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1、投資性房地產(chǎn)核算范圍初探投資性房地產(chǎn)核算范圍初探當(dāng)前資本市場上流傳著一種觀點(diǎn)，認(rèn)為商業(yè)上市公司明年執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，存在著巨大的重估升值機(jī)會(huì)。按照我國的現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度，商業(yè)百貨企業(yè)擁有的房地產(chǎn)是按歷史成本計(jì)價(jià)并且必須按照折舊等方式攤銷的，也就是說房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)逐年減少，造成其賬面價(jià)值嚴(yán)重低于其實(shí)際價(jià)值；而新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號投資性房地產(chǎn)(以下簡稱 3 號準(zhǔn)則)規(guī)定，在符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可引入公允價(jià)值估值，并可將這個(gè)公允價(jià)值的變動(dòng)確認(rèn)為當(dāng)期損益，不再計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，這必將改變商業(yè)上市公司持有的房地產(chǎn)賬面價(jià)值嚴(yán)重低于其實(shí)際價(jià)值的局面。而

2、商業(yè)上市公司要取得這種賬面升值機(jī)會(huì)的前提，是它們所持有的房地產(chǎn)符合投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，否則，仍然按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)核算。因此，只有認(rèn)清投資性房地產(chǎn)核算范圍，才能準(zhǔn)確把握商業(yè)上市公司商業(yè)地產(chǎn)的升值商機(jī)。更為重要的是，投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度之下非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)核算的現(xiàn)狀，使其作為以獨(dú)立的資產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行核算。因此，理清投資性房地產(chǎn)核算的范圍，對于企業(yè)正確執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則以及相關(guān)的固定資產(chǎn)準(zhǔn)則、無形資產(chǎn)準(zhǔn)則有著重要的意義。3 號準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的核算范圍，做出了明確的規(guī)定。該準(zhǔn)則“總則”部分指出：投資性房地產(chǎn)，是指

3、為賺取租金或資本升值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：(1)已出租的土地使用權(quán)：(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：(3)已出租的建筑物。但是，企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)除外。這一規(guī)定既明確了投資性房地產(chǎn)的內(nèi)涵又規(guī)定了投資性房地產(chǎn)的外延。根據(jù)這一表述，我們可以多方面探討投資性房地產(chǎn)核算的范圍。一、投資性房地產(chǎn)是投資 在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)里，投資是指企業(yè)為了通過分配(如利息、使用費(fèi)、股利和租金等)增加財(cái)富，為了資本增值或者為了給投資企業(yè)帶來諸如通過貿(mào)易關(guān)系所能獲得的其他利益而持有的資產(chǎn)。投資有廣義和狹義之分，狹義的投資僅指權(quán)益性證券投資、債券性證券投資等；廣義的投資包括權(quán)益性證券投資、債券性證券

4、投資、期貨投資、物業(yè)投資、固定資產(chǎn)投資等。投資性房地產(chǎn)，就是物業(yè)投資，實(shí)質(zhì)上是在土地或建筑物上投資。從企業(yè)持有該項(xiàng)資產(chǎn)的目的來看，對它們的持有是為了賺取租金、獲得資本升值，而不是為了供企業(yè)自己或與投資企業(yè)相同集團(tuán)的其他企業(yè)的經(jīng)營或使用；從該項(xiàng)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)來看，它有自己相對獨(dú)立的現(xiàn)金流量(由租金或資本升值形成的)，而商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)過程中使用的房地產(chǎn)(或用于管理目的房地產(chǎn))產(chǎn)生的現(xiàn)金流量不僅歸屬于該項(xiàng)房地產(chǎn)，而且歸屬于在生產(chǎn)或供應(yīng)過程中所使用的其它資產(chǎn)。這些特點(diǎn)，使投資性房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)區(qū)分開來。然而，現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，企業(yè)所持有的某項(xiàng)房地產(chǎn)是投資性房地產(chǎn)抑或是自用房地產(chǎn)，有時(shí)并不是那

5、么涇渭分明，這就需要我們具體問題具體分析，然后做出正確的判斷。有時(shí)企業(yè)對一項(xiàng)房地產(chǎn)的實(shí)際持有狀況是復(fù)雜的，企業(yè)需要根據(jù)其對該房地產(chǎn)的持有目的并結(jié)合其實(shí)際使用狀況來判斷某項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)。企業(yè)的某些房地產(chǎn)可能既有出租的部分或增值部分，又有自用的部分，也就是說，它的一部分用于賺取租金或資本增值，另外一部分則用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)，或用于管理目的。這就要我們具體分析、分別處理。首先，如果該房地產(chǎn)可以分割，即將自用與出租分別開來，或增值部分可以單獨(dú)出售，這樣各部分就分別適用與其持有狀況相一致的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行核算，即分別適用投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則或無形資產(chǎn)準(zhǔn)則。其次，如果該房地產(chǎn)不

6、能分割，出租與自用不可分、非自用部分不可以單獨(dú)出售，則應(yīng)根據(jù)該房地產(chǎn)的重要部分(指該房產(chǎn)主體部分或最能體現(xiàn)該房地產(chǎn)價(jià)值的部分)的使用狀況來確定該項(xiàng)房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)，也就是說，當(dāng)該項(xiàng)房地產(chǎn)的重要部分是用于出租或持有待增殖后出售的，應(yīng)將該項(xiàng)房地產(chǎn)視為投資性房地產(chǎn)，否則，視為自用房地產(chǎn)。由于企業(yè)組織的復(fù)雜化，企業(yè)之間存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的現(xiàn)象日益普遍，一些關(guān)聯(lián)企業(yè)之間建立了房地產(chǎn)租賃關(guān)系，這使企業(yè)判斷某項(xiàng)出租房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)變得更為困難。根據(jù)國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 40 號投資性房地產(chǎn)(以下簡稱40 號準(zhǔn)則)的觀點(diǎn)，在某些情況下，企業(yè)將其擁有的房地產(chǎn)出租給其母公司或本企業(yè)在內(nèi)的合并財(cái)務(wù)報(bào)表企業(yè)(

7、其他子公司)，該項(xiàng)房地產(chǎn)不符合投資性房地產(chǎn)的條件，因?yàn)閺恼麄€(gè)集團(tuán)來看該房地產(chǎn)屬于自用房地產(chǎn)。但是，從擁有房地產(chǎn)的單個(gè)企業(yè)來看，如果符合投資性房地產(chǎn)的定義，該項(xiàng)房地產(chǎn)就是投資性房地產(chǎn)。至于母公司向子公司出租的房地產(chǎn)，只能作為自用房地產(chǎn)。此外，企業(yè)持有某項(xiàng)房地產(chǎn)所取得的現(xiàn)金流入也可能是多方面的，即有單純的租金或出售收入，又有“租金+服務(wù)”收入：當(dāng)企業(yè)持有某項(xiàng)房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金流入包含租金收入和服務(wù)收入時(shí)，租金收入與服務(wù)收入在現(xiàn)金流中的不同地位，將影響我們對該項(xiàng)房地產(chǎn)的性質(zhì)的判斷。如果租金收入是主要的、服務(wù)收入是次要，即應(yīng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；如企業(yè)將其擁有的商貿(mào)城出租，同時(shí)又提供保安、保潔等日常服務(wù)，

