《土地增值稅的計(jì)算方法(共9頁).docx》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《土地增值稅的計(jì)算方法(共9頁).docx（9頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上土地增值稅的計(jì)算方法一、基本計(jì)算方法（一）增值稅稅額：條例第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。增值稅稅額增值額×增值稅稅率扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù) （二）增值額：條例第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。增值額銷售收入扣除項(xiàng)目金額 （三）銷售收入：條例第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）土地增值稅清算時(shí)，

2、已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。1、一般銷售收入：（1）一般銷售收入的概念：細(xì)則第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。2、非直接銷售收入及自用：國稅發(fā)2006187號(hào)。（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。按下列方法確認(rèn)收入：A、按本企業(yè)同年在

3、同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算；B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。（四）扣除項(xiàng)目金額：扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（條例第六條）扣除項(xiàng)目金額土地款開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用稅金其他扣除項(xiàng)目1、土地成本：（1）細(xì)則第七條：取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價(jià)款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入

4、“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。2、開發(fā)成本：（1）細(xì)則第七條:成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。（2）國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)， ，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題A、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務(wù)總局關(guān)于

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。B、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)2006187號(hào)第三條第（一）款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。C、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。3、開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；細(xì)則第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用

6、、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。（2）國家稅務(wù)總局  關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號(hào)）：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題A、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允

7、許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。B、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級(jí)人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。D、土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開

8、發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。財(cái)稅字199548號(hào)：利息的扣除按以下方法計(jì)算：（1）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（2）對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【相關(guān)鏈接】（1）金融機(jī)構(gòu)的概念：金融機(jī)構(gòu)是指經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)專門從事貨幣信用活動(dòng)的中介組織。從我國目前的情況看我國金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類：貨幣當(dāng)局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。銀行。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。商業(yè)銀行又分為：國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房?jī)?chǔ)蓄銀行。非銀行金融機(jī)構(gòu)。主要包括國有及股份制的保險(xiǎn)公司，城市合作社及農(nóng)村信

9、用合作社，信托投資公司，證券公司，證券交易中心，投資基金管理公司，證券登記公司，財(cái)務(wù)公司，及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)。境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。包括外資、僑資、中外合資的銀行、財(cái)務(wù)公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等在我國境內(nèi)設(shè)立的業(yè)務(wù)分支機(jī)構(gòu)及駐華代表處。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的單位或個(gè)人發(fā)生的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10以內(nèi)計(jì)算扣除。”（2）土地增值稅清算扣除項(xiàng)目中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的劃分開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，是用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各

10、項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除20的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。如果不細(xì)加區(qū)分，就會(huì)造成土地開發(fā)成本虛增，相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除也會(huì)同時(shí)虛增?！纠?3】某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得土地使用權(quán)發(fā)生1000萬元，開發(fā)土地和新建房及配套成本為1200萬元，其中開發(fā)間接費(fèi)用50萬元（包括管理人員工資福利5萬元，辦公設(shè)備折舊

11、5萬元，廣告和其他銷售的費(fèi)用20萬元），假設(shè)該公司不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10。分析：如果不對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過計(jì)算：       房地產(chǎn)開發(fā)成本虛增30萬元，       開發(fā)費(fèi)用虛增30×10%3萬元，       加計(jì)扣除金額虛增30×20%6萬元， 

12、0;     共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增303639萬元。       由于扣除項(xiàng)目金額增加，必然造成增值額和增值率的減少，從而減少了應(yīng)納的土地增值稅。（3）土地增值稅清算成本與會(huì)計(jì)成本的主要區(qū)別國稅發(fā)2006187號(hào)規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)

13、定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。即使清算后再轉(zhuǎn)讓或銷售的，也應(yīng)當(dāng)按原清算時(shí)的單位成本進(jìn)行相應(yīng)成本扣除，單位成本不再進(jìn)行調(diào)整。【例24】某房開公司開發(fā)平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算時(shí)，共發(fā)生扣除項(xiàng)目金額9000萬元，則單位建筑面積成本費(fèi)用9000÷10900元。在清算后，余下的5000平方米的寫字樓一次性轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓金額為800萬元，問扣除金額多少元？扣除額為5000×900450萬元。4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；細(xì)則第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財(cái)稅字199

14、548號(hào)：對(duì)于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。5、其他扣除項(xiàng)目土地增值稅暫行條例細(xì)則：第七條第六項(xiàng)：根據(jù)條例第六條第五項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。財(cái)稅字199548號(hào)：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)、作為收入的，可以扣除，但不許作為加計(jì)扣除20%的基數(shù)；代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)、未作為收入的，不許扣除。6、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)應(yīng)注意的其他問題：國稅發(fā)2006187號(hào)（1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r(jià)部門造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素

15、核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的派出所、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：A、“產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有”或“無償交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公益事業(yè)的”，其成本、費(fèi)用可以扣除；B、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)先計(jì)算收入，再準(zhǔn)予扣除成本費(fèi)用。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個(gè)檔次。具體應(yīng)適用哪一級(jí)稅率應(yīng)根據(jù)增值率大小確定。增值率增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%細(xì)則規(guī)定：1、增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額增值額×30%2、增殖率在50%100%（含00%）之間的土地增值稅稅額增值額×40%扣除項(xiàng)目金額×5%3、增殖率在100%200%（含200%）之間的土地增值稅稅額增值額×50%扣除項(xiàng)目金額×15%4、  增殖率超過2