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1、縣房地產(chǎn)投資、銷售及其稅收情況分析近年來(lái)我縣結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真貫徹國(guó)家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持“總量控制、落實(shí)項(xiàng)目”的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和引導(dǎo)，使我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資從2008年到2010年三年的快速增長(zhǎng)過(guò)渡到平穩(wěn)增長(zhǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。2010年，全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.57億元，同比增長(zhǎng)18.07%；商品房銷售面積12.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.82%；商品房屋銷售額2.96億元，同比增長(zhǎng)29.96%；房地產(chǎn)稅業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收0.3843億元，同比增長(zhǎng)13.56%。一、房地產(chǎn)投資和銷售處于平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)2007年我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)歷2003年到2005年三年的快速增長(zhǎng)，逐步趨向平穩(wěn)

2、增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2006年增長(zhǎng)19.26%，2007年增長(zhǎng)18.07%（見表1）。進(jìn)入2007年，隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，我縣資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)15家，比2006年增加2家，其中有投資的房地產(chǎn)房開發(fā)企業(yè)8家，比2006年減少2家。地產(chǎn)開發(fā)投資增速平穩(wěn)運(yùn)行，每月同比增速均在5-20%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重17.49%，比上年同期下降1.79個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3.48個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期提高0.14個(gè)百分點(diǎn)。2、量、價(jià)同升使商品房屋銷售額大幅增長(zhǎng)2002年以來(lái)，我縣商品房銷售面積和價(jià)格均較快上升共同推動(dòng)銷售額的大幅增長(zhǎng)，銷售面積均速23.82%，平均價(jià)格均速21.14%

3、，銷售額均速49.98%（見表1）。2007年，我縣商品房銷售面積平穩(wěn)上升、價(jià)格較快上升，分別比去年同期增長(zhǎng)5.82%和22.15%,兩者共同作用使商品房銷售額增長(zhǎng)29.26%，其中商品住宅銷售額11.45億元，同比增長(zhǎng)35.1%，占商品房銷售額的90.02%。表1：20052010年我縣資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標(biāo)年 份企業(yè) 個(gè)數(shù) (個(gè))房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)增長(zhǎng)（）商品房銷售面積 (萬(wàn)平方米)增長(zhǎng)（）商品房銷售額 (億元)增長(zhǎng)（）平均房?jī)r(jià)(元)增長(zhǎng)（）2005年50.40-4.37-0.39-892-2006年81.07167.757.4169.570.7775.00103916.4820

4、07年101.4030.839.4227.131.2055.84127322.522008年101.8330.7112.1328.771.8957.50155822.392009年102.1819.2612.02-0.912.2921.16190522.272010年82.5718.0712.725.822.9629.26232722.1502-07年均-45.07-23.82-49.98-21.14注：企業(yè)個(gè)數(shù)為有投資的個(gè)數(shù)；平均房?jī)r(jià)為全縣商品房銷售額除以商品房銷售面積的商，僅供參考。3、支撐房地產(chǎn)投資和商品房銷售平穩(wěn)增長(zhǎng)的原因（1）宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好。在國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的政策下，我縣經(jīng)濟(jì)以較

5、快速度增長(zhǎng)，企業(yè)效益與財(cái)政收入提高，城鄉(xiāng)居民可支配收入不斷增加，人民幣持續(xù)升值，流動(dòng)資金量較大，使人們的購(gòu)房欲望進(jìn)一步提高。（2）供需關(guān)系偏緊，房?jī)r(jià)上漲較快。2007年，我縣商品房屋銷售面積增長(zhǎng)5.82%，但是竣工面積同比下降56.02%，供需比（竣工/銷售）為1：2.26，與上年同期的1:0.94相比明顯擴(kuò)大。同時(shí)，房改后更新?lián)Q代的換房需求、城市化加速引發(fā)的購(gòu)房需求以及經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供應(yīng)制度還沒(méi)健全等因素疊加在一起，又進(jìn)一步放大了供需缺口，出現(xiàn)2007年期房銷售面積是現(xiàn)房銷售面積的的2.11倍，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)（統(tǒng)計(jì)年報(bào)的均價(jià)）大幅上升22.15%。（3）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金較為充裕，房地產(chǎn)企

