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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要點(diǎn)及技巧 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭的日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代，利潤回歸社會(huì)正常利潤水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代，專業(yè)化分工越來越細(xì)，專業(yè)化水平越來越高，需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理，實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤最大化，實(shí)現(xiàn)利潤無非“開源節(jié)流”?！伴_源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過整合，發(fā)揮其最大效益；節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，“開源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，提高附加值；“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制。         

2、;   房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制，因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用，控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。      第一部分 征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)       征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，毗鄰無異議。同時(shí)要求對(duì)國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。 

3、60;   第二部分 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)       勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低；       勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。                

4、0;       工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是十分驚人的，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。      設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭，方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。     三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短，也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格，實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。       施工用水、用電線路

5、的敷設(shè)，一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。       第三部分  建安工程費(fèi)的全程控制      一、決策階段的難題和對(duì)策：      1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。      2、推行價(jià)值工程管理，“用最少的投資，爭取最大的效益”：         1) 保持項(xiàng)目功能不變，降低項(xiàng)目投資；&#

6、160;        2) 投資不變，提高項(xiàng)目功能；         3) 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；         4) 降低一些次要功能，使成本大幅度降低；         5) 運(yùn)用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項(xiàng)目投資；      3、決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的

7、完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué)，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本上升。      二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：      研究表明，房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約65%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程度為2535%，施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為510%，這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。      1、成立成本評(píng)估審核部門：     公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對(duì)

8、設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。          1) 通過招標(biāo)和方案競(jìng)賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案；          2) 按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步設(shè)計(jì)；          3) 通過合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任；   

9、      4) 加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。      2、對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì)：      由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)極大。       在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。   

10、0;  3、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。      4、盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。  三、招標(biāo)階段的成本控制：      通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競(jìng)爭，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。   四、施工階段的成本控制：      1、加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理，安排施工全過程的材料和質(zhì)量。     2、自購材料、設(shè)備的選用和采購應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情，在保證

11、結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料；或者當(dāng)條件成熟，達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候，采用自行招投標(biāo)采購或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購。      3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來，研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。     4、保證工程進(jìn)度。      第四部分  基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)      建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

12、，降低造價(jià)。      第五部分   管理費(fèi)用       根據(jù)目前公司的實(shí)際情況，在投資估算和成本控制體系上，將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。       一、定崗定員，精簡機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過于

13、精簡，而且有必要增加、充實(shí)定員。       二、在理順公司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上，將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來，并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂?#160;      三、由于目前房地產(chǎn)專業(yè)分工越來越細(xì)，拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍，可能的話對(duì)開發(fā)過程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節(jié)省。        四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲，調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。  &#

14、160;    第六部分  財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制                        首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系，算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況，投入多少，運(yùn)行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、

15、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。      一、安排合理的融資方案：貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇；融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判；籌資費(fèi)用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。      二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。       1、對(duì)貸款額度的控制，通過編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃，在滿足項(xiàng)目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。   

16、0;    2、對(duì)資金占用期限的控制，主要通過縮短工期，同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來實(shí)現(xiàn)：         1) 前期階段（征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等）：          對(duì)時(shí)較多的征地拆遷安置階段，可通過委托給專業(yè)的公司來縮短時(shí)間； 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過公開招標(biāo)，選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位，通過合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定，以加快進(jìn)度。                  2) 施工階段的時(shí)間控制：