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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算研究摘要:隨著政府相關(guān)政策的出臺(tái)，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)進(jìn)入體系化發(fā)展新常態(tài)，其發(fā)展環(huán)境得到一定的改善。但是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中依然會(huì)遭遇較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要加強(qiáng)其成本核算工作，并根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化在國(guó)家相應(yīng)政策的指導(dǎo)下合理管控成本，提高自身的財(cái)務(wù)管理水平和效果，促使企業(yè)獲得更好的發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，切實(shí)有效的成本核算工作可以提高企業(yè)整體的管理水平，從而使企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力得到提高，對(duì)企業(yè)后續(xù)發(fā)展極其有利。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);成本核算;問(wèn)題及策略一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本主要指相應(yīng)房建項(xiàng)目在達(dá)到可使用狀態(tài)前所產(chǎn)生的各種成本

2、和費(fèi)用，主要可以分為以下三個(gè)方面:(一)土地、土建、設(shè)備費(fèi)用土地、土建、設(shè)備費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的主要內(nèi)容，最高可以占全部開(kāi)發(fā)成本的80%，其中占比最高的就是土地費(fèi)用。土地成本主要包括交換成本、動(dòng)遷成本、租賃及批復(fù)成本，其大小是衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利推進(jìn)以及能否獲得預(yù)期收益的最重要的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)前需要根據(jù)相應(yīng)土地的面積和容積比率測(cè)算預(yù)估土地成本，從而得到將來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單位土地成本，從而判斷相應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性。(二)配套及其他費(fèi)用支出在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，配套及其他費(fèi)用主要包括水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等，但由于某些因素的影響，這部分費(fèi)用企業(yè)很難

3、完全收回。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)用受外界因素影響較大，其主要由行政事業(yè)單位或壟斷企業(yè)收費(fèi)，且其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較高，同時(shí)又存在較大的隨意性。一般情況下可以占相應(yīng)項(xiàng)目整體投資的10%15%。利用科學(xué)合理的方法減少這一部分費(fèi)用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)減少開(kāi)發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)收益的重要途徑。(三)財(cái)務(wù)費(fèi)用和籌資成本房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)、投資金額數(shù)量較多，在運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都是選擇銀行借貸的方式進(jìn)行融資，必然使其企業(yè)承擔(dān)高額的利息費(fèi)用。這部分成本的計(jì)算方式直接影響開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算和企業(yè)運(yùn)營(yíng)成效。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算方面存在的問(wèn)題(一)成本核算意識(shí)較弱

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，其成本核算與控制具有可塑性強(qiáng)、精確細(xì)致、全面規(guī)范等特點(diǎn)，科學(xué)有效的成本核算不僅可以提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，還可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。但就目前情況看，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受短期利益的蒙蔽，對(duì)成本核算工作的關(guān)注度較小，企業(yè)成本核算工作的規(guī)范性、準(zhǔn)確性、科學(xué)性減弱，導(dǎo)致核算賬目較為混亂，企業(yè)難以正確把握財(cái)務(wù)管理的著力點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算成效必然受到影響。(二)成本核算口徑不統(tǒng)一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到地皮后，要以自身的實(shí)際情況和所處的外部環(huán)境為基礎(chǔ)確立開(kāi)發(fā)目標(biāo)，并以開(kāi)發(fā)目標(biāo)為核心實(shí)施相應(yīng)的成本核算工作，然后依照核算結(jié)果對(duì)相應(yīng)費(fèi)用進(jìn)行分配和歸集。雖然國(guó)家為了提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

5、成本核算工作的精準(zhǔn)性和有效性出臺(tái)相應(yīng)的政策，但就目前情況看，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本核算方面依然存在口徑不一的現(xiàn)象。此現(xiàn)象的出現(xiàn)主要受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、成本核算內(nèi)容繁雜、財(cái)務(wù)人員水平不一等因素的影響。(三)成本核算對(duì)象不明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身涵蓋的成本核算內(nèi)容較為繁雜，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本核算的對(duì)象無(wú)法與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)有效的對(duì)接，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)節(jié)奏無(wú)法順應(yīng)產(chǎn)品的業(yè)態(tài)形式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以片為主要單位，產(chǎn)品類(lèi)型囊括了別墅、商業(yè)地產(chǎn)等多種形式，因此企業(yè)一般采取分期開(kāi)發(fā)的形式，但是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中并未對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行明確，企業(yè)成本核算工作的準(zhǔn)確性無(wú)法得到保障。另外，部分

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工后無(wú)法對(duì)工程進(jìn)行結(jié)算，拖慢了小區(qū)配套設(shè)置建設(shè)進(jìn)程，在一定程度上對(duì)成本核算周期產(chǎn)生影響。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本核算工作的策略(一)加強(qiáng)企業(yè)成本核算意識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在加強(qiáng)成本核算方面可以從以下五個(gè)方面入手。第一，企業(yè)可以積極引入較為先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理理念，并對(duì)外招聘專(zhuān)業(yè)的高素質(zhì)人才，為成本核算工作的開(kāi)展奠定堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)和人才基礎(chǔ)。第二，企業(yè)還明確成本核算在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重大價(jià)值，為企業(yè)成本核算工作的開(kāi)展?fàn)I造良好的氛圍。第三，企業(yè)要根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立成本核算體系，并制定相應(yīng)的工作制度，明確各個(gè)部門(mén)及員工在成本核算工作中所承擔(dān)的責(zé)任，引導(dǎo)每個(gè)職能部門(mén)都參與到成本核算工

