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1、主要內(nèi)容主要內(nèi)容一、成本核算程序一、成本核算程序二、開發(fā)項(xiàng)目和成本對象二、開發(fā)項(xiàng)目和成本對象三、成本項(xiàng)目及其分配三、成本項(xiàng)目及其分配四、竣工決算和計(jì)稅成本四、竣工決算和計(jì)稅成本五、單位計(jì)稅成本及調(diào)整五、單位計(jì)稅成本及調(diào)整2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 1 1 1 1成本核算程序成本核算程序1 1 1 1、將實(shí)際支出劃分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用、將實(shí)際支出劃分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用、將實(shí)際支出劃分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用、將實(shí)際支出劃分為開發(fā)成本和期間費(fèi)用2 2、將開發(fā)成本在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配、將開發(fā)成本在不同項(xiàng)目之間進(jìn)行分配3 3、在同一項(xiàng)目內(nèi)

2、，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)、在同一項(xiàng)目內(nèi)，根據(jù)不同的成本對象進(jìn)行分配行分配4 4 4 4、在同一、在同一、在同一、在同一 成本對象內(nèi)，剔除結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營性固定成本對象內(nèi)，剔除結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營性固定成本對象內(nèi)，剔除結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營性固定成本對象內(nèi)，剔除結(jié)轉(zhuǎn)到經(jīng)營性固定資產(chǎn)的金額，計(jì)算出計(jì)稅總成本和單位成本資產(chǎn)的金額，計(jì)算出計(jì)稅總成本和單位成本資產(chǎn)的金額，計(jì)算出計(jì)稅總成本和單位成本資產(chǎn)的金額，計(jì)算出計(jì)稅總成本和單位成本5 5 5 5、根據(jù)銷售面積，計(jì)算已銷面積對應(yīng)的銷售成、根據(jù)銷售面積，計(jì)算已銷面積對應(yīng)的銷售成、根據(jù)銷售面積，計(jì)算已銷面積對應(yīng)的銷售成、根據(jù)銷售面積，計(jì)算已銷面積對應(yīng)的銷售成本，申報扣除本，申報扣除本，

3、申報扣除本，申報扣除2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 2 2 2 22023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 3 3 3 3會計(jì)核算對象會計(jì)核算對象 開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時，歸開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時，歸開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時，歸開發(fā)成本核算對象，是指在進(jìn)行成本核算時，歸集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。集和分配開發(fā)成本而確定的成本承擔(dān)者。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)

4、劃和建設(shè)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地規(guī)劃以及土地使用規(guī)劃的要求，在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、點(diǎn)進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營的。因此應(yīng)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，按用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，按用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素

5、，按用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，按照下列原則，選擇成本核算對象：照下列原則，選擇成本核算對象：照下列原則，選擇成本核算對象：照下列原則，選擇成本核算對象：2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 4 4 4 4會計(jì)核算對象（續(xù)）會計(jì)核算對象（續(xù)）1 1 1 1一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。工圖預(yù)算所列

6、單項(xiàng)工程為成本核算對象。2 2 2 2同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象可以并為一個成本核算對象可以并為一個成本核算對象可以并為一個成本核算對象3 3 3 3對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，對于個別規(guī)模較大、

7、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。計(jì)稅成本對象計(jì)稅成本對象2009200920092009房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法第二十六條第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過

8、程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報并報主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 5 5 5 5計(jì)稅成本對象（續(xù)計(jì)稅成本對象（續(xù)1 1）（一）（一）（一）（一）可否銷售原則可否銷售原則可否銷售原則可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)

9、品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)

10、營銷售的成本對象。營銷售的成本對象。營銷售的成本對象。營銷售的成本對象。（二）（二）分類歸集原則分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差竣工時間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個成本對象進(jìn)行核算。象進(jìn)行核算。2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 6 6 6 6計(jì)稅成本對象（續(xù)計(jì)稅成本對象（續(xù)2 2）（三）（三）功能區(qū)分原則功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時，可

11、以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。（四）（四）定價差異原則定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成售價存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。本對象進(jìn)行核算。2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 7 7 7 7計(jì)稅成本對象（續(xù)計(jì)稅成本對象（續(xù)3 3）（五）（五）成本差異原則成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本本出現(xiàn)較大差

12、異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。對象進(jìn)行核算。（六）六）權(quán)益區(qū)分原則權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。2023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 8 8 8 8土地增值稅清算單位土地增值稅清算單位中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的第八條土地增值

13、稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。2006200620062006國稅發(fā)國稅發(fā)國稅發(fā)國稅發(fā)187187187187號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知稅清算管理有關(guān)問題的通知稅清算管理有關(guān)問題的通知稅清算管理有關(guān)問題的通知土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)土地增值稅以

14、國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額2023/1/

15、222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 9 9 9 9土地增值稅清算單位（續(xù)）土地增值稅清算單位（續(xù)）2009200920092009國稅發(fā)國稅發(fā)國稅發(fā)國稅發(fā)91919191號土地增值稅清算管理規(guī)程號土地增值稅清算管理規(guī)程號土地增值稅清算管理規(guī)程號土地增值稅清算管理規(guī)程第十七條第十七條第十七條第十七條 清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是清算審核時，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)

16、行否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；單位清算；單位清算；單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅增值額、增值率，繳納土地增值稅 2008200820082008廣西關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知廣西關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知廣西關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知廣西關(guān)于土地增值稅清算工作若干問題的通知5 5 5 5 2008200820082008湖北關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干湖北關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干湖北關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干湖北關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作若干政策問題的通知政策問題的通知政策問題的通知政策問題的通知3 3 3 32023/1/222023/1/222023/1/222023/1/22張輝張輝張輝張輝 10101010 成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目一、一、土地征用費(fèi)及