，戶(hù)內(nèi)各水閥出水量均小而市政供水壓力正常的情況下，多為該戶(hù)水表濾網(wǎng)堵塞引起，需清潔水表濾網(wǎng)進(jìn)行解決。如下圖：拆下濾網(wǎng)

4、拆下濾網(wǎng)被堵塞的濾網(wǎng)被堵塞的濾網(wǎng)清洗后的濾網(wǎng)清洗后的濾網(wǎng)安裝正常使用安裝正常使用衛(wèi)生間異味處理方式衛(wèi)生間異味處理方式：多屬污排功能管未安裝存水設(shè)備（如：存水彎、防臭地漏）或存水設(shè)備未存積適量水量，以致戶(hù)內(nèi)與主污排管管道間未能有效水隔離引起；處理方式：加裝存水設(shè)備且存水裝置內(nèi)加水。如下圖：給排水類(lèi)給排水類(lèi)防臭地漏防臭地漏不具備防臭功能不具備防臭功能的裝飾地漏的裝飾地漏防臭地漏內(nèi)無(wú)水將防臭地漏內(nèi)無(wú)水將達(dá)不到隔臭作用達(dá)不到隔臭作用無(wú)水此處加水單溫或雙溫水閥漏水（關(guān)不嚴(yán)）處理技巧：?jiǎn)螠鼗螂p溫水閥漏水（關(guān)不嚴(yán)）處理技巧：在閥體未損壞情況下多為閥芯損壞造成，處理方式是直接更換水閥閥芯，該方式可大大降低處理

5、成本且能保證處理效果，若屬閥體損壞，建議更換水閥。如下圖：給排水類(lèi)給排水類(lèi)取下?lián)p壞的閥芯取下?lián)p壞的閥芯換上新閥芯換上新閥芯管件卸裝自制便利工具：管件卸裝自制便利工具：在對(duì)圓形給排水接頭拆裝維修中，若單純采用管鉗等常用工具處理易損傷管接頭且不易有效拆裝，同時(shí)因配置管鉗等常用工具規(guī)格的局限性并不能滿(mǎn)足所有管件拆裝需求，如圖：通過(guò)繩索+撬棍的合理搭配組合為圓形管件拆裝器，有效解決了上述難題。給排水類(lèi)給排水類(lèi)采用自制管件拆裝器拆裝管件采用自制管件拆裝器拆裝管件材料準(zhǔn)備：繩索材料準(zhǔn)備：繩索+撬棍撬棍在日常維護(hù)保養(yǎng)到位的前提下單元排水管頻繁堵塞返水至戶(hù)內(nèi)：在日常維護(hù)保養(yǎng)到位的前提下單元排水管頻繁堵塞返水至

6、戶(hù)內(nèi)：在主管道不便維修或整改前提下，若主管道不便處理可采取在單元排水管的易堵塞部位前端與返水口之間加裝溢流管的方式，如下圖：給排水類(lèi)給排水類(lèi)鋸開(kāi)主排污管鋸開(kāi)主排污管安裝變徑三通安裝變徑三通連接好溢流管道連接好溢流管道給水主閘閥不能開(kāi)關(guān)的維修技巧給水主閘閥不能開(kāi)關(guān)的維修技巧：給水主閘閥閥盤(pán)扳動(dòng)正常但不能打開(kāi)或關(guān)閉水閥，多為閘閥閥桿銹蝕絲牙損壞造成，低成本且較快速、有效的處理方式是加工、更換閥桿，如下圖：給排水類(lèi)給排水類(lèi)打開(kāi)閘閥閥盤(pán)及上蓋打開(kāi)閘閥閥盤(pán)及上蓋更換閘閥閥桿更換閘閥閥桿裝配恢復(fù)裝配恢復(fù)業(yè)主戶(hù)內(nèi)用水量無(wú)端增大，或者戶(hù)內(nèi)各水閥關(guān)閉狀態(tài)下水表依然轉(zhuǎn)動(dòng)的排業(yè)主戶(hù)內(nèi)用水量無(wú)端增大，或者戶(hù)內(nèi)各水閥關(guān)