6、業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景看好。2007年以來(lái)，雖然受國(guó)家宏觀調(diào)控政策影響對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的銀行貸款有所收縮，但是受人民幣和土地雙重升值的吸引，從而使個(gè)人資金進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)速度增快，2007年，房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源3.93億元，同比增長(zhǎng)11.28%。其中：上年末結(jié)余資金0.57億元，同比增長(zhǎng)0.85%；本年資金來(lái)源3.36億元，同比增長(zhǎng)13.3%。本年資金來(lái)源中銀行貸款0.67億元，同比增長(zhǎng)2.35%；自籌資金0.86億元，同比增長(zhǎng)39.93%，占本年資金來(lái)源的25.6%，比去年提高4.75個(gè)百分點(diǎn)；其他資金1.83億元，同比增長(zhǎng)4.32%。自籌資金比重的提升，說(shuō)明開發(fā)商看好我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)前景，籌備充足的資金搶

7、購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備中心統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的土地資源。二、房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售的大幅增加帶來(lái)稅收的高速增長(zhǎng)房地產(chǎn)稅種主要包括國(guó)稅征收的企業(yè)所得稅和地稅征收的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)加快，地產(chǎn)價(jià)格攀升以及銷售額大幅提高的推動(dòng)下，我縣房地產(chǎn)業(yè)稅收增長(zhǎng)提速。2002-2007年，全縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收1.2億元，年均增長(zhǎng)55.88%，比2002-2007年稅收總收入的均速快41個(gè)百分點(diǎn)，比2002-2007年第三產(chǎn)業(yè)稅收的均速快45個(gè)百分點(diǎn)。 (見表2)。表2： 20022007年我縣資質(zhì)房地產(chǎn)稅收情況(單位：萬(wàn)元,%)年份合計(jì)增長(zhǎng)國(guó)稅收入增長(zhǎng)地稅收入增長(zhǎng)2002年417.5

8、7-417.57-2003年849.52103.4415-834.5299.852004年1323.5455.80166.071007.131157.4738.702005年2150.1662.46329.3198.301820.8557.312006年3384.3657.40388.5818.002995.7864.532007年3843.1413.56115.90-70.173727.2424.422007年累計(jì)11968.29-1014.86-10953.43-2003-2007年平均增長(zhǎng)-55.88-54.93三、房地產(chǎn)投資、銷售面積和稅收回落的原因分析在政府的宏觀調(diào)控下，加快住房結(jié)構(gòu)

9、的調(diào)整，我縣2006和2007年的房地產(chǎn)投資、銷售和稅收情況有所回落，過(guò)渡到平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：1、政府宏觀調(diào)控政策的影響。2005年3月份以來(lái)國(guó)家為抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)先后出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施等房產(chǎn)政策；2007年9月27日中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)又下發(fā)的銀發(fā)2007359號(hào)文；特別是我縣對(duì)東埔片區(qū)安置費(fèi)每平方米2530元改為對(duì)縣醫(yī)院片區(qū)和南門片區(qū)安置費(fèi)每平方米的1980元后，對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了絕對(duì)的影響。使我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)子出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的不良現(xiàn)象，2007年下半年來(lái)，三個(gè)可預(yù)售的房地產(chǎn)公司銷售面積直線下降，特別是10月份以來(lái)的三家房地產(chǎn)企業(yè)三個(gè)月的

