《房地產(chǎn)評(píng)估之收益法-習(xí)題(共18頁).doc》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)評(píng)估之收益法-習(xí)題(共18頁).doc（19頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)趨R文網(wǎng)上搜索。

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上收益法及其運(yùn)用一、單選題1.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A.收益能夠量化B.風(fēng)險(xiǎn)能夠量化C.收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化D.收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 【正確答案】D【答案解析】通過收益法的報(bào)酬資本化法公式得知，收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。2.收益法的理論基礎(chǔ)是（）。A.替代原理B.預(yù)期原理C.均衡原理D.邊際收益遞減原理 【正確答案】B【答案解析】參見教材P213。 3.有甲乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/，報(bào)酬率

2、為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。A.高于B.低于C.等于D.條件不足，無法確定 【正確答案】B【答案解析】4.已知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)利的價(jià)格為2500元/平方米，報(bào)酬率為10%，則該房地產(chǎn)30年收益權(quán)利的價(jià)格為（）元/平方米。A.2400B.2405C.2410D.2415 【正確答案】C【答案解析】5.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用第一年為8萬元，此后每年會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為（）年。A.32B.34C.36D.38 【正確答案】C【答案解析】參見教材P22

3、9。該宗房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用超過有效毛收入的時(shí)間即為其合理經(jīng)營(yíng)期限n:168（12%）n10，n36（年）。6.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測(cè)得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86 【正確答案】D【答案解析】參見教材P221。V300.86萬元 7.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬元

4、，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%。該寫字樓目前的價(jià)格為（）萬元。A.5061.44B.5546.94C.5562.96D.6772.85 【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%×25%=7.5%6000×（1-6%）/1.0755+400×0.7/0.075×（1-1.075-5）=5061.44 8.某商鋪建筑面積為500，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；該商鋪目前的月租金（按建筑面積算）為100元/，市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%

5、；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（）萬元。A.521B.533C.695D.711 【正確答案】A【答案解析】參見教材P216、P233。實(shí)際租金收益低于市場(chǎng)類似租金收益，應(yīng)該采取客觀收益。年凈收益500×120×12×（125%）54萬元收益現(xiàn)值9.某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，償債基金系數(shù)為7.59%。該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.313B.329C.417D.446 【正確答案】D【答案解析】參見教材P233。償債基金系數(shù)，就是將未來的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金

6、終值系數(shù)的倒數(shù)）第一步，求取收益年限7.59%=6%/（1.06n）-1得n=10第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格V=20/6%×（1-1.06-10）+1.2V/1.0610V=446 10.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測(cè)得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.159.56B.168.75C.169.39D.277.70 【正確答案】B【答案解析】分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益求得A=15.97（2）再求取35年凈收益的

7、現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價(jià)格=168.75 11.某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，約定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場(chǎng)上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報(bào)酬率為6%，則該公司的租賃權(quán)價(jià)值為（）。A.98.8B.592.81C.691.61D.667.22 【正確答案】A【答案解析】年租金優(yōu)惠（3.53）×360×50090000元還有18年租期，報(bào)酬率為6%承租人權(quán)益價(jià)值98.8萬元12.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費(fèi)30萬元，維

8、修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬元，水電供暖費(fèi)等40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A.245B.275C.315D.345 【正確答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，抵押貸款還本付息額都不作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用扣除。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬元，水電供暖費(fèi)40萬元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500405065345萬元。參見教材P236。13.下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額

9、及其設(shè)備的折舊費(fèi)C.通常只有客觀收益才能作為估價(jià)依據(jù)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值 【正確答案】B【答案解析】運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。這些設(shè)備壽命期比房地產(chǎn)短，在使用過程中要不斷更新，也就是重置提撥款，作為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用消耗了。參見教材P238。 14.某寫字樓的建筑面積為540，年有效毛收入為108萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與建筑物凈收益之和為400元，土地資本化率為10.8%，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價(jià)格為（）萬元。A.500B.750 C.800D.1000 【正確答案】C【答案解析】土地年凈收益=-540×400=土地價(jià)值

10、=/0.108= 15.某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（）萬元。A.22B.22.5C.23D.23.5 【正確答案】B【答案解析】參見教材P257。購買者要求的稅前現(xiàn)金流量5×12%0.6（萬元）償還抵押貸款的能力20.61.4（萬元）抵押貸款金額1.4÷0.0817.5（萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)格自有資金額抵押貸款金額517.522.5（萬元）16.某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%。該房地產(chǎn)

11、的價(jià)值為（）萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00 【正確答案】C【答案解析】參見教材P254255。建筑物收益200×12%24萬土地收益602436萬土地價(jià)值36/6%×（11/1.0630）495.53房地產(chǎn)價(jià)值200495.53695.53 17.某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.440B.450C.460D.470 【正確答案】C【答案解析】參見教材P259。土地價(jià)值260（萬元）該宗房地產(chǎn)價(jià)值土地價(jià)值建筑物價(jià)值

12、260200460（萬元）18.某商場(chǎng)的正常月租金按可出租面積計(jì)為40元/，出租率為85%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入的35%，報(bào)酬率為12%，商場(chǎng)建筑面積為40000，可供出租的比例為95%，運(yùn)營(yíng)期為38年，該商場(chǎng)的收益價(jià)值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81 【正確答案】B【答案解析】參見教材P216。年凈收益40000×95%×40×12×85%×（135%）1007.76萬元V388284.79 19.某臨街商鋪，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按

13、月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（）。A.8.8% B.10%C.18%D.18.6% 【正確答案】D【答案解析】參見教材P256。抵押貸款常數(shù)×分期償還額貸款總額月抵押貸款常數(shù)2.028%年抵押貸款常數(shù)2.028%×1224.33%綜合資本化率60%×24.33%40%×10%18.6% 20.報(bào)酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對(duì)其內(nèi)涵的理解應(yīng)是（）。A.報(bào)酬率是投資回收與投入資本的比率B.風(fēng)險(xiǎn)大的投資，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高C.當(dāng)投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時(shí)，投資者將提高所要求的報(bào)酬率D.當(dāng)把土地看作特別可靠的投資時(shí)，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率 【正確答案】D【答案解析】參見教材P242。報(bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說成了投資回收。投資回收只是保本。風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高。二者是正比關(guān)系。B也不對(duì)。能獲得額外報(bào)酬時(shí)，投資者的報(bào)酬率可以適當(dāng)降低，C也不對(duì)。土地投資可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些。 21.下列收益法乘數(shù)中，考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入以及房地產(chǎn)空置率，但未考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用差異的是（）。A.毛租金乘數(shù)法B.潛在毛收入乘數(shù)法C.有效毛收入乘數(shù)法D.凈收益乘數(shù)法