7、閉狀態(tài)下水表依然轉(zhuǎn)動(dòng)的排查技巧：查技巧：上述現(xiàn)象多屬馬桶進(jìn)水閥或排水閥故障出現(xiàn)微漏引起，建議首先對(duì)其進(jìn)行排查。疏通機(jī)疏通廚房等油污堵塞管道技巧疏通機(jī)疏通廚房等油污堵塞管道技巧：疏通時(shí)可加入一些油污清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）至堵塞管道中進(jìn)行疏通，提高疏通效果及鋼絲取出后的清潔度。給排水類(lèi)給排水類(lèi)開(kāi)啟閘性閥門(mén)技巧：開(kāi)啟閘性閥門(mén)技巧：打開(kāi)閘性閥門(mén)時(shí)（如：閘閥、三角防盜閥），不可完全打開(kāi)（可完全打開(kāi)后回轉(zhuǎn)約半圈），不然不利于后期有效關(guān)閉等操作。馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時(shí)處理技巧：馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時(shí)處理技巧：馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水多屬排水閥橡膠墊老化變形所致，在沒(méi)有找到匹配材料更換的

8、情況下，簡(jiǎn)易處理技巧是：將橡膠墊清潔干凈并放入燙水中加熱軟化后再整理安裝使用，軟化后的橡膠墊容易貼實(shí)封閉排水口，避免漏水（當(dāng)然需給業(yè)主講清楚屬臨時(shí)處理，購(gòu)回材料后需更換）。給排水類(lèi)給排水類(lèi)漆工作業(yè)漆面邊線平直或避免非漆面污損處理技巧：漆工作業(yè)漆面邊線平直或避免非漆面污損處理技巧：在漆面邊線位置貼上紙膠帶或封口膠后，再漆工作業(yè)可達(dá)到較理想效果。如下圖：土建類(lèi)土建類(lèi)貼上封口膠貼上封口膠刷漆刷漆撕除封口膠撕除封口膠漆面平直非漆面無(wú)污損漆面平直非漆面無(wú)污損土建類(lèi)土建類(lèi)臺(tái)盆、玻璃等打密封膠操作技巧：臺(tái)盆、玻璃等打密封膠操作技巧：在打密封膠的邊沿限位位置粘上封口膠或紙膠帶，打上密封膠后，用粘上肥皂或香皂水

9、的手指修正表面，最后拆除封口膠或紙膠帶（該方式能達(dá)到密封膠表面順直美觀且密封膠不粘手的效果）。如下圖：采用粘上肥皂水的手指修正采用粘上肥皂水的手指修正修正后順直美觀修正后順直美觀打上密封膠打上密封膠入戶(hù)門(mén)鎖芯使用不靈活、入戶(hù)門(mén)關(guān)閉鎖舌不易進(jìn)入鎖槽處理技巧：入戶(hù)門(mén)鎖芯使用不靈活、入戶(hù)門(mén)關(guān)閉鎖舌不易進(jìn)入鎖槽處理技巧：由于加潤(rùn)滑油存在油凝、油污等弊端，宜采用加入鉛筆粉的處理方式進(jìn)行簡(jiǎn)單、有效處理。土建類(lèi)土建類(lèi)準(zhǔn)備鉛粉準(zhǔn)備鉛粉將鉛粉加入鎖芯中將鉛粉加入鎖芯中鎖芯使用變靈活鎖芯使用變靈活游樂(lè)設(shè)施等配套軸承損壞更換技巧：游樂(lè)設(shè)施等配套軸承損壞更換技巧：常遇軸承損壞軸套不易取下的現(xiàn)象，可用角磨機(jī)將軸套開(kāi)口，

