土地增值稅的計算公式及9個實例(共8頁).doc
《土地增值稅的計算公式及9個實例(共8頁).doc》由會員分享,可在線閱讀,更多相關《土地增值稅的計算公式及9個實例(共8頁).doc(8頁珍藏版)》請在匯文網(wǎng)上搜索。
1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上土地增值稅的計算公式及9個實例時間:2014-04-16 信息來源互聯(lián)網(wǎng),僅供參考計算土地增值稅的公式為: 應納土地增值稅增值額×適用稅率扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。 1、公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。 計算增值額的扣除項目: (1)取得土地使用權所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格; (4)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金; (5)
2、財政部規(guī)定的其他扣除項目。 2、土地增值稅實行四級超率累進稅率: 例1:我公司開發(fā)的一個房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)竣工結算,此項目已繳納土地出讓金300萬元,獲得土地使用權后,立即開始開發(fā)此項目,建成10,000平米的普通標準住宅,以4,000元/M2價格全部出售,開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元,不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,賬面房地產(chǎn)開發(fā)費用為200萬元。已經(jīng)繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元,請問如何繳納土地增值稅。 第一步,計算扣除項目金額 1、購買土地使用權費用:300萬元 2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本: 1,500元×
3、10,000平方米1,500萬元 3、計算加計扣除: (3001500)×201800×20360萬元 4、房地產(chǎn)開發(fā)費用: 因為你企業(yè)不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除限額為:(3001500)×10180萬元,應按照180萬元作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。 5、稅金:170萬元 扣除項目金額3001,5003601801702,510萬元 第二步,計算增值額 商品房銷售收入4,000元×10,000平方米4,000萬 增值額商品房銷售收入扣除項目金額合計 4,0002,5101,490萬元 第三步,確定增值率 增值率1,4902,51
4、0×10059.36 增值率超過扣除項目金額50,未超過100 第四步,計算土地增值稅稅額 土地增值稅稅額增值額×40扣除項目金額×5 1,490×402,510×5 596125.50 470.50萬元 例2:企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)取得土地使用權所支付的金額為1000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明),其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為5%;該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為多少? 允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(400-100)+(1000
5、+6000)×5%=650(萬元) 例3:某企業(yè)轉讓一棟舊倉庫,取得轉讓收入600萬元,繳納相關稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元,重置成本800萬元,經(jīng)評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元? 收入總額=600(萬元) 扣除項目合計=800×60%+32=512(萬元) 增值額=600-512=88(萬元) 增值額占扣除項目比例=88÷512×100%=17.19%,適用稅率為30%。 應繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4(萬元) 例4:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地
6、使用權所支付的金額為50萬元,房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元,房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元,該企業(yè)沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息,該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算,轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅應為多少萬元? 扣除項目金額=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(萬元) 增值額=1000-385=615(萬元) 增值率=615÷385×100%=159.74% 應納稅額=615×50%-385×15%=249.75(萬元) 例5:20
7、09年7月某房產(chǎn)開發(fā)公司轉讓5年前購入的一塊土地,取得轉讓收入1800萬元,該土地購進價1200萬元,取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元,轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該公司轉讓土地使用權應繳納多少土地增值稅? 扣除項目金額=1200+40+35=1275(萬元) 增值額=1800-1275=525(萬元) 增值率=525÷1275×100%=41.18% 應納稅額=525×30%=157.5(萬元) 例6:某公司銷售一棟已經(jīng)使用過的辦公樓,取得收入500萬元,辦公樓原價480萬元,已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構評估,該樓重置成本價為800萬元,成新度
8、為50%,銷售時繳納有關稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元? 扣除項目金額=800×50%+30=430(萬元) 增值額=500-430=70(萬元) 增值率=70÷430×100%=16.28% 應納稅額=70×30%=21(萬元) 例7:某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟,其中:80%的建筑面積對外銷售,取得銷售收入7648萬元;其余部分暫時對外出租,本年度內取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有: (1)支付土地使用權價款1400萬元; (2)取得土地使用權繳納契稅42萬元; (3)前
- 配套講稿:
如PPT文件的首頁顯示word圖標,表示該PPT已包含配套word講稿。雙擊word圖標可打開word文檔。
- 特殊限制:
部分文檔作品中含有的國旗、國徽等圖片,僅作為作品整體效果示例展示,禁止商用。設計者僅對作品中獨創(chuàng)性部分享有著作權。
- 關 鍵 詞:
- 土地 增值稅 計算 公式 實例