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1、1,國外住房金融體系概述,住房金融體系中的核心問題住房金融資金的籌集住房貸款發(fā)放資產(chǎn)與負債之間的風險管理政府和市場之間的關系,2,國際住房金融體系的分類,3,美國的房地產(chǎn)金融體系,在美國，參與住房貸款的金融機構主要有：節(jié)儉機構（儲蓄信貸機構）、商業(yè)銀行、人壽保險公司、抵押銀行等。節(jié)儉機構有兩種形式： -儲蓄貸款協(xié)會（S&L） -互助儲蓄銀行（MBS）節(jié)儉機構是互助合作性質(zhì)的住宅金融機構，其儲戶相當于股東，其收益取決于貸款業(yè)務的質(zhì)量。節(jié)儉機構的經(jīng)營活動主要是通過吸收客戶小額儲蓄存款，來發(fā)放居民住房抵押貸款。,4,聯(lián)邦住房貸款銀行體系,20世紀30年代美國開始將住房金融和一般金融市場隔離開來，建立

2、了類似商業(yè)銀行管理體制的住房金融體制。,抵押貸款二級市場,抵押貸款二級市場，即發(fā)行以住房抵押貸款為基礎的債券的市場。住房抵押貸款二級市場，為住房抵押貸款提供了新的融資渠道，為住房市場和一般資本市場之間提供了直接聯(lián)系。FNMA，GNMA和FHLMC是美國住房抵押貸款二級市場的三大主力。,5,6,美國房地產(chǎn)金融體系的發(fā)展,20世紀70年代末以前，節(jié)儉機構能保持占據(jù)抵押貸款市場50%的份額70年代末至80年代，節(jié)儉機構經(jīng)歷了一系列危機，之后大量倒閉之后，節(jié)儉機構在抵押貸款中的份額下降，商業(yè)銀行的份額逐漸增加70年代開始，在政府支持下，二級抵押市場迅速發(fā)展，到90年代其占住房抵押總資產(chǎn)的比重逐漸超過了

3、一級抵押市場。,商業(yè)銀行抵押貸款業(yè)務超過節(jié)儉機構, 二級抵押貸款市場余額超過一級貸款市場余額,7,德國的房地產(chǎn)金融體系,建房互助儲蓄信貸社德國的建房互助儲蓄信貸社實行獨特的契約儲蓄-配貸機制。該機制分兩個階段：,1）儲蓄階段：居民訂立住房儲蓄合同，商定住房儲蓄金額。之后，按規(guī)定有規(guī)律的存款；存款利率固定，且低于市場利率，不受市場利率變化的影響。 政府對住房儲蓄者實行補貼和獎勵。2）貸款階段：當存款額達到合同金額的一半后，按合同額配貸給儲蓄者。貸款利率固定。,8,建房互助儲蓄信貸社的運行模式可概括為：專業(yè)經(jīng)營、?？顚Ｓ?、以存定貸、利率固定、政府資助。特點：是一個封閉式體系，不受一般金融市場的影響

4、德國抵押銀行德國抵押銀行主要發(fā)放長期貸款，住宅貸款約占其總貸款的50%左右。其資金主要通過發(fā)行債券籌集，其抵押貸款，放貸額度相對于抵押財產(chǎn)價值偏低，期限較長。,9,德國的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展,德國的銀行體系形成了混業(yè)型和全能化的制度特征。在房地產(chǎn)金融體系方面，形成儲蓄銀行、抵押銀行和信貸合作社等一般性金融機構與建房互助儲蓄信貸社這樣的專業(yè)房地產(chǎn)金融機構共同參與房地產(chǎn)貸款市場的體系但建房互助儲蓄信貸社和抵押銀行都不是獨立機構，大多是商業(yè)銀行或儲蓄銀行的附屬機構；也沒有獨立的監(jiān)管體系，未形成相對獨立的房地產(chǎn)金融體系。,10,德國參與住房金融的機構持有抵押貸款情況,11,在近年來德國房地產(chǎn)金融的發(fā)展

5、中，建房互助儲蓄信貸社在住房貸款業(yè)務中的比重下降。封閉式住房金融工具在德國住房金融中的作用減少。其原因主要是： 1）政府政策的支持和補貼的力度下降 2）外部經(jīng)營環(huán)境的變化以及行業(yè)競爭,12,日本房地產(chǎn)金融體系,住宅金融公庫住宅金融公庫是日本政府金融機構的組成部分。它成立于二戰(zhàn)之后，其目的是為向那些從其他金融機構融通住宅建設等資金有困難的個人或單位提供貸款。其特點有：也不直接發(fā)放貸款，把業(yè)務委托給民間金融機構和地方公共團體。自身不吸收存款，而是主要通過政府的郵政儲蓄系統(tǒng)籌集資金。,13,1990年日本住房金融公庫資產(chǎn)負債表,14,有較強的政策性，體現(xiàn)在：,1） 只對適度面積住房貸款2） 有最大貸

6、款額限制3） 利率根據(jù)借款人收入高低和住房大小決定,15,住宅金融公庫的融資渠道郵政儲蓄,日本的郵政儲蓄系統(tǒng)由政府壟斷經(jīng)營。郵政儲蓄存款是利率固定，半年計復利，存期10年的存款。它有兩個特點： 1）高流動性：半年后可自由提取 2）高利率：半年復利、10年期限 這兩個特點間是矛盾的，而矛盾的背后是政府提供巨額補貼的結果。,16,新加坡的房地產(chǎn)金融體系,中央公積金局中央公積金制度是一項強制性的、長期的儲蓄制度。1968年，政府允許用公積金存款購買政府興建的公共住房（稱為“組屋”），公積金制度開始與住房發(fā)展相結合，成為綜合性社會保障制度。（養(yǎng)老、醫(yī)療、住房）其政策性體現(xiàn)在：居民用公積金購買的公共住房價格低于市價；而初次購買有貸款利率的優(yōu)惠。,17,中央公積金局分別向住房建設和購買住房融資：住房建設融資：購買國家投資局發(fā)行的債券，幫助政府建造組屋。直接向住房建筑承包商提供貸款。購買住房融資：動用全部普通戶頭的存款，加上每月將要交納的公積金來買住宅發(fā)展局的組屋；動用公積金存款支付購房首期款；支取公積金存款償還銀行貸款本息。,18,新加坡的房地產(chǎn)金融體系及發(fā)展,新加坡的房地產(chǎn)金融是公積金制度和住房抵押貸款相結合的。對中低收入家庭：主要通過公積金的支持購買政府提供的組屋對中高收入家庭：主要通過郵政儲蓄銀行等金融機構的貸款來買商品住房。新加坡的公積金制度和住房貸款相互補充，得到了很好的發(fā)展。,