7、作中，為材料、固定資產(chǎn)、成本核算、利潤(rùn)核算等其他核算工作提供保障。第四，相關(guān)人員要以財(cái)務(wù)管理機(jī)制為基礎(chǔ)，科學(xué)合理地確定成本核算目標(biāo)，避免出現(xiàn)核算重復(fù)、核算遺漏等問(wèn)題，保證核算類(lèi)目的準(zhǔn)確性和科學(xué)性，在成本核算工作的有效推進(jìn)中不斷加強(qiáng)企業(yè)的成本核算意識(shí)。(二)統(tǒng)一成本核算口徑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完成周期較長(zhǎng)，其核算內(nèi)容也比較復(fù)雜，企業(yè)要想提高成本核算質(zhì)量、改善成本核算現(xiàn)狀需要將其納入財(cái)務(wù)管理范圍，并按實(shí)際需要對(duì)成本管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。同時(shí)，相關(guān)人員還要根據(jù)財(cái)務(wù)管理要求對(duì)成本核算口徑進(jìn)行統(tǒng)一，以便為開(kāi)發(fā)成本的分配提供依據(jù)。財(cái)務(wù)人員可以根據(jù)企業(yè)成本核算要求制作相應(yīng)的成本核算明細(xì)臺(tái)賬，用統(tǒng)一口徑記錄項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)

8、程中花費(fèi)的所有費(fèi)用，為后續(xù)成本結(jié)算工作提供依據(jù)。在此過(guò)程中，財(cái)務(wù)人員需要對(duì)各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行分配和歸集，并制定項(xiàng)目成本核算明細(xì)表，確保同一項(xiàng)目的成本核算口徑相統(tǒng)一。比如，在按照占地面積對(duì)公共配套設(shè)施費(fèi)用、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、征地費(fèi)用等進(jìn)行成本核算工作時(shí)要確保成本分配與歸集的科學(xué)性，為相應(yīng)房建項(xiàng)目的順利完成提供有力保障。(三)明確成本核算對(duì)象房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本核算工作時(shí)可以將相應(yīng)房建項(xiàng)目中的每個(gè)單項(xiàng)作為成本核算對(duì)象。當(dāng)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)、規(guī)模較大時(shí)，企業(yè)要以該項(xiàng)目中的某一特性為基礎(chǔ)，將整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行劃分，然后針對(duì)每個(gè)部門(mén)開(kāi)展成本核算工作，保證成本核算的結(jié)果能完整反映整個(gè)項(xiàng)目的成本信息。而當(dāng)某大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

9、企業(yè)同時(shí)開(kāi)展多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)相關(guān)人員要對(duì)這些項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析，從而找出其共同特征。然后利用此特征將相應(yīng)項(xiàng)目進(jìn)行整合，逐步開(kāi)展成本核算工作，不僅可以減輕會(huì)計(jì)人員的工作難度和工作壓力，還可以提高企業(yè)的成本核算水平。(四)有效落實(shí)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督制度第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)自身實(shí)際需求設(shè)立完全獨(dú)立的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)。審計(jì)部門(mén)主要負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)務(wù)管理和成本核算工作的監(jiān)督，當(dāng)發(fā)現(xiàn)成本核算工作出現(xiàn)失誤時(shí)審計(jì)部門(mén)要向相應(yīng)負(fù)責(zé)人及時(shí)反映成本核算當(dāng)下的情況，勒令有關(guān)部門(mén)重新開(kāi)始進(jìn)行成本核算工作，增強(qiáng)成本核算結(jié)果的可靠性。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要不斷對(duì)審計(jì)制度進(jìn)行優(yōu)化，提高審計(jì)制度的靈活性和可持續(xù)發(fā)展的能力。相關(guān)人員要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)

10、發(fā)特點(diǎn)不斷對(duì)審計(jì)內(nèi)容進(jìn)行更新和優(yōu)化，提高審計(jì)有效性，為成本核算工作提供保障。四、結(jié)語(yǔ)本文以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算工作為中心，首先講述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算的內(nèi)容，然后分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本核算方面存在的問(wèn)題，最后提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本核算工作的策略，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算工作有所幫助。參考文獻(xiàn):1張宸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本核算研究J中國(guó)管理信息化，2019(11):25262盧婷房地產(chǎn)企業(yè)成本核算所存在的問(wèn)題與對(duì)策J財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019(18)3王志鋒淺議房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與管控措施J財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)，2019(20)4原亞男房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問(wèn)題探討J今日財(cái)富，2017(11)5金紅淺談房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)成本核算與管控J中國(guó)經(jīng)貿(mào)，2018(6).作者:羅鵬群 單位:阿克蘇信誠(chéng)城建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司莎車(chē)縣分公司