《2022年市場-某地產(chǎn)金域華庭整合營銷方案4.pptx》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《2022年市場-某地產(chǎn)金域華庭整合營銷方案4.pptx（41頁珍藏版）》請?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P Pa ar rt t4 4 房房 產(chǎn)產(chǎn) 市市 場場1突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 1.1.1.1.總體印象總體印象總體印象總體印象20072007年年1-111-11月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三全市全市已售建筑面積已售建筑面積（萬）（萬）已成交金額已成交金額（萬元）（萬元）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/）桂城

2、街道70.84188195916 大瀝鎮(zhèn)-大瀝6.2357215719 大瀝鎮(zhèn)-黃岐19.31125195820 大瀝鎮(zhèn)-鹽步10.4559715367 大瀝鎮(zhèn)35.92042115688 里水鎮(zhèn)7.8737019421獅山鎮(zhèn)32.81411064302丹灶鎮(zhèn)16.1883895475西樵鎮(zhèn)-西樵12.1383903169 羅村街道-羅村街道9.7353553637 九江鎮(zhèn)1.941762131 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場2突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 2.2.2.2.供求關(guān)系供求關(guān)系供求關(guān)系供求關(guān)系大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價(jià)格增長幅度最高，達(dá)大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價(jià)格增長幅度最高，

3、達(dá)大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價(jià)格增長幅度最高，達(dá)大瀝街道供應(yīng)和成交面積最少，但價(jià)格增長幅度最高，達(dá)15%15%房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場3突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 不能經(jīng)營餐飲，無具體規(guī)劃（針對周邊消費(fèi)者）對未來價(jià)格預(yù)計(jì)均統(tǒng)一在70008000元/平方米。項(xiàng)目周邊暫時(shí)缺乏高素質(zhì)生活配套；14、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。Lorem ipsum dolor sit amet,consectetur adipiscing elit.2005年-2006年均價(jià)：5000元/（帶裝修）09:36:5909:36:5909:36Thursday,October 27,2022利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)

4、商利潤空間。環(huán)境為項(xiàng)目最大亮點(diǎn)；大型中西餐，超市（針對項(xiàng)目業(yè)主為主）17、做前，能夠環(huán)視四周；大瀝鎮(zhèn)普通住宅成交面積居南海區(qū)之二，成交均價(jià)居南海之三樓盤樓盤預(yù)售預(yù)售套數(shù)套數(shù)預(yù)售建筑預(yù)售建筑面積面積(M(M2 2)已售已售套數(shù)套數(shù)已售建筑已售建筑面積面積(M(M2 2)剩余剩余套數(shù)套數(shù)剩余建筑剩余建筑面積面積(M(M2 2)20062006金碧華庭金碧華庭(金碧軒金碧軒)166 166 22,453 22,453 155 155 21,156 21,156 11 11 1,297 1,297 碧翠苑碧翠苑163 163 20,589 20,589 162 162 20,451 20,451 1

5、1 138 138 南海碧桂園南海碧桂園889 889 185,286 185,286 885 885 184,526 184,526 0 0 0 0小結(jié)小結(jié)1,218 1,218 228,328 228,328 1,202 1,202 226,133 226,133 12 12 1,435 1,435 20072007明匯城市花園明匯城市花園559 559 70,650 70,650 357 357 43,297 43,297 202 202 27,353 27,353 碧翠苑碧翠苑59 59 7,235 7,235 59 59 7,235 7,235 0 0 0 0 小結(jié)小結(jié)618 618

6、 77,885 77,885 416 416 50,532 50,532 202 202 27,353 27,353 2006-20072006-2007年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計(jì)表年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場n已售單位統(tǒng)計(jì)包括已備案已備案單位和已簽約已簽約單位n 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括各樓盤的洋房洋房,不包括車位車位/商鋪商鋪/別墅別墅n統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于”佛山建設(shè)局佛山建設(shè)局”,統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2007-12-102007-12-104突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 l大瀝街道市場供應(yīng)最少，06年成交主要為南海碧桂園1128套“翠堤水岸”花園洋房，07年新推出海琴軒和名匯城市花

7、園共800多套單位，到目前為止約銷售5成；l黃歧、鹽步品牌大盤云集，供應(yīng)充足，市場較為穩(wěn)定；l相對其它兩區(qū)，大瀝街道表現(xiàn)出更大的市場承受力，價(jià)格自2006年第三季度起快速增長，第三季度均價(jià)已超過黃岐、鹽步；房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場5突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 3.3.3.3.大瀝街道的樓市狀況大瀝街道的樓市狀況大瀝街道的樓市狀況大瀝街道的樓市狀況樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)由低端的單體樓轉(zhuǎn)向中高端的住宅小區(qū)，價(jià)格拉升大價(jià)格拉升大價(jià)格拉升大價(jià)格拉升大規(guī)模：總建面2.8萬

