產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案營(yíng)銷策略方案西月城街項(xiàng)目西月城街項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位/營(yíng)銷策略方案營(yíng)銷策略方案 提案方：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)提案方：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)提案方：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)提案方：北京日新偉業(yè)（成都）房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 保留所有版權(quán)保留所有版權(quán)保留所有版權(quán)保留所有版權(quán)All Rights ReservedAll Rights Reserved內(nèi)部資料內(nèi)部資料內(nèi)部資料內(nèi)部資料 敬請(qǐng)保密敬請(qǐng)保密敬請(qǐng)保密敬請(qǐng)保密本案需要解決的核心命題本案需要解決的核心命題本案需要解決的核心命題本案需要解決的核心命題市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化之上的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最小化之上的 開發(fā)收益最大化開發(fā)收益最大化 如何達(dá)成如何達(dá)成如何達(dá)成如何達(dá)成?兩大解決體系兩大解決體系兩大解決體系兩大解決體系項(xiàng)目的規(guī)劃與策劃項(xiàng)目的規(guī)劃與策劃項(xiàng)目的規(guī)劃與策劃項(xiàng)目的規(guī)劃與策劃 規(guī)劃規(guī)劃適應(yīng)于市場(chǎng)的產(chǎn)品定位體系適應(yīng)于市場(chǎng)的產(chǎn)品定位體系策劃策劃對(duì)位于市場(chǎng)的全盤營(yíng)銷控制體系對(duì)位于市場(chǎng)的全盤營(yíng)銷控制體系關(guān)于規(guī)劃關(guān)于規(guī)劃關(guān)于規(guī)劃關(guān)于規(guī)劃大勢(shì)深讀大勢(shì)深讀小勢(shì)研判小勢(shì)研判項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力研判 客群探究客群探究產(chǎn)品細(xì)解產(chǎn)品細(xì)解我們的建議我們的建議關(guān)于規(guī)劃關(guān)于規(guī)劃產(chǎn)品規(guī)劃之前，首先深度了解成都樓市風(fēng)云產(chǎn)品規(guī)劃之前，首先深度了解成都樓市風(fēng)云供需兩旺供需兩旺/價(jià)格堅(jiān)挺漸升價(jià)格堅(jiān)挺漸升住宅供銷合理住宅供銷合理/非住宅供量偏大非住宅供量偏大20072008200720082007200820072008，新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？新政后的成都樓市，現(xiàn)狀幾何？走向幾何？1-7月，五城區(qū)新增供應(yīng)面積月，五城區(qū)新增供應(yīng)面積533.42萬，成交面積萬，成交面積520.66萬平方萬平方米，同比增長(zhǎng)米，同比增長(zhǎng)23.0%；其中住宅成交；其中住宅成交439.50萬平方米，同比增長(zhǎng)萬平方米，同比增長(zhǎng)31.1%；五城區(qū)新建商品房成交均價(jià)為五城區(qū)新建商品房成交均價(jià)為4405元元/，同比增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)8.5%,其中住其中住宅成交價(jià)格為宅成交價(jià)格為4134元元/;五城區(qū)非住宅新增供應(yīng)五城區(qū)非住宅新增供應(yīng)119.13萬，同比萬，同比減減19.5%；五城區(qū)非住宅供銷比分別為五城區(qū)非住宅供銷比分別為1.47，與需求相比，非住宅供應(yīng)依然，與需求相比，非住宅供應(yīng)依然偏大。偏大。大勢(shì)解讀大勢(shì)解讀大勢(shì)解讀大勢(shì)解讀/小結(jié)小結(jié)小結(jié)小結(jié)新政之后，供需兩旺存在、整體態(tài)勢(shì)良性發(fā)展，加之歷經(jīng)三個(gè)月新政之后，供需兩旺存在、整體態(tài)勢(shì)良性發(fā)展，加之歷經(jīng)三個(gè)月調(diào)整期，壓抑之后的成都樓市，極可能在年底出現(xiàn)調(diào)整期，壓抑之后的成都樓市，極可能在年底出現(xiàn)“拐點(diǎn)拐點(diǎn)”，樓，樓市再現(xiàn)市再現(xiàn)“井噴井噴”；住宅物業(yè)前景逐漸明朗，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)阻力依然存在，項(xiàng)目商住住宅物業(yè)前景逐漸明朗，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)阻力依然存在，項(xiàng)目商住面積比規(guī)劃仍需謹(jǐn)慎；面積比規(guī)劃仍需謹(jǐn)慎；城市核心區(qū)土地的稀缺及口岸先天價(jià)值，決定其物業(yè)價(jià)格走高、城市核心區(qū)土地的稀缺及口岸先天價(jià)值，決定其物業(yè)價(jià)格走高、物業(yè)增值前景依然看好。