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1、物業(yè)工程服務(wù)常見問題操作處理技巧龍湖區(qū)域工程維保中心2010年9月11、編制目的：通過對物業(yè)工程服務(wù)中常遇維修操作技巧的收集沉淀，快速提升工程員工維修操作技能，提高工作效率及對客服務(wù)質(zhì)量，提升對客服務(wù)滿意度2、適用范圍：新龍湖物業(yè)已交房區(qū)域2目錄：給排水類土建類強弱電類其他類3管接頭斷裂于墻內(nèi)暗埋接頭中的處理技巧：可采用鋸割、剔鑿理出斷裂接頭的方式進行處理，避免剔打墻體更換墻內(nèi)接頭存在的破壞墻面裝飾、處理費用大、處理時間長等弊端。如下圖：給排水類給排水類接頭斷裂于墻內(nèi)接頭斷裂于墻內(nèi)鋸割斷裂接頭鋸割斷裂接頭剔鑿理出斷裂接頭剔鑿理出斷裂接頭4地面暗埋管道（如：水管、天然氣管）維修更換中對不便開挖地

2、面（如公路等）位置管道的處理技巧：在能保證使用流量前提下，可開斷該段管道，采取稍小匹配規(guī)格管道穿入開斷管道中進行替代連接的處理方式。如下圖：給排水類更換管道在道路中間不便開挖及恢復開斷公路兩側(cè)故障管道穿入稍小匹配規(guī)格管道連接安裝新管道5鍋爐停用一段時間后點燃燃燒盤聽見滴水至燃燒盤的鍋爐停用一段時間后點燃燃燒盤聽見滴水至燃燒盤的“嗤嗤嗤嗤”聲：聲：多為鍋爐內(nèi)冷凝水滴落，非鍋爐漏水故障，點燃使用約半小時內(nèi)該現(xiàn)象將自然消除。戶內(nèi)水管水管“冒汗冒汗”處理方式：處理方式：主要出現(xiàn)在空氣濕度較大的4-7月，空氣中水蒸氣遇溫度較低的水管（水管表面溫度相對環(huán)境溫度較低）液化形成的冷凝水，主要處理方式：通風、水

3、管采用保溫材料包裹。給排水類給排水類戶內(nèi)水管戶內(nèi)水管“冒汗冒汗”水管保溫材料水管保溫材料加裝保溫后的水管加裝保溫后的水管6給排水類給排水類戶內(nèi)水閥開啟后出水量小處理技巧：戶內(nèi)水閥開啟后出水量小處理技巧：單個水閥水量小多為該水閥濾網(wǎng)堵塞引起，戶內(nèi)各水閥出水量均小而市政供水壓力正常的情況下，多為該戶水表濾網(wǎng)堵塞引起，需清潔水表濾網(wǎng)進行解決。如下圖：拆下濾網(wǎng)拆下濾網(wǎng)被堵塞的濾網(wǎng)被堵塞的濾網(wǎng)清洗后的濾網(wǎng)清洗后的濾網(wǎng)安裝正常使用安裝正常使用7衛(wèi)生間異味處理方式衛(wèi)生間異味處理方式：多屬污排功能管未安裝存水設(shè)備（如：存水彎、防臭地漏）或存水設(shè)備未存積適量水量，以致戶內(nèi)與主污排管管道間未能有效水隔離引起；處理

4、方式：加裝存水設(shè)備且存水裝置內(nèi)加水。如下圖：給排水類給排水類防臭地漏防臭地漏不具備防臭功能不具備防臭功能的裝飾地漏的裝飾地漏防臭地漏內(nèi)無水將防臭地漏內(nèi)無水將達不到隔臭作用達不到隔臭作用無水此處加水8單溫或雙溫水閥漏水（關(guān)不嚴）處理技巧：單溫或雙溫水閥漏水（關(guān)不嚴）處理技巧：在閥體未損壞情況下多為閥芯損壞造成，處理方式是直接更換水閥閥芯，該方式可大大降低處理成本且能保證處理效果，若屬閥體損壞，建議更換水閥。如下圖：給排水類給排水類取下?lián)p壞的閥芯取下?lián)p壞的閥芯換上新閥芯換上新閥芯9管件卸裝自制便利工具：管件卸裝自制便利工具：在對圓形給排水接頭拆裝維修中，若單純采用管鉗等常用工具處理易損傷管接頭且不

