《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與管理考前輔導(dǎo)(一).docx》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與管理考前輔導(dǎo)(一).docx（4頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)與管理考前輔導(dǎo)（一） 隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速進(jìn)展，房地產(chǎn)效勞業(yè)在市場(chǎng)中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等供應(yīng)專業(yè)參謀效勞，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培育房地產(chǎn)估價(jià)師供應(yīng)專業(yè)參謀效勞的力量，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本理論與根本概念，重點(diǎn)敘述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)投資工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與可行性討論的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)治理等內(nèi)容。 11 投資與房地產(chǎn)投資 在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往盼望通過(guò)各種合法的手段，不斷增加他們的財(cái)寶或賺取利潤(rùn)，以滿意將來(lái)的消費(fèi)。這樣就會(huì)常常遇到或使用“投資”這一名詞。 111 投

2、資 1111 投資的概念 、 在商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，許多狀況下，人們往往把能夠帶來(lái)酬勞的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的肯定消費(fèi)，“酬勞”則是將來(lái)的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉夏普在其所著投資學(xué)一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的將來(lái)收益而做出的打算。 一般來(lái)說(shuō)，投資(Investment)是指經(jīng)濟(jì)主體(國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人)以獲得將來(lái)貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付肯定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡(jiǎn)潔地說(shuō)，投資就是指為了獲得可能的不確定的將來(lái)值而做出確實(shí)定的現(xiàn)值的犧牲。 在有關(guān)國(guó)際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)

3、為根底的投資定義、以企業(yè)為根底的定義和以交易為根底的定義。 (1)以資產(chǎn)為根底的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接 受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有制造 生產(chǎn)力量的全部有形和無(wú)形資產(chǎn)。主要包括：動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵 押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付懇求權(quán)；學(xué)問(wèn)產(chǎn)權(quán)；法律給予或透過(guò)合同而具有的經(jīng)營(yíng)特權(quán)，包括自 然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。 (2)以企業(yè)為根底的投資定義是：一個(gè)國(guó)家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收 益，在另一個(gè)國(guó)家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱為直接投資者，后者的實(shí) 體稱為直

4、接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長(zhǎng)期 關(guān)系，且投資者對(duì)所投資的企業(yè)具有肯定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間全部的后續(xù)交 易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。 (3)以交易為根底的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過(guò)程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國(guó)界流 動(dòng)，這種跨國(guó)界的交易是在一種對(duì)外新建或者收購(gòu)?fù)顿Y過(guò)程中進(jìn)展的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流淌的東 道國(guó)政策，而不是針對(duì)投資來(lái)定義的。國(guó)際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統(tǒng)計(jì)國(guó)際收支平衡。 1112 投資的分類 從總體上來(lái)說(shuō)，投資分

5、為固定資產(chǎn)投資、流淌資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用 于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等)或更新改造原有固 定資產(chǎn)的投資。流淌資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購(gòu)置、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流 通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。依據(jù)不同的目的和治理的需要， 我國(guó)固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式： (1)我國(guó)固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類，包括根本建立投資，更新改造投資，房 地產(chǎn)開發(fā)投資，國(guó)有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定 資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。 (2)按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同，投資可分為國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng) 濟(jì)、聯(lián)營(yíng)經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺(tái)投資經(jīng)濟(jì)等。 (3)按資金來(lái)源的不同，投資可分為國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金、國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。 (4)按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具 購(gòu)置和其他費(fèi)用投資