10、銷售面積合計(jì)沒(méi)有達(dá)到兩千平方米，如果象前半年的銷售狀況，2007年的銷售面積將增加一萬(wàn)平方米以上，增加稅收300萬(wàn)元以上。2、房?jī)r(jià)的漲幅超過(guò)市民的承受能力。這幾年我縣需要購(gòu)房的普通消費(fèi)者大多是鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民工，由于我縣的農(nóng)民工收入不穩(wěn)定，使廣大購(gòu)房消費(fèi)者感到房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力，房?jī)r(jià)與承受能力的矛盾顯得突出。國(guó)際上一般認(rèn)為，住宅價(jià)格相當(dāng)于3-6倍的居民家庭收入時(shí)，是比較合理的房?jī)r(jià)收入比。從2007年的城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查的情況看，我縣人均城鎮(zhèn)居民可支配收入1.28萬(wàn)元,每戶平均3.22人，戶均收為4.12萬(wàn)元，能承受的房款總額在12-25萬(wàn)元之間，購(gòu)買100平方米住宅只能承受每平方米1200-2500元

11、的價(jià)格，均價(jià)應(yīng)該在每平方米1850元左右，與商品房的平均價(jià)格還有一定的距離，特別是對(duì)我們山區(qū)縣的廣大外來(lái)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)差距更大。需要不等于需求，盡管一個(gè)人對(duì)住房有很迫切的需要，但如果沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)能力，則只是一種需要，并不會(huì)形成需求。目前我縣的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)大多數(shù)民眾的支付承受能力，中低收入居民更是望房興嘆。3、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理小戶型偏少。由于我縣城關(guān)兩鎮(zhèn)可供開發(fā)用地少，土地成本高，投資高檔住宅和別墅的利潤(rùn)空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，許多開發(fā)商把目光集中在這些項(xiàng)目的投資建設(shè)上，住宅向高檔化開發(fā)成為開發(fā)商主要經(jīng)營(yíng)策略，一定程度上影響了小戶型住宅的開發(fā)力度。從2007年報(bào)的數(shù)據(jù)看：90平方米以下戶型的住

12、房占住宅銷售總量的比例只有10.2%，小戶型住房偏少。而且面積在140平方米以上復(fù)式住宅、樓中樓住宅等高檔次大套型商品住房增加。2007年新開工的房屋住宅面積為3.57萬(wàn)平方米，其中140平方米以上住房就有0.95萬(wàn)平方米，占新開工住宅面積的26.61%，顯示出我縣商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理。部分房地產(chǎn)開發(fā)商盲目進(jìn)行大戶型商品房的建設(shè)，與市場(chǎng)需求和個(gè)人購(gòu)買能力產(chǎn)生脫節(jié)。4、安置房的交易對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。我縣在“大城關(guān)”戰(zhàn)略的持續(xù)帶動(dòng)下，出現(xiàn)了瓷城花園、寶美住宅小區(qū)、世科住宅小區(qū)、丁墘安置房和進(jìn)城大道邊等大量的安置房，這些安置房中由于大部分是城關(guān)兩鎮(zhèn)的村民，有一部分安置戶有多余的房子和經(jīng)濟(jì)不

13、夠的原因，而且購(gòu)房者從安置戶購(gòu)買比在房地產(chǎn)公司購(gòu)買的房?jī)r(jià)會(huì)有一定程度上的優(yōu)惠，從而就出現(xiàn)部分安置房交易的情況。據(jù)瓷城花園統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)有住宅650套左右，建筑面積7.2萬(wàn)平方米左右，出售交易住宅面積3萬(wàn)平方米左右，這說(shuō)明全縣的私人安置房中出售交易的近四成，面積近6萬(wàn)平方米。我縣縣外以上外來(lái)人口少，只有本縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民工，有能力購(gòu)房的人不多，還一部分買了安置房，也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的影響。5、商品房出現(xiàn)空置面積。我縣在“大城關(guān)”戰(zhàn)略的持續(xù)帶動(dòng)下，全縣投資規(guī)模不斷擴(kuò)大，全縣經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，外來(lái)人口不斷攀升，特別是本縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民工大量進(jìn)城，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年城關(guān)兩鎮(zhèn)人口已占全縣的六成。巨多的外來(lái)人口

