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1、小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告 xx 小區(qū) 可行性研究報(bào)告 告 可 行 性 研 究 報(bào) 告編制：_ 審核： ：_ 批準(zhǔn)： ：_ 二 X X 年 X X 月 X X 日 日 目錄 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 2 頁(yè) 共 19 頁(yè) 第一章投資環(huán)境分析 . 2 一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景 . 3 二、XXX 房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫 . 3 三、XXX 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭 . 4 第二章項(xiàng)目概況 . 6 一、建設(shè)地址 . 6 二、項(xiàng)目規(guī)模 . 6 三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 . 6 四、總體規(guī)劃構(gòu)思 . 6 五、物業(yè)管理 .

2、8 第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷 . 9 一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 . 9 二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷 . 10 三、“XXX”價(jià)格定位 . 11 四、“XXX”整合營(yíng)銷 . 12 第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析 . 15 一、前期工程情況 . 15 二、投資計(jì)劃及建設(shè)周期 . 15 三、建設(shè)周期及資金來(lái)源計(jì)劃 . 15 四、經(jīng)濟(jì)分析 . 16 附表（1 1 ）住宅成本分析 . 18 附表（2 2 ）商業(yè)用房成本分析 . 19第一章投資環(huán)境分析 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 3 頁(yè) 共 19 頁(yè)一、 國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景 20xx 年 12 月 3 日 XXX 國(guó)際博覽中心，第

3、六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有 253 家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有 20 年以上的好景” 。 “中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在 20xx 年中國(guó) GDP 增長(zhǎng)的 個(gè)百分點(diǎn)中，有個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了 57 個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。 20xx 年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均 20%左右的增長(zhǎng)。 20xx 年中國(guó)住宅投資

4、占 GDP 比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了 %。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)）之一，已持續(xù)了 50 多年。 20xx 年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到億人，年均增長(zhǎng) 4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到 330 億平方米，比 20xx 年將凈增億平方米，年平均需凈增億平方米?！倍?、XXX 房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫 1、湖北省宏 XXX 政策的指導(dǎo) 20xx 年 6 月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)

5、健康發(fā)展。 2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房 自 2000 年年底 XXX 政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者 XXX 念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。 3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 4 頁(yè) 共 19 頁(yè) XXX 是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái) XXX 投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為 XXX 市的商品

6、房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。 4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。 20xx 年 XXX 市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7093 元，上年增長(zhǎng) %。人均消費(fèi)支出 5400元，增長(zhǎng) %；20xx 年全市農(nóng)民人均純收入 2502 元，增長(zhǎng) %。(摘自：XXX 縱橫之20xx 年 XXX 市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策) 20xx 年 XXX 市完成生產(chǎn)總值 430 億元左右，同比增長(zhǎng) 85，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7600 元，比上年增長(zhǎng) 72；農(nóng)民人均純收入 3002 元，比上年增加 500 元，增長(zhǎng)200，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第

7、二位。（摘自：XXX 市人民政府新聞發(fā)言人辦公室20xx 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿） 以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。 近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。 5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況 XXX 花園、XXX 城、XXX 苑、XXX 邸、XXX、XXX 家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住

8、宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷售也逐步成熟，深入人心。 三、XXX 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭 1、舊城改造，造成了需求量的增加 鑒于原 XXX 城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力， 20xx 年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 5 頁(yè) 共 19 頁(yè) 護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。 2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者

9、通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 6 頁(yè) 共 19 頁(yè) 第二章項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址 XXX 小區(qū)二期工程XXX 項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于 XXX 城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈高規(guī)格景 XXX 路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束；西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì) 20xx 年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。 二、項(xiàng)目規(guī)模

10、“XXX 小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為平方米，總建筑面積 100300 平方米，總居住人口 2639 人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積平方米，建筑面積 22000平方米。 本項(xiàng)目“XXX”為“XXX 小區(qū)”二期待建工程，目前已列入 XXX 市 20xx 年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積平方米，總建筑面積82000平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積 9659 平方米，公建面積 1538 平方米?？偺讛?shù)為 636 套，入住人口約 2000 人。 三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生

11、態(tài)自然的居住環(huán)境； 2、適應(yīng)大學(xué)城、開(kāi)發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境； 3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為 XXX 市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。 四、總體規(guī)劃構(gòu)思 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 7 頁(yè) 共 19 頁(yè) 本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景 XXX 設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè) 5000 平方米中央綠地廣場(chǎng)、約 100

12、0 平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。 1、規(guī)劃結(jié)構(gòu) 小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。 2、建筑單體設(shè)計(jì) 小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車場(chǎng)地。

13、小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。 3、建筑環(huán)境及園林景 XXX 設(shè)計(jì) 整體環(huán)境景 XXX 設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景 XXX 的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。 規(guī)劃建造 5000 平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1 米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。 設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景 XXX 真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。 xx 小區(qū)可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告第 8 頁(yè) 共 19 頁(yè) 根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景 XXX設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。 保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng).