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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算1.目的：加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析。2.范圍：適用于集團(tuán)內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。3.職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問(wèn)題，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向總部財(cái)務(wù)管理部反

2、饋。4. 方法和過(guò)程控制4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。4.1.2 設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。4.1.4 將歸集的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。4.1.5 編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的開(kāi)發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門(mén)劃分提供)，根據(jù)有

3、關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本。4.1.8 編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。4.2 成本核算對(duì)象的確定4.2.1 成本核算對(duì)象的確定原則4.2.1.1 滿(mǎn)足成本計(jì)算的需要；4.2.1.2 便于成本費(fèi)用的歸集；4.2.1.3 利于成本的及時(shí)結(jié)算；4.2.1.4 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。4.2.2 成本核算對(duì)象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。4.2.2.1 成片分期（區(qū)）開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。4.2.2.2 同一項(xiàng)目有裙樓、公寓、寫(xiě)字樓等

4、不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。4.2.2.3 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。 4.2.2.4 根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開(kāi)發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。4.3 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4.3.1 成本費(fèi)用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括

5、下列八項(xiàng)：4.3.1.1 土地獲得價(jià)款4.3.1.2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4.3.1.3 主體建筑工程費(fèi)4.3.1.4 主體安裝工程費(fèi)4.3.1.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)4.3.1.6 園林環(huán)境工程費(fèi)4.3.1.7 配套設(shè)施費(fèi) 4.3.1.8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.3.2 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容4.3.2.1 土地獲得價(jià)款指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：A、政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。B、合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。C、紅

6、線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)：紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。D、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。4.3.2.2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：A、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)(1) 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀(guān)測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖

7、設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)等。其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)B、報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。 項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)C、“三通一平”費(fèi)：(1) 臨時(shí)

8、道路：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。(2) 臨時(shí)用電：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。(3) 臨時(shí)用水：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。(4) 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。D、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。4.3.2.3 主體建筑工程費(fèi)指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的

9、各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：A、基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水。B、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。C、門(mén)窗工程：主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。D、公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。E、戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。4.3.2.4 主體安裝工程費(fèi)A、室內(nèi)水暖

10、氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)；(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水排水直飲水熱水）；(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱電熱膜分戶(hù)燃?xì)鉅t管道系統(tǒng)暖氣片）；(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；(2) 電梯及其安裝費(fèi)；(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。C、弱電系統(tǒng)費(fèi)(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包

11、括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；(4) 有線(xiàn)電視費(fèi)用：包括有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；(5) 電話(huà)系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用。4.3.2.5 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)A、室外給排水系統(tǒng)費(fèi)(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用B、室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用C、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站D、室外

12、電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線(xiàn)到配電房的高壓線(xiàn)、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線(xiàn)路部分費(fèi)用；(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、智能化布線(xiàn)的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用E、室外智能化系統(tǒng)費(fèi)(1) 停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；(4) 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；(6) 電子公告屏費(fèi)用4.3.2.6 園林環(huán)境工程費(fèi)指項(xiàng)目所發(fā)生的園

13、林環(huán)境造價(jià)，主要包括：A、綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；D、圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂(lè)；G、室外零星設(shè)施：兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等。4.3.2.7 配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)：A、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)

14、性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等；B、在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；C、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；D、對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施

15、設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：A、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施B、業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；C、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；D、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；E、球場(chǎng)；F、設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；G、車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。4.3.2.8 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。A、工程管理費(fèi)(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等

16、人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。B、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告；(2) 銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷(xiāo)售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，

17、在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；(5) 其他。C、資本化借款費(fèi)用包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。D、物業(yè)管理完善費(fèi)包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。4.3.2.9 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三類(lèi)，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序等詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。三類(lèi)期間費(fèi)用與“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”均有聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范。4

18、.4 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置4.4.1 “開(kāi)發(fā)成本”科目該科目核算產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。成本管理軟件運(yùn)用成熟的單位，可以將明細(xì)科目?jī)H設(shè)置到二級(jí)，即八項(xiàng)成本項(xiàng)目，三級(jí)、四級(jí)明細(xì)數(shù)據(jù)在成本管理軟件中保存。成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)必須定期（月、季度）與成本管理軟件中的相應(yīng)數(shù)據(jù)進(jìn)行 核對(duì)，并保持一致。在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。成本核算對(duì)象的具體設(shè)置參見(jiàn)下圖：項(xiàng)目 在建一期 住宅

19、 商鋪 在建二期 寫(xiě)字樓 擬開(kāi)發(fā)土地 待分?jǐn)偝杀卷?xiàng)目開(kāi)工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“擬開(kāi)發(fā)土地”中核算；項(xiàng)目開(kāi)工后，將已開(kāi)工部分逐期自“擬開(kāi)發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建期”。具體核算要求詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。4.4.2 “開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目該科目歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。這類(lèi)費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。4.4.3 “預(yù)提費(fèi)用”科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。4.4.3.1 費(fèi)用預(yù)提的時(shí)

20、間：至少每季度末預(yù)提一次；4.4.3.2 費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本；4.4.3.2 費(fèi)用預(yù)提的金額：以成本管理軟件中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。4.4.3.3 核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開(kāi)發(fā)成本成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。4.4.4 “待攤費(fèi)用”科目按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢(xún)?nèi)的費(fèi)用。4.4.5 “完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的庫(kù)存實(shí)際成本。具體核算要求詳見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范。房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)

21、科目三級(jí)科目四級(jí)科目核算項(xiàng)目備注開(kāi)發(fā)成本土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象 成本核算對(duì)象 可分層次設(shè)立。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象配套設(shè)施費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象自一級(jí)科目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)各成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目名稱(chēng)工程管理費(fèi)按前述明細(xì)定期轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用按前述明細(xì)資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)其他完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱(chēng)具體苑或棟或期

22、以及配套資產(chǎn)名稱(chēng)住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)及車(chē)位、其他4.5 成本費(fèi)用的歸集與分配4.5.1 土地獲得價(jià)款一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中；如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：4.5.1.1 按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū)；再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配；然后將分

23、配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開(kāi)發(fā)成本；房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來(lái)分配。4.5.1.2 按建筑面積計(jì)征（或補(bǔ)償）時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?.5.2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)

24、象的相應(yīng)成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過(guò)各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表 所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑工程費(fèi)（1） 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?） 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；主體安裝工程費(fèi)（1） 扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?；?） 根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)偅还硇圆粡?qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)按可售面積分?jǐn)?.5.3 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4.5.3.

25、1 應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月（季）末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。具體分配及核算方法參見(jiàn)萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范4.5.3.2 車(chē)位及車(chē)庫(kù)、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。4.6 成本核算工具成本管理軟件是成本核算的主要工具，金蝶財(cái)務(wù)軟件是成本核算的輔助工具，其數(shù)據(jù)可由成本管理軟件引入。4.6 成本報(bào)表成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過(guò)成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問(wèn)題等信息。各公司都應(yīng)完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表。成本報(bào)表種類(lèi)、編報(bào)時(shí)間及要求詳見(jiàn)結(jié)算報(bào)表

26、格式及集團(tuán)成本審算中心的有關(guān)規(guī)定。4.7 附 則本規(guī)范未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。關(guān)聯(lián)文件： 財(cái)務(wù)管理部：萬(wàn)科集團(tuán)會(huì)計(jì)管理及核算規(guī)范（VKCW03-03） 萬(wàn)科集團(tuán)費(fèi)用核算規(guī)范（VKCW03-04）萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算規(guī)范（VKCW03-06）附：“開(kāi)發(fā)成本”科目編號(hào)一覽表科 目 名 稱(chēng)編 號(hào)開(kāi)發(fā)成本4301土地獲得價(jià)款4301.401政府地價(jià)及市政配套費(fèi)4301.401.01合作款項(xiàng)4301.401.02紅線(xiàn)外市政配套費(fèi)4301.401.03拆遷補(bǔ)償費(fèi)4301.401.04開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)4301.402勘察設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.01 勘察丈量費(fèi)4301.40

27、2.01.01 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)4301.402.01.02 建筑研究用房4301.402.01.03報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301.402.02 政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)4301.402.02.01 增容費(fèi)4301.402.02.02三通一平費(fèi)4301.402.03 臨時(shí)道路4301.402.03.01 臨時(shí)用電4301.402.03.02 臨時(shí)用水4301.402.03.03 場(chǎng)地平整費(fèi)4301.402.03.04臨時(shí)設(shè)施費(fèi)4301.402.04 臨時(shí)圍墻4301.402.04.01 臨時(shí)辦公室4301.402.04.02 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)4301.402.04.03 臨時(shí)圍板4301.402.04.04主體建筑工程費(fèi)

28、4301.403基礎(chǔ)工程4301.403.01 土方4301.403.01.01 護(hù)壁（坡）4301.403.01.02 樁基4301.403.01.03 樁基檢測(cè)4301.403.01.04 降水4301.403.01.05結(jié)構(gòu)及粗裝修工程4301.403.02混凝土框架4301.403.02.01砌體4301.403.02.02找平及抹灰4301.403.02.03防水4301.403.02.04門(mén)窗工程4301.403.03 單元門(mén)4301.403.03.01 入戶(hù)門(mén)4301.403.03.02 防火門(mén)4301.403.03.03 戶(hù)內(nèi)門(mén)4301.403.03.04 窗、陽(yáng)臺(tái)門(mén)4301.

29、403.03.05公共部位精裝修 4301.403.04 大堂精裝修4301.403.04.01 樓梯間精裝修4301.403.04.02 屋面精裝修4301.403.04.03 外立面精裝修4301.403.04.04 電梯廳精裝修4301.403.04.05 單元入口精裝修4301.403.04.06 外墻外保溫4301.403.04.07 欄桿4301.403.04.08室內(nèi)裝修4301.403.05 廚房精裝修4301.403.05.01 衛(wèi)生間精裝修4301.403.05.02 廳房精裝修4301.403.05.03 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、地面精裝修4301.403.05.04主體安裝工程費(fèi)4301.404室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)4301.404.01 室內(nèi)供排水系統(tǒng)費(fèi)