5、易有效拆裝，同時因配置管鉗等常用工具規(guī)格的局限性并不能滿足所有管件拆裝需求，如圖：通過繩索+撬棍的合理搭配組合為圓形管件拆裝器，有效解決了上述難題。給排水類給排水類采用自制管件拆裝器拆裝管件采用自制管件拆裝器拆裝管件材料準備：繩索材料準備：繩索+撬棍撬棍10在日常維護保養(yǎng)到位的前提下單元排水管頻繁堵塞返水至戶內(nèi)：在日常維護保養(yǎng)到位的前提下單元排水管頻繁堵塞返水至戶內(nèi)：在主管道不便維修或整改前提下，若主管道不便處理可采取在單元排水管的易堵塞部位前端與返水口之間加裝溢流管的方式，如下圖：給排水類給排水類鋸開主排污管鋸開主排污管安裝變徑三通安裝變徑三通連接好溢流管道連接好溢流管道11給水主閘閥不能開

6、關(guān)的維修技巧給水主閘閥不能開關(guān)的維修技巧：給水主閘閥閥盤扳動正常但不能打開或關(guān)閉水閥，多為閘閥閥桿銹蝕絲牙損壞造成，低成本且較快速、有效的處理方式是加工、更換閥桿，如下圖：給排水類給排水類打開閘閥閥盤及上蓋打開閘閥閥盤及上蓋更換閘閥閥桿更換閘閥閥桿裝配恢復裝配恢復12業(yè)主戶內(nèi)用水量無端增大，或者戶內(nèi)各水閥關(guān)閉狀態(tài)下水表依然轉(zhuǎn)動的排業(yè)主戶內(nèi)用水量無端增大，或者戶內(nèi)各水閥關(guān)閉狀態(tài)下水表依然轉(zhuǎn)動的排查技巧：查技巧：上述現(xiàn)象多屬馬桶進水閥或排水閥故障出現(xiàn)微漏引起，建議首先對其進行排查。疏通機疏通廚房等油污堵塞管道技巧疏通機疏通廚房等油污堵塞管道技巧：疏通時可加入一些油污清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）至堵塞

7、管道中進行疏通，提高疏通效果及鋼絲取出后的清潔度。給排水類給排水類13開啟閘性閥門技巧：開啟閘性閥門技巧：打開閘性閥門時（如：閘閥、三角防盜閥），不可完全打開（可完全打開后回轉(zhuǎn)約半圈），不然不利于后期有效關(guān)閉等操作。馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時處理技巧：馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水臨時處理技巧：馬桶或蹲便器水箱排水閥漏水多屬排水閥橡膠墊老化變形所致，在沒有找到匹配材料更換的情況下，簡易處理技巧是：將橡膠墊清潔干凈并放入燙水中加熱軟化后再整理安裝使用，軟化后的橡膠墊容易貼實封閉排水口，避免漏水（當然需給業(yè)主講清楚屬臨時處理，購回材料后需更換）。給排水類給排水類14漆工作業(yè)漆面邊線平直或避免非漆面

8、污損處理技巧：漆工作業(yè)漆面邊線平直或避免非漆面污損處理技巧：在漆面邊線位置貼上紙膠帶或封口膠后，再漆工作業(yè)可達到較理想效果。如下圖：土建類土建類貼上封口膠貼上封口膠刷漆刷漆撕除封口膠撕除封口膠漆面平直非漆面無污損漆面平直非漆面無污損15土建類土建類臺盆、玻璃等打密封膠操作技巧：臺盆、玻璃等打密封膠操作技巧：在打密封膠的邊沿限位位置粘上封口膠或紙膠帶，打上密封膠后，用粘上肥皂或香皂水的手指修正表面，最后拆除封口膠或紙膠帶（該方式能達到密封膠表面順直美觀且密封膠不粘手的效果）。如下圖：采用粘上肥皂水的手指修正采用粘上肥皂水的手指修正修正后順直美觀修正后順直美觀打上密封膠打上密封膠16入戶門鎖芯使用

