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1、,第三章開發(fā)產(chǎn)品成本的核算p134,開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本,案例：萬科金域榕郡,樓盤價格：20000元/平方(參考價）所屬板塊：五四北項目建筑類別：別墅面積：270-310平方米容積率：2.3；綠化率：30%總戶數(shù)：3900戶入住時間：2009年配套設(shè)施：1所社區(qū)幼兒園、近7000平方米商業(yè)、近3000平方米泛會所及其他社區(qū)公建配套，琴亭湖公園（規(guī)劃中）,老建筑與景觀完美結(jié)合,老煙囪,清幽的小道,很特別的噴泉,歷史印記與現(xiàn)代建筑和諧共融,老廠房與小路,老廠房旁的泳池,福泰鋼鐵廠原址,老火車頭,根據(jù)施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用分為

2、開發(fā)產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用兩大類。,第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成p135,土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用,1.土地征用及拆遷補(bǔ)償,它是指為取得土地開發(fā)權(quán)而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出。,資料：開發(fā)商拿地首付至少50%（2009-12-17）,2.前期工程費(fèi),它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各項費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（即通水、通電、通道路和平整場地)等支出。,3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),它是指房

3、地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出。,4.建筑安裝費(fèi),它是指房地產(chǎn)開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。,5.配套設(shè)施費(fèi),它是指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。,5.配套設(shè)施費(fèi),注：能有償轉(zhuǎn)讓的，如：銀行、郵局、商店、醫(yī)院等，該類配套設(shè)施支出，單獨(dú)“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”核算。,6.開發(fā)間接費(fèi),它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為

4、開發(fā)房地產(chǎn)項目所發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費(fèi)用等。,第一節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本概述,一、開發(fā)產(chǎn)品成本的構(gòu)成p135,土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用,討論：,萬科金域榕郡的設(shè)計理念對于開發(fā)成本有何影響？,國家規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下列支出不得列入成本費(fèi)用：為購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對外投資的支出；沒收的財物，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)贊助、捐贈支出；國家法律、法規(guī)規(guī)定以外的各種付費(fèi)；國家規(guī)定不得列入成本費(fèi)用的其他支出。,一.開發(fā)產(chǎn)品成本

5、的構(gòu)成,例1：安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)一幢寫字樓，位于CBD區(qū)。例2：安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)星城國際樓盤，共有12幢。例3：安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)西城區(qū)北塊，共5200畝。項目分為一期、二期、三期。,二.開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定,二.開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的確定p136,一般的開發(fā)項目，可以獨(dú)立編制設(shè)計概（預(yù)）算，獨(dú)立的施工圖?？梢詥雾楉椖孔鳛槌杀竞怂銓ο?。同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開、竣工時間相近，由同一施工單位施工，可以合并為一個成本核算對象，簡化核算手續(xù)。對于個別規(guī)模較大，工期較長的開發(fā)項目，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象，便于及時反映開發(fā)成本。,三.開發(fā)產(chǎn)品成本計算期,房地產(chǎn)企業(yè)就其

6、生產(chǎn)組織而言，屬于單件，小批生產(chǎn)。開發(fā)產(chǎn)品成本計算是以每一項或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期為成本計算期，一般于開發(fā)產(chǎn)品竣工后進(jìn)行成本結(jié)算。,一、賬戶的設(shè)置,開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用,第二節(jié)土地開發(fā)成本的核算p140,1.“開發(fā)成本”賬戶（成本類）,設(shè)四個明細(xì)科目“開發(fā)成本土地開發(fā)成本房屋開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”,2.“開發(fā)間接費(fèi)用”（成本類）,“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用。包括現(xiàn)場管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷、等。其借方登記當(dāng)期開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費(fèi)用；貸方登

7、記期末分配結(jié)轉(zhuǎn)的間接費(fèi)用；結(jié)轉(zhuǎn)后期末無余額。,一、賬戶的設(shè)置,第二節(jié)土地開發(fā)成本的核算,土地開發(fā)兩種用途：一是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，即商品性建設(shè)場地；二是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地，即自用建設(shè)場地。,（一）土地開發(fā)成本的歸集,企業(yè)對于兩種不同類型的建設(shè)場地的成本歸集，應(yīng)采用不同的方法。（1）企業(yè)開發(fā)商品性建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用，直接記入“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”明細(xì)賬戶的成本項目中。（2）企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用，能分清負(fù)擔(dān)對象的，直接記入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”明細(xì)賬戶的成本項目中，不需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本。（3）企業(yè)開發(fā)自用建設(shè)場地所發(fā)生的費(fèi)用，如果涉

8、及兩個或兩個以上成本核算對象，應(yīng)先歸集發(fā)生的費(fèi)用，記入“開發(fā)成本-土地開發(fā)成本”明細(xì)賬戶的成本項目中。待土地開發(fā)完成投入使用，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入房屋建筑開發(fā)成本。,（二）土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn),對于已完工的土地開發(fā)項目成本，應(yīng)會根據(jù)用途不同加以結(jié)轉(zhuǎn)：（1）企業(yè)為有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性土地，借：開發(fā)產(chǎn)品商品性土地，貸：“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”。（2）企業(yè)自用建設(shè)場地，借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本，貸：“開發(fā)成本土地開發(fā)成本”。（3）企業(yè)自用的建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期暫不使用，轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品自用土地”,二、土地開發(fā)成本的核算,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品

9、性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,（1）以銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),借：開發(fā)成本土地開發(fā)成本甲土地（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）800房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）700貸：銀行存款1500,二、土地開發(fā)成本的核算,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,（2)以銀行存款支付前期工程費(fèi)（勘探、測繪）,借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地（前期工程費(fèi)）20房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（前期工程

10、費(fèi)）20貸：銀行存款40,二、土地開發(fā)成本的核算,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,(3)以銀行存款支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）102房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)）60貸：銀行存款164,二、土地開發(fā)成本的核算,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,(4)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接

11、費(fèi)用19萬元,借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地（開發(fā)間接費(fèi)用）9房屋開發(fā)成本綠色小區(qū)（開發(fā)間接費(fèi)用）10貸：開發(fā)間接費(fèi)用19,二、土地開發(fā)成本的核算,【例3-1】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司2006年初開始開發(fā)甲和乙兩塊土地。甲為商品性土地，并于竣工后對外銷售；乙土地為自用房地產(chǎn)建設(shè)場地，用于綠色小區(qū)樓盤建設(shè)。以銀行存款支付下列款項。,(5)期末甲土地開發(fā)完成竣工驗收結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本,借：開發(fā)產(chǎn)品商品性土地甲土地931貸：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地931,第三節(jié)開發(fā)間接費(fèi)用的核算p136,開發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為組織管理開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)

12、、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷及借款費(fèi)用等。,（二）開發(fā)間接費(fèi)用的歸集與分配,企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項目。,圖示：,（二）開發(fā)間接費(fèi)用的分配p139,（二）開發(fā)間接費(fèi)用的分配,例7.2,課堂實訓(xùn)：p157習(xí)題一,第四節(jié)房屋及配套設(shè)施開發(fā)成本的核算p149;p144,開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如

13、下幾類：一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。,第三節(jié)房屋及配套設(shè)施開發(fā)成本的核算,“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本商品房出租房周轉(zhuǎn)房代建房”,2.房屋開發(fā)的成本項目,土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),【例2】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司前期開發(fā)的乙土地已竣工，本月開始在完工的土地上開發(fā)建設(shè)綠色小區(qū)，開發(fā)產(chǎn)品包括一棟寫字樓、二棟住宅樓、一座社區(qū)中心。其中2棟住宅樓結(jié)構(gòu)規(guī)模相同，合并為一個成本計算對象。各項開發(fā)產(chǎn)品

