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1、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。祝愿天下莘莘學子：學業(yè)有成，金榜題名！2021年房地產估價師考試房地產開發(fā)經營與管理試卷 1、【單選題】 下列投資行為中，屬于房地產間接投資的是（ ）。1分 A、購買房地產公司股票 B、購買土地使用權 C、購買新建商品住房 D、購買存量商品住房 答案：A; 2、【單選題】 下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（ ）。1分 A、在建工程 B、車站 C、購物中心 D、科技產業(yè)園區(qū) 答案：B; 3、【單選題】 投資組合理論認為，把適當?shù)耐顿Y項目組合起來，可以（ ）。1分 A、提高投資收益 B、降低系統(tǒng)風險 C、降低個別風險 D、使投資毫無風險 答案：C; 4、【單選題】 20

2、07年末，某市住房總量為5000萬，其中經濟適用住房400萬m2,商品住房3750萬，同期住房空置量為750萬,其中經濟適用住房空置量為50萬，商品住房空置時為450萬，則該市2007年末的商品住房空置率是（ ）。1分 A、9 B、12 C、15 D、20 答案：B; 5、【單選題】 政府的土地供應政策會直接影響房地產開發(fā)的（ ）。1分 A、產品質量 B、產品性價比 C、規(guī)模和結構 D、產品檔次 答案：C; 6、【單選題】 下列關于房地產市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是（ ）。1分 A、自然周期與投資周期同步變化 B、投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期 C、投資周期在第一階

3、段和第二階段超前于自然周期 D、投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 答案：D; 7、【單選題】 當房地產開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產品價格變化的反應時，往往采用（ ）。1分 A、挑戰(zhàn)定價法 B、領導定價法 C、目標定價法 D、隨行就市定價法 答案：D; 8、【單選題】 某城市住宅市場調查結果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時顯示，套型建筑面積120以上的住宅供過于求，70re以下的住宅供不應求，則該城市的住宅市場處于（ ）狀態(tài)。1分 A、均衡 B、周期性失衡 C、結構性失衡 D、區(qū)域性失衡 答案：B; 9、【單選題】 某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶

4、均年可支配收入為5萬元，約有15 的家庭打算當年購房，平均住房需求80戶，則2008年該市新建商品住房的市場潛量是（ ）萬。1分 A、1260 B、1380 C、1440 D、2100 答案：C; 10、【單選題】 下列影響消費者行為的因素中，屬于個人因素的是（ ）。1分 A、學習 B、經濟狀況 C、對渠道的信賴度 D、購買動機 答案：B; 11、【單選題】 房地產需求市場上普遍存在著買漲不買跌現(xiàn)象，產生這一購買行為的主要因素是（ ）。1分 A、消費者的感覺 B、消費者的生活方式 C、消費者的習慣 D、消費者的信念 答案：A; 12、【單選題】 下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（ ）。

5、1分 A、時值是資金運動起點的金額 B、終值是資金運動結束時與現(xiàn)值不等值的金額 C、資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值 D、不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值 答案：C; 13、【單選題】 某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25,則該貸款的實際年利率為（ ）。1分 A、7.5 B、7.56 C、7.71 D、7.76 答案：D; 14、【單選題】 下列關于收益率的表述中，錯誤的是（ ）。1分 A、基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率 B、財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率 C、常規(guī)項目的財

6、務內部收益率是唯一的 D、差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差 答案：D; 15、【單選題】 某房地產投資項目的目標收益率為10，內部收益率為16，實際收益率為12，銀行貸款利率為7.5，則計算實際收益率所采用的通貨膨脹率是（ ）。1分 A、1.82 B、2.33 C、3.57 D、5.45 答案：C; 16、【單選題】 對于同個遍地產投資方案，某動態(tài)投資回收期（Pb）與靜態(tài)投資回收期（Pb）之間的關系是（ ）。1分 A、Pb B、PbPb C、Pb=Pb D、PbPb 答案：D; 17、【單選題】 某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000，其中財務費用8000萬元，建設周期為3年，利潤總

7、額為25000萬元，則該項目的投資利潤率是（ ）。1分 A、10.42 B、11.57 C、31.25 D、34.72 答案：B; 18、【單選題】 某房地產開發(fā)項目的占地面積為10000 ，規(guī)劃容積率,預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80，項目的固定成本為5000萬元，預計平均銷售單價為4500元，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（ ）元1分 A、2350.00 B、2937.50 C、3250.00 D、4062.50 答案：A; 19、【單選題】 對某房地產項目進行敏感必分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低0時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.0

8、4萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（ ）。1分 A、地價 B、建造成本 C、貸款利率 D、資本化率 答案：D; 20、【單選題】 某房地產開發(fā)項目，經過測算得出以下數(shù)據：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負的3680萬元經分析市場前景為：好的概率45；一般的概率35；不好的概率20，則該項目凈現(xiàn)值期望值為（ ）萬元1分 A、2677.5 B、3680.60 C、4003.50 D、5356.80 答案：A; 21、【單選題】 房屋開發(fā)中的基礎設施建設費是指建筑物2M以外和項目（ ）范圍內的各種管線、

9、道路工程的建設費用1分 A、黃線 B、紫線 C、藍線 D、紅線 答案：D; 22、【單選題】 某房地產投資項目現(xiàn)有A、B兩種方案，開發(fā)經營期分別為3年、4年，其目標收益率均為12，凈現(xiàn)值分別為120萬元，150萬元對兩方案進行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（ ）萬元1分 A、39.51 B、49.39 C、49.96 D、62.45 答案：C; 23、【單選題】 當可供比較的互斥方案壽命期相同，期效益也基本相同時，宜采用的比選方法是（ ）。1分 A、凈現(xiàn)值法 B、差額內部收益率法 C、費用現(xiàn)值法 D、內部收益率法 答案：C; 24、【單選題】 下列關于房地產開發(fā)項目建設貸款的表述中，錯誤的是（

10、）。1分 A、債權人通常是商業(yè)銀行 B、不能用于償還土地購置貸款 C、主要擔保物為在建工程及相關土地使用權 D、還款資金來源通常是銷售收入 答案：B; 25、【單選題】 下列融資渠道中，屬于公眾市場債務融資形式的是（ ）。1分 A、發(fā)行公司債券 B、權益型房地產投資信托基金 C、發(fā)行股票 D、商業(yè)銀行貸款 答案：A; 26、【單選題】 新設項目法人資本金籌措渠道不包括（ ）。1分 A、政府政策性資金 B、國內外企業(yè)入股的資金 C、個人入股的資金 D、資產變現(xiàn)的資金 答案：D; 27、【單選題】 進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是（ ）。1分 A、債務融資成本分析 B、資金占用費分析 C、資本金與債務資金的比例分析 D、擔保費分析 答案：C; 28、【單選題】 下列關于寫字樓租金的表述中，正確的是（ ）。1分 A、基礎租金是租戶能接受的最低租金 B、基礎租金低于市場租金時，應當考慮調整到市場租金水平 C、寫字樓市場比較理想的情況下，市場租金一般低于基礎租金 D、寫字樓內某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內的位置有一定差辟 答案：D; 29、【單選題】 寫字樓物業(yè)出租中所有經營費用均由租戶直接承擔的出租方式是（ ）。1分 A、全租金方式 B、毛租金方式 C、凈租金方式 D、基本租金方式 答案：C; 30、【單選題】 不應計入收益性物業(yè)經營費用的是（ ）。1分 A