10、然后用金屬鏨脹開(kāi)軸套即可。土建類(lèi)土建類(lèi)角磨機(jī)對(duì)不易取角磨機(jī)對(duì)不易取下的軸套開(kāi)口下的軸套開(kāi)口金屬鏨脹開(kāi)已金屬鏨脹開(kāi)已開(kāi)口的軸套開(kāi)口的軸套軸套取出軸套取出土建類(lèi)土建類(lèi)避免貼窗花貼、及時(shí)貼時(shí)起泡、起皺現(xiàn)象的技巧：避免貼窗花貼、及時(shí)貼時(shí)起泡、起皺現(xiàn)象的技巧：張貼前，先將張貼面清潔干凈并均勻涂上清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）溶液，后再進(jìn)行張貼，可達(dá)到張貼窗花貼、及時(shí)貼的平整、美觀效果。如下圖：張貼后平整美觀張貼后平整美觀張貼面均勻涂抹張貼面均勻涂抹清潔劑溶液清潔劑溶液張貼張貼有機(jī)玻璃粘接技巧：有機(jī)玻璃粘接技巧：在日常物業(yè)工程維修材料中，可利用香蕉水與有機(jī)玻璃的可溶原理進(jìn)行粘接。座椅木條損壞后更換新木條調(diào)色顏

11、色存在差異處理技巧：座椅木條損壞后更換新木條調(diào)色顏色存在差異處理技巧：可采取將該座椅木條整體更換，拆下的可用木條保留用于后續(xù)相應(yīng)座椅木條損壞后的更換維修，彌補(bǔ)同一座椅木條色差影響品質(zhì)的問(wèn)題。如下圖：土建類(lèi)土建類(lèi)局部更換新木條顏色有差異局部更換新木條顏色有差異整體更換整體更換拆下木條更換后續(xù)損壞座椅木條拆下木條更換后續(xù)損壞座椅木條硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧：硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧：在釘尖沾上黃油或肥皂或蠟再釘，不易將鐵釘釘彎曲。關(guān)門(mén)時(shí)因鎖舌不易進(jìn)入鎖槽不便關(guān)閉或用力關(guān)閉聲音大的處理技巧：關(guān)門(mén)時(shí)因鎖舌不易進(jìn)入鎖槽不便關(guān)閉或用力關(guān)閉聲音大的處理技巧：最好是及時(shí)在鎖舌上加鉛筆粉維修處理

12、，若不能及時(shí)維修，可按下鎖舌關(guān)門(mén)，減少關(guān)門(mén)噪音，帶給客戶(hù)良好服務(wù)感受。土建類(lèi)土建類(lèi)按下鎖舌關(guān)門(mén)按下鎖舌關(guān)門(mén)鎖舌上加鉛粉鎖舌上加鉛粉木螺絲省力旋入木材中的技巧：木螺絲省力旋入木材中的技巧：在轉(zhuǎn)入前先把木螺絲涂上油脂或肥皂，就能夠比較省力地將木螺絲旋入木頭中了。鋼鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧：鋼鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧：用鋼鋸鋸金屬材料時(shí)，可先把肥皂水涂于鋸條上，然后再鋸，不但省力，而且鋸條不易折斷。土建類(lèi)土建類(lèi)降低控制電柜溫度技巧：降低控制電柜溫度技巧：控制電柜安裝于鎖閉房間內(nèi)（如：電梯機(jī)房、配電室等）的情況下，除空調(diào)、通風(fēng)等降溫措施外，自身散熱降溫方式是打開(kāi)控制電柜門(mén)，避免熱量在電柜內(nèi)的積聚、降低

13、電器使用環(huán)境溫度，減少故障的發(fā)生。如下圖：強(qiáng)弱電類(lèi)強(qiáng)弱電類(lèi)電梯機(jī)房控制柜開(kāi)啟散熱電梯機(jī)房控制柜開(kāi)啟散熱配電室控制柜開(kāi)啟散熱配電室控制柜開(kāi)啟散熱強(qiáng)弱電類(lèi)強(qiáng)弱電類(lèi)對(duì)射若因下雨或太陽(yáng)直射原因?qū)е抡`報(bào)的處理技巧：對(duì)射若因下雨或太陽(yáng)直射原因?qū)е抡`報(bào)的處理技巧：在對(duì)射端外殼表面上部加裝遮擋帽，避免太陽(yáng)直射及雨水淋于對(duì)射端外殼表面。如下圖：鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽用電筆判斷配電房補(bǔ)償電容好壞的技巧：用電筆判斷配電房補(bǔ)償電容好壞的技巧：采用電筆測(cè)試低壓無(wú)功補(bǔ)償電容器的接線端，若接線端有供電，而電容器沒(méi)有發(fā)熱，可判斷該電容器多以損壞。對(duì)業(yè)主設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修、保養(yǎng)前處理技巧