14、占用土地面積比例為：寫字樓30%，住宅樓60%,社區(qū)中心10%.結(jié)轉(zhuǎn)的乙土地開發(fā)總成本782萬元，其中：土地征用和拆遷補(bǔ)償700萬元，前期工程費(fèi)20萬元，按房屋設(shè)施占地面積分配；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)30萬，建筑安裝工程費(fèi)32萬元，按房屋設(shè)施建筑安裝工程概算價值分配。乙土地開發(fā)成本分配表：,1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),1.土地開發(fā)成本的分配與結(jié)轉(zhuǎn),借：開發(fā)成本房屋開發(fā)寫字樓240.4住宅樓468.6配套設(shè)施開發(fā)社區(qū)中心73貸：開發(fā)成本土地開發(fā)乙土地782,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬（寫字樓；住宅樓；社區(qū)中心）,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),3.配套設(shè)施費(fèi)的

15、歸集和分配,（2）社區(qū)中心開發(fā)成本明細(xì)賬,0.5,2.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配,【例3】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司將綠色小區(qū)寫字樓、住宅樓的建筑安裝工程出包給某建筑公司施工，出包工程合同規(guī)定工程完工后一次結(jié)算工程價款。社區(qū)中心采用自營方式興建。（1）寫字樓工程領(lǐng)用電梯兩部，住宅樓工程領(lǐng)用電梯六部進(jìn)行安裝，電梯每部實際成本50萬元。,借：開發(fā)成本房屋開發(fā)寫字樓（建安工程費(fèi)）100房屋開發(fā)住宅樓（建安工程費(fèi)）300貸：庫存設(shè)備電梯400,2.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配,（2）期末，出包工程建設(shè)完工，施工企業(yè)提交“工程價款結(jié)算單”，共計承包工程款3000萬元，其中，寫字樓1200萬元，住宅樓1800萬元。

16、原已預(yù)付工程款1000萬元，以銀行存款支付余款。,借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)-寫字樓（建安工程費(fèi)）1200-房屋開發(fā)-住宅樓（建安工程費(fèi)）1800貸：預(yù)付賬款-預(yù)付工程款1000銀行存款2000,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本明細(xì)賬（寫字樓和住宅樓）,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,2.建筑安裝工程費(fèi)的歸集和分配,【例4】社區(qū)中心工程建筑安裝項目耗用原材料10萬元，施工人員薪酬5.5萬元，以銀行存款支付施工機(jī)械使用費(fèi)3萬元。,借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)社區(qū)中心（建安工程費(fèi)）18.5貸：原材料10應(yīng)付職工薪酬5.5銀行存款3,填寫：開發(fā)產(chǎn)

17、品成本明細(xì)賬（社區(qū)中心）,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,（2）社區(qū)中心開發(fā)成本明細(xì)賬,0.5+18.5=19,91.5,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,【例4續(xù)】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司綠色小區(qū)的寫字樓、住宅樓2006年底已竣工，但社區(qū)中心正在建設(shè)中，尚未完工，預(yù)計尚需發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用11.5萬元。社區(qū)中心開發(fā)成本按房屋設(shè)施的建筑安裝工程概（預(yù)）算價值進(jìn)行分配。,（1）預(yù)提社區(qū)中心尚未完工部分建筑安裝工程費(fèi)用。,借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)社區(qū)中心（建筑安裝工程費(fèi)）11.5貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付配套設(shè)施費(fèi)11.5,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,（2）社區(qū)中心開發(fā)成本明細(xì)賬,3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,借：開發(fā)成本

18、房屋開發(fā)寫字樓（公共配套設(shè)施費(fèi)）41.2住宅樓（公共配套設(shè)施費(fèi)）61.8貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)社區(qū)中心103,期末將社區(qū)中心建設(shè)費(fèi)用分配計入已完工寫字樓和住宅樓開發(fā)成本，編制公共配套設(shè)施費(fèi)分配表。,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本卡（寫字樓和住宅樓）,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,借：應(yīng)付賬款應(yīng)付配套設(shè)施費(fèi)10貸：原材料6應(yīng)付職工薪酬4,【例4續(xù)】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)社區(qū)中心2007年1月完工，當(dāng)月實際發(fā)生建筑安裝費(fèi)用6萬元，職工薪酬4萬元。,（1）發(fā)生建安工程費(fèi),3.配套設(shè)施費(fèi)的歸集和分配,（2）1月份社區(qū)中心

