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1、*項(xiàng)目定價(jià)及策略一、 公寓部分總平均單價(jià)的確定原則（一） 一個(gè)前提：*項(xiàng)目的均價(jià)是在項(xiàng)目本身的基礎(chǔ)上，參照區(qū)域情況、市場(chǎng)情況的基礎(chǔ)上來(lái)制定的。（二） 二個(gè)原則：第一：以目前市場(chǎng)上同區(qū)域、同類型物業(yè)的總平均單價(jià)做為定價(jià)的參考依據(jù)我們調(diào)查的區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)總體平均單價(jià)為*元/m2。第二：以本項(xiàng)目的單位成本作為定價(jià)依據(jù)我們?nèi)绾伪荛_(kāi)競(jìng)爭(zhēng)激烈的主流市場(chǎng)，有效的尋找市場(chǎng)空缺點(diǎn)？項(xiàng)目的品質(zhì)不僅是體現(xiàn)在產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)上，還應(yīng)充分體現(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上，也就是說(shuō)體現(xiàn)在諸如會(huì)所、物業(yè)服務(wù)、景觀、外立面等方面。（三）本項(xiàng)目公寓部分總平均單價(jià)：在上述一個(gè)前提和二個(gè)原則的綜合考慮下，本項(xiàng)目公寓部分的總平均單價(jià)為*元/平方米。這

2、樣既可以保證本項(xiàng)目的售價(jià)仍維持在同區(qū)域、同檔次物業(yè)價(jià)格的主流市場(chǎng)中，又可以較高的性能價(jià)格比占領(lǐng)市場(chǎng)。二、 公寓部分各樓座平均單價(jià)的確定以下，將在保證本項(xiàng)目公寓部分總體平均單價(jià)*元/平方米的原則下，確定各樓座平均單價(jià)，具體如下：（一） 各樓座平均單價(jià)的制定原則：以6#樓為參照物，針對(duì)各樓座在河景、戶型、社區(qū)內(nèi)部景觀、鄰里、遮擋、交通噪音等方面進(jìn)行單項(xiàng)評(píng)比，得出各樓座系數(shù)。1、 河景：在不考慮以上其它因素的情況下，原則上認(rèn)為在5棟公寓樓中，3#樓與4#樓從欣賞通惠河景觀的角度和視野為最優(yōu)，5號(hào)樓略高于6#樓，7#樓最差。2、 戶型：從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，3#樓、4#樓為一梯二戶戶型、三向采光且南北通透，

3、主臥及主衛(wèi)均朝南向，且主衛(wèi)均擁有明窗；而5#樓、6#樓、7#樓為三棟同樣的一梯四戶型，只有二個(gè)采光面，因此在不考慮以上其它因素的情況下，原則上認(rèn)為3#樓和4#樓的戶型從采光、通風(fēng)、居住舒適度來(lái)講均為最佳，5#樓、6#樓、7#樓的戶型與3#樓、4#樓比較略差，但程度較為平均。3、 社區(qū)內(nèi)景觀：從產(chǎn)品規(guī)劃角度來(lái)看，6#樓位于整個(gè)社區(qū)的中心，其北側(cè)和西側(cè)有二塊大面積空地可做園林設(shè)計(jì)，因此認(rèn)為6#樓在社區(qū)內(nèi)景觀一項(xiàng)中為最優(yōu)。在不考慮其它因素的影響、6#樓為參照物的前提下，認(rèn)為3#樓、4#樓、5#樓、7#樓的社區(qū)內(nèi)景觀均次于6#樓。4、 鄰里、遮擋：在不考慮其它因素的情況下，認(rèn)為3#樓只有北向、西向受到