8、但其主要收入是租金收入，則該房地產(chǎn)市投資性房地產(chǎn)。相反，服務(wù)成為決定收入的重要因素的時(shí)候，租金收入變成次要的了，該項(xiàng)房地產(chǎn)就不是投資性房地產(chǎn)，而是自用房產(chǎn)，自營旅館就是這方面的典型代表。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在這方的規(guī)定，是要求企業(yè)通過分析其向房產(chǎn)使用人提供的服務(wù)的重要性來做出判斷。如果服務(wù)是“輔助的”，則認(rèn)為該房地產(chǎn)為投資性房地產(chǎn)；如果服務(wù)是“重要的”，則認(rèn)為是自用房地產(chǎn)。綜上所述，投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)投資，它是通過賺取租金或資本增值來獲取經(jīng)濟(jì)利益，而與自用房地產(chǎn)通過日產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)獲取經(jīng)濟(jì)利益相區(qū)別。企業(yè)基于投資的目的所持有的房地產(chǎn)，才能作為投資性房地產(chǎn)。二、投資性房地產(chǎn)是長期投資 企業(yè)基于投資的目的所

9、持有的房地產(chǎn)，才能作為投資性房地產(chǎn)；但并非企業(yè)基于投資的目的所持有的房地產(chǎn)都是投資性房地產(chǎn)。因?yàn)槠髽I(yè)的房地產(chǎn)投資一般金額較大、周期長、流動(dòng)性和變現(xiàn)能力較差，企業(yè)投資房地產(chǎn)的目的不是、也不可能是作為一筆可動(dòng)用的現(xiàn)金資源，而是打算持有多年以獲取收益和資本增值；即便它們是可出售的，仍應(yīng)列作長期資產(chǎn)。房地產(chǎn)投資的上述特征使房地產(chǎn)投資與短期投資、存貨等流動(dòng)性資產(chǎn)區(qū)分開來。早在 1986 年發(fā)布的國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 25 號一投資會(huì)計(jì)第 28 項(xiàng)就指出：一個(gè)企業(yè)持有的投資物業(yè)應(yīng)采用以下其中一種方法予以處理：(1)按照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 16 號不動(dòng)產(chǎn)、廠房和設(shè)備將其作為不動(dòng)產(chǎn)處理；或(2)將其作為長期投資核算。其

10、后，2001 年實(shí)施的 40 號準(zhǔn)則進(jìn)一步指出：投資性房地產(chǎn)是指為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地。因此，企業(yè)在房地產(chǎn)市場上購進(jìn)的、準(zhǔn)備短期出售的土地、房產(chǎn)以及房地產(chǎn)公司應(yīng)列作存貨的房地產(chǎn)，是流動(dòng)資產(chǎn)，只能作為存貨核算，而不能作為投資性房地產(chǎn)核算。三、投資性房地產(chǎn)是可出租可轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn) 企業(yè)所購進(jìn)的房地產(chǎn)，具備出租條件的，才能賺取租金：具備轉(zhuǎn)讓條件的，增值后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，才能實(shí)現(xiàn)增值收益。如果所購進(jìn)的房地產(chǎn)，需要經(jīng)過房地產(chǎn)開發(fā)才可以出租、轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在完成開發(fā)之后，才確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。比如，根據(jù)我國對土地使用權(quán)的規(guī)定，企業(yè)首先要按國家相關(guān)政策的規(guī)定進(jìn)行“三通一平”

11、(即電通、水通、路通、土地平整)后才具備開發(fā)、出租、或轉(zhuǎn)讓的條件，只有符合上述條件并準(zhǔn)備出租或增值的房地產(chǎn)才是投資性房地產(chǎn)。如果企業(yè)取得的土地是毛地或生地，雖然企業(yè)抱有賺取租金或資本增值的目的，該項(xiàng)地產(chǎn)也不能作為投資性房地產(chǎn)。在這方面，本準(zhǔn)則雖然沒有明確的規(guī)定，但是基于我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保持著高度的協(xié)調(diào)性(或趨同性)，大部分會(huì)計(jì)政策和方法與國際準(zhǔn)則的要求是一致的，我們可以參照國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對這些房地產(chǎn)做出判斷。根據(jù) 40 號準(zhǔn)則的規(guī)定：為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)不是投資性房地產(chǎn)：這種房地產(chǎn)在建造或開發(fā)活動(dòng)完成之前，適用國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 16 號不動(dòng)產(chǎn)、