物業(yè)增值前景依然看好。區(qū)域小勢(shì)解讀區(qū)域小勢(shì)解讀區(qū)域小勢(shì)解讀區(qū)域小勢(shì)解讀20072008200720082007200820072008，西大街，西大街，西大街，西大街騾馬市如何變化？騾馬市如何變化？騾馬市如何變化？騾馬市如何變化？城市區(qū)域定位解讀城市區(qū)域定位解讀區(qū)域現(xiàn)狀解讀區(qū)域現(xiàn)狀解讀區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀前瞻性解讀前瞻性解讀結(jié)論結(jié)論城市功能定位解讀城市功能定位解讀城市功能定位解讀城市功能定位解讀 “以商務(wù)、商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居以商務(wù)、商業(yè)為主，兼有休閑、娛樂、文化和居住功能的國(guó)際化、高品質(zhì)中國(guó)西部商業(yè)中心住功能的國(guó)際化、高品質(zhì)中國(guó)西部商業(yè)中心”區(qū)域現(xiàn)狀解讀區(qū)域現(xiàn)狀解讀城中存量土地供應(yīng)稀少，樓盤放量有限城中存量土地供應(yīng)稀少，樓盤放量有限2007年城中放量?jī)H年城中放量?jī)H33萬，與其它方位較少萬，與其它方位較少小戶型小戶型/中戶型住宅（商務(wù)公寓）的銷售極為火爆中戶型住宅（商務(wù)公寓）的銷售極為火爆商業(yè)銷售較差，銷售周期較長(zhǎng)，資金回收較慢商業(yè)銷售較差，銷售周期較長(zhǎng)，資金回收較慢5%,其中住宅成交價(jià)格為4134元/;8,029他們生活、事業(yè)均在城市中，購(gòu)房講求價(jià)格，更注重性價(jià)比，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新有著較高的需求，城市經(jīng)濟(jì)型二房產(chǎn)品對(duì)其有著巨大誘惑力。DM單、推介會(huì)PP出街針對(duì)本案，如何達(dá)成速度最快與價(jià)值最大的完美平衡？差異化營(yíng)銷三大命門，挖出核心訴求可在與底商交界的四層設(shè)置商務(wù)轉(zhuǎn)換層，利用設(shè)計(jì)商務(wù)會(huì)所、花園平臺(tái)式休閑區(qū)。優(yōu)勢(shì)：中心稀缺地，西大街核心商務(wù)/居住/商業(yè)口岸項(xiàng)目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場(chǎng)情況，同時(shí)做出特色，給銷售的直接壓力將相對(duì)減小騾馬市新的功能定位帶來機(jī)遇劣勢(shì)：地塊較小，規(guī)劃上無法實(shí)現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對(duì)檔次提升造成影響商住無法避免。公寓類物業(yè)出租銷售情況良好。他們生活、事業(yè)均在城市中，購(gòu)房講求價(jià)格，更注重性價(jià)比，對(duì)產(chǎn)品創(chuàng)新有著較高的需求，城市經(jīng)濟(jì)型二房產(chǎn)品對(duì)其有著巨大誘惑力。騾馬市西大街商業(yè)投入已達(dá)20個(gè)億，5年內(nèi)，將達(dá)50至60億；本案需要解決的核心命題8:42:30 下午8:42 下午20:42:3010月-22區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀區(qū)域物業(yè)構(gòu)成解讀大型商場(chǎng)、超市商業(yè)物業(yè)趨于飽合、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；大型商場(chǎng)、超市商業(yè)物業(yè)趨于飽合、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)；零售商鋪物業(yè)，以餐飲、服裝為主，各種經(jīng)營(yíng)種類零售商鋪物業(yè)，以餐飲、服裝為主，各種經(jīng)營(yíng)種類均有；均有；小商鋪的租賃情況較為樂觀，出租率較高；小商鋪的租賃情況較為樂觀，出租率較高；公寓類物業(yè)出租公寓類物業(yè)出租 銷售情況良好。銷售情況良好。前瞻解讀：前瞻解讀：前瞻解讀：前瞻解讀：騾馬市騾馬市西大街商業(yè)投入已達(dá)西大街商業(yè)投入已達(dá)2020個(gè)億，個(gè)億，5 5年內(nèi)，將達(dá)年內(nèi)，將達(dá)5050至至6060億；億；成都市高消費(fèi)人口最為集中的地域，也是消費(fèi)力最活躍的區(qū)域之一；成都市高消費(fèi)人口最為集中的地域，也是消費(fèi)力最活躍的區(qū)域之一；商圈交通動(dòng)線輻射范圍涵蓋全市，且正在進(jìn)一步增強(qiáng)。商圈交通動(dòng)線輻射范圍涵蓋全市，且正在進(jìn)一步增強(qiáng)。