19、實際發(fā)生的建設(shè)成本與預(yù)提的建設(shè)費(fèi)用的差額1.5萬元，按照房屋設(shè)施的建筑安裝工程概（預(yù)）算價值進(jìn)行分配，編制差額分配表。,借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)寫字樓（公共配套設(shè)施費(fèi)）0.6住宅樓（公共配套設(shè)施費(fèi)）0.9貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付配套設(shè)施費(fèi)1.5,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本卡（寫字樓和住宅樓）,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),4.開發(fā)間接費(fèi)用的核算,【例5】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，應(yīng)付管理人員薪酬20萬元，計提開發(fā)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)用房折舊10萬元，計提周轉(zhuǎn)房攤銷20萬元，以銀行存款支付開發(fā)間接費(fèi)用43萬元。,借：間接開發(fā)費(fèi)用93貸：應(yīng)付職工薪酬20累計折舊10

20、周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房攤銷20銀行存款43,4.開發(fā)間接費(fèi)用的核算,（2）期末按各開發(fā)項目直接費(fèi)用比例分配轉(zhuǎn)出開發(fā)間接費(fèi)用，分配表如下：,借：開發(fā)成本房屋開發(fā)寫字樓（開發(fā)間接費(fèi)用）34.94住宅樓（開發(fā)間接費(fèi)用）58.06貸：開發(fā)間接費(fèi)用93,填寫：開發(fā)產(chǎn)品成本卡（寫字樓和住宅樓）,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),【例6】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，于2006年底全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工程成本。,4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),4.房屋、配套設(shè)施開發(fā)成本的計算和結(jié)轉(zhuǎn),【例6】安遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)的綠色小區(qū)，于2006年底全部竣工，辦理竣工決算手續(xù)，結(jié)轉(zhuǎn)竣工工

21、程成本。,借：開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)寫字樓1615.94住宅樓2687.56貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)寫字樓1615.94住宅樓2687.56,課堂實訓(xùn)：p157習(xí)題三,作業(yè)：p157習(xí)題二,第五節(jié)代建工程開發(fā)成本的核算p154,代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，或參加委托單位招標(biāo)，經(jīng)過投標(biāo)中標(biāo)后承建的開發(fā)建設(shè)項目。包括土地、房屋、城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景等市政工程。,福州市城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司：,福州市五里亭立交橋三縣洲大橋江濱橋梁公園,第五節(jié)代建工程開發(fā)成本的核算,第一種情況：代委托單位開發(fā)的土地(即建設(shè)場地)、各種房屋。,第二種情況：除土地、房屋以外企業(yè)代委托單

22、位開發(fā)的其他工程,如市政工程等。,“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”,開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本,第五節(jié)代建工程開發(fā)成本的核算,【例7-8】,課堂訓(xùn)練：,討論：一份樓盤成本清單揭秘高房價利益鏈,住宅樓盤“地中海陽光”位于南昌市紅谷灘新區(qū)，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建筑面積商品住宅成本是3946.61元。在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費(fèi)是95.37元/平方米；房屋開發(fā)費(fèi)每平方米1828.23元；管理費(fèi)94.82元/平方米；財務(wù)費(fèi)170.48元/平方米；銷售

23、費(fèi)用(90%為媒體費(fèi)用)160元/平方米；其他費(fèi)用201.1元/平方米；稅費(fèi)695元/平方米。,這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。一是土地權(quán)使用權(quán)取得費(fèi)用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費(fèi)中的“可行性研究費(fèi)”2元/平方米；三是房屋開發(fā)費(fèi)的8.33%即152元；四是管理費(fèi)中涉及政府的達(dá)50%即47.41元；五是稅費(fèi)695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費(fèi)和房屋維修基金等費(fèi)用。“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家?！?討論：一份樓盤成本清單揭秘高房價利益鏈,討論：一份樓盤成本清單揭秘高房價利益鏈,“政府可以說是房地產(chǎn)最大的贏家”開發(fā)商“賺取的利潤是普通人難以想象的”“銀行是吃了買房人再吃賣房人”推高房價“媒體非常有用”,