12、廠場和設(shè)備，待建造或開發(fā)活動(dòng)完成時(shí)，該項(xiàng)房地產(chǎn)成為投資性房地產(chǎn)，適用本準(zhǔn)則。當(dāng)然這一規(guī)定并不妨礙企業(yè)對那些已經(jīng)是投資性房地產(chǎn)、目前正在進(jìn)行改建為將來繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)使用的房地產(chǎn)，繼續(xù)作為投資性房地產(chǎn)核算。此外，本準(zhǔn)則對列入投資性房地產(chǎn)的建筑物有著更為嚴(yán)格的規(guī)定。要求持有該建筑物的企業(yè)在主觀上是為了賺取租金，在客觀上已在(出租)賺取租金，所以 3號準(zhǔn)則規(guī)定“已出租的建筑物”是投資性房地產(chǎn)。雖然房產(chǎn)與地產(chǎn)不可分，企業(yè)購進(jìn)房屋等建筑物會(huì)由于土地升值而升值，但是房屋等建筑物的價(jià)值終究會(huì)因?yàn)榻ㄖ锏膲勖K結(jié)而消失。因此不能將房屋作為增值物進(jìn)行投資，而只能作為出租物進(jìn)行投資，將投資性房地產(chǎn)的資本增值觀

13、限制在地產(chǎn)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)增值投資僅指地產(chǎn)增值投資。這對于防止一些企業(yè)(特別是房地產(chǎn)公司)將積壓的庫存房產(chǎn)(賣不出去、又沒有租出去的房產(chǎn))隨意轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，也具有積極意義。四、投資性房地產(chǎn)僅指商品記產(chǎn)和建設(shè)用地 廣義的房地產(chǎn)包括一切作為財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的土地、房屋及固著在土地、建筑物上的不可分離的部分。狹義的房地產(chǎn)特指以商品經(jīng)營服務(wù)性質(zhì)為主的地產(chǎn)和房產(chǎn)，尤其特指城市中具有商品房產(chǎn)意義的房地產(chǎn)，包括工業(yè)房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和住宅房地產(chǎn)。雖然 3 號準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)是狹義還是廣義沒有做出規(guī)定，但是在實(shí)踐中采用狹義的房地產(chǎn)概念更為適宜。因?yàn)槠髽I(yè)擁有的一些農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)用地以及這些土地上的建筑物(通常無

14、產(chǎn)權(quán)證書)，雖然可以通過出租賺取受益或待其增值而取得資本利得，但是由于我國農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)用的出租、轉(zhuǎn)讓都受到許多政策法規(guī)的限制，這使得企業(yè)利用這些土地或建筑物實(shí)現(xiàn)租金受益、增值收益存在著很大的法律和政策風(fēng)險(xiǎn)?；谏鲜龇治?，投資性房地產(chǎn)的核算對象，應(yīng)該符合房地產(chǎn)概念的目的性要求并且處于該準(zhǔn)則第三條所規(guī)定的客觀狀態(tài)的房地產(chǎn)。具體地說，投資性房地產(chǎn)核算的范圍是：(1)具備出租條件，并且已經(jīng)出租的土地使用；準(zhǔn)備出租，但未租出去的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)。(2)企業(yè)已經(jīng)對持有土地進(jìn)行開發(fā)、并且符合轉(zhuǎn)讓條件的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；未經(jīng)土地開發(fā)或雖進(jìn)行了一定程度的開發(fā)但不符合轉(zhuǎn)讓條件的土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)。(3)持有的房屋等建筑物，并且已經(jīng)租出去的，是投資性房地產(chǎn)；未出租的，不屬于投資性房地產(chǎn)(與我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定不同，40 號準(zhǔn)則將“準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物”也列為投資性房地產(chǎn)。)：自用房臨時(shí)出租，不宜作為投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槠髽I(yè)持有該房產(chǎn)的主要目的是自用；出租房產(chǎn)出現(xiàn)空置，仍應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。