區(qū)域解讀小結(jié)區(qū)域解讀小結(jié)項(xiàng)目所在騾馬市大區(qū)域項(xiàng)目所在騾馬市大區(qū)域CBD副中心副中心現(xiàn)實(shí)交通條件、商業(yè)及辦公氛圍的不成熟現(xiàn)實(shí)交通條件、商業(yè)及辦公氛圍的不成熟商業(yè)物業(yè)面臨較大的挑戰(zhàn)，因此準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和強(qiáng)商業(yè)物業(yè)面臨較大的挑戰(zhàn)，因此準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和強(qiáng)有力的營(yíng)銷手段是確保銷售成功的基本保證有力的營(yíng)銷手段是確保銷售成功的基本保證優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：中心稀缺地，西大街核心商務(wù)中心稀缺地，西大街核心商務(wù)中心稀缺地，西大街核心商務(wù)中心稀缺地，西大街核心商務(wù)/居住居住居住居住/商業(yè)口岸商業(yè)口岸商業(yè)口岸商業(yè)口岸項(xiàng)目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場(chǎng)情況，同時(shí)做出特色，給銷售的直接項(xiàng)目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場(chǎng)情況，同時(shí)做出特色，給銷售的直接項(xiàng)目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場(chǎng)情況，同時(shí)做出特色，給銷售的直接項(xiàng)目體量不大，只要產(chǎn)品定位適合市場(chǎng)情況，同時(shí)做出特色，給銷售的直接壓力將相對(duì)減小壓力將相對(duì)減小壓力將相對(duì)減小壓力將相對(duì)減小騾馬市新的功能定位帶來機(jī)遇騾馬市新的功能定位帶來機(jī)遇騾馬市新的功能定位帶來機(jī)遇騾馬市新的功能定位帶來機(jī)遇劣勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：劣勢(shì)：地塊較小，規(guī)劃上無法實(shí)現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對(duì)檔次提升造成影響地塊較小，規(guī)劃上無法實(shí)現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對(duì)檔次提升造成影響地塊較小，規(guī)劃上無法實(shí)現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對(duì)檔次提升造成影響地塊較小，規(guī)劃上無法實(shí)現(xiàn)大體量的景觀等配套條件，對(duì)檔次提升造成影響商住無法避免。商住無法避免。商住無法避免。商住無法避免。機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)土地的稀缺區(qū)域內(nèi)土地的稀缺區(qū)域內(nèi)土地的稀缺區(qū)域內(nèi)土地的稀缺及住宅項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目一直旺銷為本案帶來良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)及住宅項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目一直旺銷為本案帶來良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)及住宅項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目一直旺銷為本案帶來良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)及住宅項(xiàng)目、公寓項(xiàng)目一直旺銷為本案帶來良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)威脅威脅威脅威脅項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，各類型物業(yè)均有涵蓋，商業(yè)物業(yè)類型方面基本不存項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，各類型物業(yè)均有涵蓋，商業(yè)物業(yè)類型方面基本不存項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，各類型物業(yè)均有涵蓋，商業(yè)物業(yè)類型方面基本不存項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍濃厚，各類型物業(yè)均有涵蓋，商業(yè)物業(yè)類型方面基本不存在市場(chǎng)空白點(diǎn)在市場(chǎng)空白點(diǎn)在市場(chǎng)空白點(diǎn)在市場(chǎng)空白點(diǎn)這將使得本項(xiàng)目的商業(yè)部分在定位及銷售上面臨較大的市場(chǎng)威脅這將使得本項(xiàng)目的商業(yè)部分在定位及銷售上面臨較大的市場(chǎng)威脅這將使得本項(xiàng)目的商業(yè)部分在定位及銷售上面臨較大的市場(chǎng)威脅這將使得本項(xiàng)目的商業(yè)部分在定位及銷售上面臨較大的市場(chǎng)威脅眾多項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)使本項(xiàng)目潛在客戶分流，小區(qū)域商業(yè)氛圍不足，也將影眾多項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)使本項(xiàng)目潛在客戶分流，小區(qū)域商業(yè)氛圍不足，也將影眾多項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)使本項(xiàng)目潛在客戶分流，小區(qū)域商業(yè)氛圍不足，也將影眾多項(xiàng)目的陸續(xù)開發(fā)使本項(xiàng)目潛在客戶分流，小區(qū)域商業(yè)氛圍不足，也將影響項(xiàng)目商業(yè)部分銷售響項(xiàng)目商業(yè)部分銷售響項(xiàng)目商業(yè)部分銷售響項(xiàng)目商業(yè)部分銷售結(jié)論：突破點(diǎn)發(fā)現(xiàn)結(jié)論：突破點(diǎn)發(fā)現(xiàn)結(jié)論：突破點(diǎn)發(fā)現(xiàn)結(jié)論：突破點(diǎn)發(fā)現(xiàn) 