4、社區(qū)內(nèi)其它建筑物的遮擋，且棟距相對(duì)較遠(yuǎn)，而南向、東向均無(wú)遮擋，因此認(rèn)為3#在此項(xiàng)評(píng)比中為最優(yōu)；5#樓北向受1#寫(xiě)字樓遮擋、西向受6#樓遮擋，但南向、東向均無(wú)遮擋。由于5#樓東向臨規(guī)劃中的城市快速路，因此認(rèn)為5#樓略次于3#樓；4#樓由于除南向外的三向均受不同程度的遮擋，且由于西側(cè)為萬(wàn)豪項(xiàng)目，因此認(rèn)為4#樓略次于3#樓；如以6#樓為參照物，認(rèn)為4#樓、5#樓在此項(xiàng)中均好于6#樓；而7#樓四面均受不同程度的遮擋，且西對(duì)萬(wàn)豪、北對(duì)2#寫(xiě)字樓，因此認(rèn)為7#樓為最差。5、 交通噪音：因本項(xiàng)目東側(cè)為規(guī)劃中的城市快速路，且有可能為立交橋躍起的部分，因此3#樓、5#樓均受到影響，在此項(xiàng)評(píng)比中為最差；項(xiàng)目南側(cè)亦

5、為規(guī)劃道路，因此4#樓也受到噪音影響，但認(rèn)為其程度略輕于3#樓和5#樓；7#樓處于社區(qū)最內(nèi)側(cè)，較少受到道路噪音影響，以6#樓為參照物，認(rèn)為7#樓同于6#樓。（二）各樓座平均單價(jià)各樓座的均價(jià)利用加權(quán)平均法計(jì)算。首先，以6#樓為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（樓座的基準(zhǔn)系數(shù)1.00），其它各樓座因外在單項(xiàng)因素產(chǎn)生差值，此偏差值不宜過(guò)大，標(biāo)準(zhǔn)如下表。單項(xiàng)因素最好較好平均較差最差差值210-1-2依據(jù)各因素產(chǎn)生的差值對(duì)各樓座進(jìn)行綜合評(píng)定：各樓座系數(shù)評(píng)定表樓座因素3#4#6#5#7#河景2201-2戶型22000內(nèi)景觀-1-10-1-1鄰里、遮擋2101-2噪音-2-10-20評(píng)定分值330-1-5依據(jù)評(píng)定分值對(duì)基準(zhǔn)系數(shù)進(jìn)行

6、調(diào)整，各樓座系數(shù)如下：樓座3#4#6#5#7#樓座系數(shù)1.031.031.000.990.95在保證本項(xiàng)目公寓部分總平均單價(jià)為12500元/平方米的基礎(chǔ)上，利用加權(quán)平均法計(jì)算各樓座均價(jià)：*項(xiàng)目各樓座平均單價(jià)一覽表單位：元/平方米樓號(hào)樓座面積（平方米）系數(shù)權(quán)數(shù)加權(quán)平均系數(shù)修正系數(shù)各樓座平均單價(jià)3#16660.001.0317159.801.0005391691.030555345128824#16110.361.0316593.671.0005391691.030555344128825#23255.680.9923023.121.0005391690.990533777123826#23255

7、.681.0023255.681.0005391691.000539169125077#16038.400.9515236.481.0005391690.95051221111881合計(jì)95320.1295268.751288212882如上表可見(jiàn)，在平均單價(jià)為12500元/平方米的基礎(chǔ)上，分別乘以各樓座系數(shù)，最終得出本項(xiàng)目公寓部分各樓座平均單價(jià)，如圖所示：（三）本項(xiàng)目各樓座階段性價(jià)格將本項(xiàng)目公寓部分分為三個(gè)階段的銷售。第一階段：當(dāng)銷售為030%，樓座均價(jià)9折第二階段：當(dāng)銷售為3165%，樓座均價(jià)的100%第三階段：當(dāng)銷售為66100%，樓座均價(jià)的110%（四）根據(jù)付款方式進(jìn)行調(diào)價(jià) 從付款方式上看，可分為一次性、按揭和分期付款。我們根據(jù)不同的付款方式制定了不同的折扣形式。以下將主要討論第一階段的價(jià)格策略，第二階段將在開(kāi)盤(pán)時(shí)根據(jù)第一階段的銷售情況另行制定價(jià)格策略。首先以均價(jià)90折做為第一階段一次性付款的價(jià)格，即各樓座最低銷售單價(jià)，按揭付款比一次性付款提高2個(gè)百分點(diǎn)，分期付款提高5個(gè)百分點(diǎn)。（五）根據(jù)銷售速度進(jìn)行調(diào)價(jià)第一階段還將根據(jù)銷售情況對(duì)各樓座平均單價(jià)進(jìn)行調(diào)整，原則上銷售率達(dá)到10%、20%時(shí)分別對(duì)平均單價(jià)上調(diào)2%。