9、不靈活、入戶門關(guān)閉鎖舌不易進入鎖槽處理技巧：入戶門鎖芯使用不靈活、入戶門關(guān)閉鎖舌不易進入鎖槽處理技巧：由于加潤滑油存在油凝、油污等弊端，宜采用加入鉛筆粉的處理方式進行簡單、有效處理。土建類土建類準備鉛粉準備鉛粉將鉛粉加入鎖芯中將鉛粉加入鎖芯中鎖芯使用變靈活鎖芯使用變靈活17游樂設(shè)施等配套軸承損壞更換技巧：游樂設(shè)施等配套軸承損壞更換技巧：常遇軸承損壞軸套不易取下的現(xiàn)象，可用角磨機將軸套開口，然后用金屬鏨脹開軸套即可。土建類土建類角磨機對不易取角磨機對不易取下的軸套開口下的軸套開口金屬鏨脹開已金屬鏨脹開已開口的軸套開口的軸套軸套取出軸套取出18土建類土建類避免貼窗花貼、及時貼時起泡、起皺現(xiàn)象的技巧

10、：避免貼窗花貼、及時貼時起泡、起皺現(xiàn)象的技巧：張貼前，先將張貼面清潔干凈并均勻涂上清潔劑（如洗衣粉、洗潔凈）溶液，后再進行張貼，可達到張貼窗花貼、及時貼的平整、美觀效果。如下圖：張貼后平整美觀張貼后平整美觀張貼面均勻涂抹張貼面均勻涂抹清潔劑溶液清潔劑溶液張貼張貼19有機玻璃粘接技巧：有機玻璃粘接技巧：在日常物業(yè)工程維修材料中，可利用香蕉水與有機玻璃的可溶原理進行粘接。座椅木條損壞后更換新木條調(diào)色顏色存在差異處理技巧：座椅木條損壞后更換新木條調(diào)色顏色存在差異處理技巧：可采取將該座椅木條整體更換，拆下的可用木條保留用于后續(xù)相應座椅木條損壞后的更換維修，彌補同一座椅木條色差影響品質(zhì)的問題。如下圖：土

11、建類土建類局部更換新木條顏色有差異局部更換新木條顏色有差異整體更換整體更換拆下木條更換后續(xù)損壞座椅木條拆下木條更換后續(xù)損壞座椅木條20硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧：硬度較高部位釘鐵釘（如墻上）技巧：在釘尖沾上黃油或肥皂或蠟再釘，不易將鐵釘釘彎曲。關(guān)門時因鎖舌不易進入鎖槽不便關(guān)閉或用力關(guān)閉聲音大的處理技巧：關(guān)門時因鎖舌不易進入鎖槽不便關(guān)閉或用力關(guān)閉聲音大的處理技巧：最好是及時在鎖舌上加鉛筆粉維修處理，若不能及時維修，可按下鎖舌關(guān)門，減少關(guān)門噪音，帶給客戶良好服務(wù)感受。土建類土建類按下鎖舌關(guān)門按下鎖舌關(guān)門鎖舌上加鉛粉鎖舌上加鉛粉21木螺絲省力旋入木材中的技巧：木螺絲省力旋入木材中的技巧：在轉(zhuǎn)入

12、前先把木螺絲涂上油脂或肥皂，就能夠比較省力地將木螺絲旋入木頭中了。鋼鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧：鋼鋼鋸條鋸金屬材料使用技巧：用鋼鋸鋸金屬材料時，可先把肥皂水涂于鋸條上，然后再鋸，不但省力，而且鋸條不易折斷。土建類土建類22降低控制電柜溫度技巧：降低控制電柜溫度技巧：控制電柜安裝于鎖閉房間內(nèi)（如：電梯機房、配電室等）的情況下，除空調(diào)、通風等降溫措施外，自身散熱降溫方式是打開控制電柜門，避免熱量在電柜內(nèi)的積聚、降低電器使用環(huán)境溫度，減少故障的發(fā)生。如下圖：強弱電類強弱電類電梯機房控制柜開啟散熱電梯機房控制柜開啟散熱配電室控制柜開啟散熱配電室控制柜開啟散熱23強弱電類強弱電類對射若因下雨或太陽直射原因