14、：對(duì)業(yè)主設(shè)施設(shè)備實(shí)施維修、保養(yǎng)前處理技巧：在對(duì)客戶(hù)設(shè)施設(shè)備（如：風(fēng)扇、電腦、燃?xì)庠畹龋?shí)施維修、保養(yǎng)前，需先判斷其相應(yīng)功能的完好性，以防出現(xiàn)意外增加后續(xù)不必要的協(xié)調(diào)成本。強(qiáng)弱電類(lèi)強(qiáng)弱電類(lèi)強(qiáng)弱電類(lèi)強(qiáng)弱電類(lèi)公共燈具季節(jié)調(diào)整提升客戶(hù)滿(mǎn)意度技巧：公共燈具季節(jié)調(diào)整提升客戶(hù)滿(mǎn)意度技巧：針對(duì)業(yè)主敏感部位（如：?jiǎn)卧筇谩㈦娞蒉I廂等），可針對(duì)性采取季節(jié)性燈具色調(diào)調(diào)整的方式（高溫季節(jié)統(tǒng)一更換為冷色調(diào)，帶給客戶(hù)清涼的感受，低溫季節(jié)統(tǒng)一更換為暖色調(diào)，帶給客戶(hù)溫暖的感受），更換下來(lái)的燈具可作為后續(xù)更換使用。客戶(hù)敏感部位設(shè)施損壞材料不能（及時(shí)）購(gòu)回的處理技巧客戶(hù)敏感部位設(shè)施損壞材料不能（及時(shí)）購(gòu)回的處理技巧：為減少對(duì)客品

15、質(zhì)的影響，可將非敏感部位同型材料（如：專(zhuān)用燈罩、高樓層電梯外招板損壞換為對(duì)客影響小的二樓外招板等）用作臨時(shí)替換，并后續(xù)跟進(jìn)完結(jié)處理。如下圖：其他類(lèi)其他類(lèi)靠人行面石籠燈罩損靠人行面石籠燈罩損壞不便及時(shí)購(gòu)回壞不便及時(shí)購(gòu)回臨時(shí)拆除隱蔽面燈罩臨時(shí)拆除隱蔽面燈罩靠人行面損壞燈罩更換好靠人行面損壞燈罩更換好清潔鍋爐燃燒盤(pán)避免碳灰污染戶(hù)內(nèi)成品技巧：清潔鍋爐燃燒盤(pán)避免碳灰污染戶(hù)內(nèi)成品技巧：準(zhǔn)備一垃圾袋（大小選擇需能輕松容入燃燒盤(pán)），取下鍋爐燃燒盤(pán)，放入垃圾袋中對(duì)燃燒盤(pán)進(jìn)行清潔，避免燃燒盤(pán)碳灰等污物四面散落污染戶(hù)內(nèi)成品、不便清潔等問(wèn)題。如下圖：其他類(lèi)其他類(lèi)取下鍋爐燃燒盤(pán)取下鍋爐燃燒盤(pán)放入垃圾袋中放入垃圾袋中清潔燃燒盤(pán)清潔燃燒盤(pán)軟管與硬管連接（如天然氣軟管連接氣灶）不便套入的處理技巧：軟管與硬管連接（如天然氣軟管連接氣灶）不便套入的處理技巧：對(duì)軟管采取燙水加熱軟化或者在硬管表面涂上肥皂等潤(rùn)滑劑，軟管即容易連接套入硬管。其他類(lèi)其他類(lèi)軟管不易套入硬管中軟管不易套入硬管中軟管套入眠放入燙水軟管套入眠放入燙水中加熱軟化中加熱軟化軟化后較容易的連接軟化后較容易的連接