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1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算 房地產(chǎn)投資項目具有資金投入大 建設周期長 成本核算環(huán)節(jié)多 投資風險高等特點 這就更需要精打細算 規(guī)避風險 力求以最少的成 本耗費獲取最大的經(jīng)濟利益 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算工作是一 項復雜的會計核算工作 這是由房地產(chǎn)項目的特性所決定的 提高開 發(fā)項目的成本核算質(zhì)量 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的當務之急 如何進行成 本核算 顯得尤為重要 一 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成 房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支 出的全部費用 就其用途來說 大致可分為三部分 1 土地 土建及設備費用 這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容 大 致占總成本的 80 其中最重要的是土地費用 土地費用主要包

2、括 置換成本 批租費用 動遷費用等 房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項 目前 必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算 計算出未 來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本 俗稱樓板價 以此來進 行項目的可行性評估 2 配套及其他收費支出 主要是指水 電 煤氣 大市政和公 建配套費 學校 醫(yī)院 商店等生活服務性設施也是不可缺少的 其 他收費支出中有些雖屬于押金性質(zhì) 如檔案保證金 綠化保證金等 但 難以全部收回 這類收費項目種類繁多 標準不一 許多項目由壟斷性 企事業(yè)單位執(zhí)行 隨意性很強 標準普遍偏高 配套及其他收費項目是 房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出 一般占項目 總投資的 10

3、15 3 管理費用和籌資成本 房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比 有建設周 期長 投資數(shù)額大 投資風險高等特點 因此 大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通 過貸款來解決資金需要 這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出 如何把這 部分費用核算好 對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用 二 加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算策略 1 加強房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設和組織落實 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關法規(guī)和制度 還應該結(jié)合 企業(yè)的實際情況 行業(yè)特點 建立和健全企業(yè)的規(guī)章制度 加強和完善 房屋成本核算的規(guī)章和制度建設 使成本核算工作有法可依 有章可 循 從而保證成本會計資料的真實 可靠 促進企業(yè)成本核算水平和會 計信息質(zhì)量的提

4、高 同時 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該考慮自身規(guī)模大小和 開發(fā)項目的規(guī)模特點等因素 在保證成本會計工作質(zhì)量的前提下 合理 地設置會計機構 配備必要的成本核算人員 每一房地產(chǎn)項目應由專 人負責成本核算工作 大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測 成本決策 成本計劃 成本核算 成本控制 成本報表編制和分析 等主要工作 使成本核算和管理有機地結(jié)合起來 形成算為管用 算管 結(jié)合的有效機制 成本工作組的工作方式也應根據(jù)項目具體實際 確 定分別采用集中和非集中工作方式 2 確定成本核算對象 對于建設一個現(xiàn)代的多功能小區(qū) 其成本核算對象就顯得復雜 這就需要成本核算人員深入實際 研究分析總體項目的特點 管理要 求 經(jīng)

5、濟用途 標準 建設交付期以及預決算的主體分項確定 成 本核算對象的設置必須堅持 便于核算 利于管理 的原則 一般來 說 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對象時 應結(jié)合開發(fā)工程的地點 用途 結(jié)構 裝修 層高 施工隊伍等因素 分別做如下處理 一般的 開發(fā)項目 應以每一獨立編制的設計概 預 算或每一獨立的施工圖預 算所列的單項開發(fā)工程作為一個成本核算對象 同一開發(fā)地點 結(jié)構 類型相同的群體開發(fā)項目 如果開竣工時間相近 又由同一施工隊伍施 工 可以合并為一個成本核算對象 對個別規(guī)模較大 工期較長的開發(fā) 項目 可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要 按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位劃分 成本核算對象 比如 大型項目首先要分批分

6、期 在分批開發(fā)的商品房 中再按經(jīng)濟用途和建設標準適當分類 對區(qū)內(nèi)公共建筑配套設施中屬 于營業(yè)性公建設施 應單設成本對象核算 這樣就會形成多個成本核算 對象 3 設立合理的成本核算項目 正確劃分成本項目 如 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基 礎設施費 建筑安裝工程費 公共配套設施費和開發(fā)間接費等 可 以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構 便于分析 研究降低成本的途徑 按 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定 開發(fā)成本屬一級科目 在該科目下 企業(yè)應根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要 確定成本項目 進行明細核算 成本項目不宜開列太多 對于發(fā)生次數(shù)較少的成本費用 特別是單筆發(fā) 生的費用 應盡量合并 對金額較大并陸續(xù)發(fā)生

7、的費用應單獨設立科目 核算 土建費用如屬于合同發(fā)包的 還應該按合同進行明細核算 以便 隨時了解工作量進度和付款情況 為工程的竣工決算提供資料 4 準確的進行成本的歸集 分配與轉(zhuǎn)結(jié) 對于單一的房地產(chǎn)項目由于成本對象簡單 歸集成本費用就容易 得多 通過分配間接計入成本對象的內(nèi)容就相對較少 然而一項大型 綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復雜 成本核算對象比較細化 很多成本費 用不可能直接歸集到各個成本核算對象 就需要采用一定方法和程序 進行分配 再間接地歸集到各個成本核算對象 直接歸集的成本費用 主要是建筑安裝工程費用 其他成本費用則需要按期進行分配 而對于 間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細

8、目分別歸集 核算 然后按各個成本對象和對應成本項目進行分配 例如 大型綜合 性房地產(chǎn)項目的成本核算對象直接歸集項目的建筑安裝工程費用 土 地征用及拆遷補償費日常發(fā)生的成本費用可不按成本對象直接分配 而在此成本明細科目中分細目歸集 每月末按各成本對象的實際占地 面積計算比例分攤當期所發(fā)生的費用 在分配時無需按細目分攤 若成 本管理需要可以再按細目結(jié)構還原 前期工程費 基礎設施費 公 共配套設施費和開發(fā)間接費用中的現(xiàn)場管理性費用則按各成本對象 的建筑面積計算比例分攤 當月發(fā)生的各項成本費用 其歸集和分配 程序同土地征用及拆遷補償費用 對于利息支出則按各成本對象歸 集的上月末成本實際發(fā)生額計算比例分

9、攤 對于預付款項中若屬于預 決算范圍的按合同支付的款項 應直接進入成本項目歸集 并及時取得 發(fā)票 對于工程決算后欠付的款項應按標準預提 包括應付未付的商品 房維修基金等 5 重視項目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算 已完土地開發(fā)項目應根據(jù)其用途 采用不同的方法進行成本結(jié)轉(zhuǎn) 比如 1 為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設場地 開發(fā)完成后 應將其實際成本轉(zhuǎn)入 開發(fā)產(chǎn)品 土地 賬戶 2 開發(fā)完成后直 接用于本企業(yè)商品房等建設的建設場地 應于開發(fā)完成投入使用時 將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計入有關的房屋開發(fā)成本中 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目 竣工驗收取得交付使用許可證后三個月內(nèi) 應當取得經(jīng)過審價后的工 程決算書 這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用 核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況 按權責發(fā)生制要求 計提相應的成本費用 從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實際總成本 并計算各獨立核算對 象的單位成本進行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細核算 若屬于出租經(jīng)營的項 目 則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細核算 商品房的預售業(yè)務在前 竣工交 付在后 工程決算若不及時完成 成本核算則不可能真實和及時 進而 影響企業(yè)盈利水平的正確性 商品房銷售成本核算應按配比原則 以 各個獨立銷售單元 獨立核算對象 進行明細核算 以每平方米建筑面 積成本為銷售成本轉(zhuǎn)賬依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本