13、導致誤報的處理技巧：對射若因下雨或太陽直射原因?qū)е抡`報的處理技巧：在對射端外殼表面上部加裝遮擋帽，避免太陽直射及雨水淋于對射端外殼表面。如下圖：鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽鐵皮加工、刷漆后，加裝好的遮擋帽24用電筆判斷配電房補償電容好壞的技巧：用電筆判斷配電房補償電容好壞的技巧：采用電筆測試低壓無功補償電容器的接線端，若接線端有供電，而電容器沒有發(fā)熱，可判斷該電容器多以損壞。對業(yè)主設(shè)施設(shè)備實施維修、保養(yǎng)前處理技巧：對業(yè)主設(shè)施設(shè)備實施維修、保養(yǎng)前處理技巧：在對客戶設(shè)施設(shè)備（如：風扇、電腦、燃氣灶等）實施維修、保養(yǎng)前，需先判斷其相應功能的完好性，以防出現(xiàn)意外增加后續(xù)不必要的協(xié)調(diào)成本。強弱電類強

14、弱電類25強弱電類強弱電類公共燈具季節(jié)調(diào)整提升客戶滿意度技巧：公共燈具季節(jié)調(diào)整提升客戶滿意度技巧：針對業(yè)主敏感部位（如：單元大堂、電梯轎廂等），可針對性采取季節(jié)性燈具色調(diào)調(diào)整的方式（高溫季節(jié)統(tǒng)一更換為冷色調(diào)，帶給客戶清涼的感受，低溫季節(jié)統(tǒng)一更換為暖色調(diào)，帶給客戶溫暖的感受），更換下來的燈具可作為后續(xù)更換使用。26客戶敏感部位設(shè)施損壞材料不能（及時）購回的處理技巧客戶敏感部位設(shè)施損壞材料不能（及時）購回的處理技巧：為減少對客品質(zhì)的影響，可將非敏感部位同型材料（如：專用燈罩、高樓層電梯外招板損壞換為對客影響小的二樓外招板等）用作臨時替換，并后續(xù)跟進完結(jié)處理。如下圖：其他類其他類靠人行面石籠燈罩損靠

15、人行面石籠燈罩損壞不便及時購回壞不便及時購回臨時拆除隱蔽面燈罩臨時拆除隱蔽面燈罩靠人行面損壞燈罩更換好靠人行面損壞燈罩更換好27清潔鍋爐燃燒盤避免碳灰污染戶內(nèi)成品技巧：清潔鍋爐燃燒盤避免碳灰污染戶內(nèi)成品技巧：準備一垃圾袋（大小選擇需能輕松容入燃燒盤），取下鍋爐燃燒盤，放入垃圾袋中對燃燒盤進行清潔，避免燃燒盤碳灰等污物四面散落污染戶內(nèi)成品、不便清潔等問題。如下圖：其他類其他類取下鍋爐燃燒盤取下鍋爐燃燒盤放入垃圾袋中放入垃圾袋中清潔燃燒盤清潔燃燒盤28軟管與硬管連接（如天然氣軟管連接氣灶）不便套入的處理技巧：軟管與硬管連接（如天然氣軟管連接氣灶）不便套入的處理技巧：對軟管采取燙水加熱軟化或者在硬管表面涂上肥皂等潤滑劑，軟管即容易連接套入硬管。其他類其他類軟管不易套入硬管中軟管不易套入硬管中軟管套入眠放入燙水軟管套入眠放入燙水中加熱軟化中加熱軟化軟化后較容易的連接軟化后較容易的連接29