城市中心長(zhǎng)時(shí)間無新項(xiàng)目推出城市中心長(zhǎng)時(shí)間無新項(xiàng)目推出本案出現(xiàn)，引領(lǐng)城中的置業(yè)需求；本案出現(xiàn)，引領(lǐng)城中的置業(yè)需求；市中心地段、供應(yīng)無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，市中心地段、供應(yīng)無競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，“城市一站式生活區(qū)城市一站式生活區(qū)”的便利性；的便利性；可規(guī)劃出彩立面、高端形象、順應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力可規(guī)劃出彩立面、高端形象、順應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)之中，誰我們的客群？市場(chǎng)之中，誰我們的客群？按照項(xiàng)目物業(yè)屬性，完成三類客群細(xì)分按照項(xiàng)目物業(yè)屬性，完成三類客群細(xì)分小戶型投資客小戶型投資客/中戶型居家客中戶型居家客/商業(yè)投資客商業(yè)投資客【小戶寓所客戶】【小戶寓所客戶】【小戶寓所客戶】【小戶寓所客戶】主要分為兩類：主要分為兩類：主要分為兩類：主要分為兩類：主力客群是以主力客群是以二次以上置業(yè)為主的城市精英二次以上置業(yè)為主的城市精英，有，有相當(dāng)?shù)耐顿Y力與貨幣占有量，年齡相當(dāng)?shù)耐顿Y力與貨幣占有量，年齡30403040歲為主；歲為主；次主力客群為次主力客群為首次置業(yè)過渡（中遠(yuǎn)期投資）的年輕城市精英首次置業(yè)過渡（中遠(yuǎn)期投資）的年輕城市精英；這兩類客群的共性為生活在城市之中，看重城市物業(yè)的便利性、這兩類客群的共性為生活在城市之中，看重城市物業(yè)的便利性、較大的增值量、快速變現(xiàn)性。較大的增值量、快速變現(xiàn)性?！拘粼⑺蛻簟俊拘粼⑺蛻簟恐脴I(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)特征置業(yè)特征/首選城市中心高投資回報(bào)物業(yè)，達(dá)成快速變現(xiàn)、增值的可能。對(duì)首選城市中心高投資回報(bào)物業(yè)，達(dá)成快速變現(xiàn)、增值的可能。對(duì)首次置業(yè)者而言，達(dá)成生活成本有效降低的可能，同時(shí)中遠(yuǎn)期投首次置業(yè)者而言，達(dá)成生活成本有效降低的可能，同時(shí)中遠(yuǎn)期投資變現(xiàn)的可能。資變現(xiàn)的可能。產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn)產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn)產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn)產(chǎn)品強(qiáng)效點(diǎn)/城市公寓、投資力、市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域租金高，增長(zhǎng)城市公寓、投資力、市中心地段、創(chuàng)新產(chǎn)品、區(qū)域租金高，增長(zhǎng)力強(qiáng)，易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。力強(qiáng)，易轉(zhuǎn)手變現(xiàn)。項(xiàng)目投資分析(容積率6.可考慮將社區(qū)入口設(shè)置在靠西城角街一側(cè)，盡量不破壞連續(xù)的商業(yè)體；可可采用觀光電梯、風(fēng)雨走廊等手段，加強(qiáng)底層商業(yè)的連續(xù)感和橫向、豎向交通體系。第一個(gè)階段第一批次房源銷售結(jié)束，然后再次蓄積客戶，到一定的數(shù)量，放出第二批次房源，掀起二次開盤的熱潮。42萬，成交面積520.13、不知香積寺，數(shù)里入云峰。多波次蓄水/分批次集中放盤同時(shí)，盡量將商業(yè)面積設(shè)置在臨西大街側(cè)，該棟可設(shè)置三層底商商業(yè)面積，將口岸效應(yīng)發(fā)揮到極至；10、雨中黃葉樹，燈下白頭人。中高檔餐飲、茶樓、健身、保健等商業(yè)裙樓定位體系業(yè)態(tài)/面積/價(jià)格次主力客群為首次置業(yè)過渡（中遠(yuǎn)期投資）的年輕城市精英；15、楚塞三湘接，荊門九派通。西大街藍(lán)光系列項(xiàng)目、新城市廣場(chǎng)、鉑金城商商業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)以大型百10月-2210月-2217:54:2217:54:22Octob