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1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上報酬資本化法一、一般公式報酬率長期維持不變：二、凈收益每年不變的公式（一）收益期限為有限年（二）收益期限為無限年VA/Y（三）用于不同期限價格之間的換算三、凈收益在前若干年有變化的公式（）收益期限為有限年的公式（二）收益期限為無限年四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（一）收益期限為有限年的公式（二）收益期限為無限年的公式五、凈收益按一定比率遞增的公式（一）收益期限為有限年（二）收益期限為無限年凈收益等于有效毛收入減去運營費用。六、預(yù)知未來若干年后價格如凈收益每年不變七、凈收益：過去數(shù)據(jù)算術(shù)平均數(shù)、未來數(shù)據(jù)算術(shù)平均數(shù)，求法之三“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”八、零散公式1、有效毛收

2、入（潛在毛租金收入空置和收租損失其他收入）運營費用凈收益2、凈收益率與運營費用率：NIR1OER3、有租約限制下的價值無租約限制下的價值承租人權(quán)益價值4、收益法：每年遞減b，條件是 有效毛收入和運費費用公式成立：I（1gI）n1E（1gE）n105、報酬率的求取方法：A、投資報酬率排序插入法B、累加法：報酬率無風(fēng)險報酬率投資風(fēng)險補償率管理負(fù)擔(dān)補償率缺乏流動性補償率投資帶來的優(yōu)惠率C、市場提取法：（1）在VA/Y (2) 采用試錯法試算 直接資本化法一、常用公式是：（一）VNOI/R（NOI房地產(chǎn)未來第一年凈收益）（二）房地產(chǎn)價值年收益×收益乘數(shù)毛租金乘數(shù)法：房地產(chǎn)價值毛租金×

3、;毛租金乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)法：VPGI×PGIM有效毛收入乘數(shù)法：VEGI×EGIM凈收益乘數(shù)法：VNOI×NIM（直接用資本化率公式）二、綜合資本化率：投資組合和剩余技術(shù)（一）土地與建筑物的組合ROL×RLB×RB 或者ROL×RL（1L）RB（二）抵押貸款與自有資金的組合ROM×RM（1M）RE（ RM為年償還額與抵押貸款金額比率RE自有資金資本化率是稅前現(xiàn)金流量（凈收益扣除還本付息額的余額）與自有資金額的比率.（一）土地剩余技術(shù)在凈收益不變、收益期限為有限年的土地剩余技術(shù)的公式為（二）自有資金剩余技術(shù) VE(AOVM×RM)/RE專心-專注-專業(yè)