8、，共437套；產(chǎn)品類型：多層、高層組成；推售時(shí)間：2004年-2006年均價(jià)：2524元/金碧華庭金碧華庭2004年規(guī)模：總建面4.8萬；共540套產(chǎn)品類型：小高層；推售時(shí)間：2005年-2006年均價(jià)：4323元/名匯苑名匯苑2005年規(guī)模：總建面7萬；產(chǎn)品類型：高層；推售時(shí)間：2002年-2005年均價(jià)：1682元/德明大廈德明大廈2006年2007年規(guī)模：總建面9.6萬；共561套產(chǎn)品類型：小高層；推售時(shí)間：2007年3月-現(xiàn)在均價(jià)：5500元/名匯城市花園名匯城市花園“翠堤水岸”花園洋房，共1128套產(chǎn)品類型：多層、低層；推售時(shí)間：2006年均價(jià)：4200元/南海碧桂園南海碧桂園房地產(chǎn)

9、市場房地產(chǎn)市場6突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 4.4.4.4.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)全市全市已售建筑面積已售建筑面積已售套數(shù)已售套數(shù)套均建筑面積套均建筑面積2006年大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年1-11月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為大面積單位需求增大，產(chǎn)品主力供應(yīng)面積為大面積單位需求增大，產(chǎn)品主

10、力供應(yīng)面積為130-160130-160平米平米平米平米房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場7突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 4.4.4.4.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)n大瀝街道大瀝街道 市場均價(jià)低，豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在130-160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括70-80二房，133三房和155-250四房以上；07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房130以上為主。n黃岐、鹽步黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分的外來發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價(jià)格差距，吸引了約6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價(jià)位，實(shí)現(xiàn)了廣州客戶10

11、0-120的大面積需求。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場8突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 5.5.5.5.客源流向客源流向客源流向客源流向大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體大瀝本地人購房外流現(xiàn)象嚴(yán)重，外來移民是大瀝商品房購買主體房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場9突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 5.5.5.5.客源流向客源流向客源流向客源流向n大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重；n本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園

12、、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的6成；自建房自建房房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場10突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 6.6.6.6.土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)單位單位宗地編號宗地編號用地位置用地位置 用地總面積用地總面積用用 途途 大瀝大瀝401穗鹽路“扇面”地段7.7625城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側(cè)0.4882商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組1.9658商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊2.3272商業(yè)用地408河?xùn)|“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊3.232城鎮(zhèn)混合住宅用地411大

13、福摩托車地塊11.24城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1.1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號0.2036商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計(jì)4.98484.9848商業(yè)用地28.368228.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)大瀝鎮(zhèn)20072007年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表(單位：公頃單位：公頃)可開發(fā)土地資源少，可開發(fā)土地資源少，可開發(fā)土地資源少，可開發(fā)土地資源少，舊城改造舊城改造舊城改造舊城改造”盤活土地盤活土地盤活土地盤活土地房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場11突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 12突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 n土地

14、供應(yīng)日益緊缺,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金”，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值、投資潛力；n大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造”，置業(yè)需求日益膨脹；6.6.6.6.土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)土地供應(yīng)房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場13突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 7.7.7.7.政策影響政策影響政策影響政策影響大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，大瀝街道在售樓盤少，成交量、價(jià)格受供應(yīng)影響大，政策影響不明顯。

15、政策影響不明顯。政策影響不明顯。政策影響不明顯。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場l3月，物權(quán)法正式公布；l5月，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)；l6月，明確房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用；l7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)；l8月，住房公積金貸款上限提至20萬；l9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高；l10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%；14突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8.8.8.8.政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受

16、政策影響不明顯黃岐價(jià)格持續(xù)攀升，受政策影響不明顯房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場15突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 8.8.8.8.政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響政策對鹽步、黃岐的影響鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯鹽步臨近廣州，以廣州為風(fēng)向標(biāo)，受政策影響明顯房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場16突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 9.9.9.9.未來新政預(yù)測及分析未來新政預(yù)測及分析未來新政預(yù)測及分析未來新政預(yù)測及分析新政一：新政一：2008-20092008-2009年可能開征年可能開征“保有稅保有稅”目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵(lì)購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。預(yù)測：保有稅144M2可能是起征面積，稅率大概在0.8%左右。影響：對整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費(fèi)回歸理性空間。新政二：新政二：“兩稅合并兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi)，明年賣樓省稅費(fèi)利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。預(yù)測：927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商