14、使住宅商品房的供不應(yīng)求矛盾更為突出，2002年至2006年，我縣住宅商品房面積連續(xù)五年保持零空置。在政府的宏觀調(diào)控下，2007年我縣出現(xiàn)少量的空置面積0.39萬(wàn)平方米，其中：住宅空置2套面積250平方米，商業(yè)用房空置面積2180平方米，其他用房空置450平方米。四、2008年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行趨勢(shì)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2008年我縣在“大城關(guān)”戰(zhàn)略的持續(xù)帶動(dòng)下，集賢大廈、南門片區(qū)和東埔口片區(qū)從征地拆遷進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)，五廠片區(qū)和龍東住宅小區(qū)的繼續(xù)建設(shè)和配套設(shè)施日益完善，因此2008年我縣房地產(chǎn)開發(fā)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。同時(shí)在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速逐漸

15、放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)速度將繼續(xù)平穩(wěn)，預(yù)測(cè)增幅將保持在20%左右。2、多元化住宅供應(yīng)格局逐漸形成，供求關(guān)系趨向平衡。2008年我縣普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房及其適度的高檔商品房將同時(shí)上市，呈多元化的住房供應(yīng)格局。預(yù)計(jì)商品房可預(yù)售銷售的銷售面積20.45萬(wàn)平方米，其中：住宅1332套14.21萬(wàn)平方米，包括寶美職工公寓的經(jīng)濟(jì)適用房600套5.4萬(wàn)平方米；商業(yè)用房4.78萬(wàn)平方米；其他用房1.46萬(wàn)平方米。在多類型房屋有效供給的保障下，全縣商品住房供求關(guān)系保持平衡，非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖，我縣商品房銷售面積將繼續(xù)平穩(wěn)增長(zhǎng)。3、房地產(chǎn)價(jià)格漲幅趨向穩(wěn)定 。2007年，我縣商品房?jī)r(jià)格

16、處于平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。然而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到改善，以及國(guó)家從財(cái)政政策、貨幣政策和土地政策等幾個(gè)方面進(jìn)行了嚴(yán)格的調(diào)控，使金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約作用更加突出。加上我縣政府加大中低檔商品房、社會(huì)保障性住房的建設(shè)，有效地保障了市場(chǎng)供應(yīng)，相對(duì)于前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況，房?jī)r(jià)漲幅將趨向穩(wěn)定，由此帶來(lái)的稅收將平穩(wěn)過(guò)渡正常區(qū)間。五、引導(dǎo)和促進(jìn)我縣的房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的建議（一）結(jié)合實(shí)際規(guī)范市場(chǎng)做好健康引導(dǎo)。中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái)和實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著遏制投資過(guò)熱、引導(dǎo)合理房屋消費(fèi)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的預(yù)期目標(biāo)方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一個(gè)較快的發(fā)展速

17、度是合理和可行的。新一輪宏觀調(diào)控政策的一個(gè)主要目標(biāo)就是優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，因此政府在控制房?jī)r(jià)上應(yīng)該結(jié)合本縣實(shí)際，從規(guī)范和引導(dǎo)的角度入手，健全拆遷安置制度，完善安置房交易政策，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。（二）規(guī)劃小戶節(jié)能省地型住宅供應(yīng)。根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和中低收入家庭對(duì)住房的迫切需求，應(yīng)根據(jù)我縣城區(qū)兩鎮(zhèn)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求做好科學(xué)的中長(zhǎng)期供地計(jì)劃，加強(qiáng)住宅用地總量控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大小戶節(jié)能省地型普通商品房供應(yīng)。要加大普通住宅用地的供地總量，加強(qiáng)房地產(chǎn)用地的公開出讓方式的研究，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況，加快普通商品房供地節(jié)奏，適時(shí)調(diào)整“招拍掛”的公開出讓方式，盡量避免非理性

18、競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)有條件的商品住宅用地應(yīng)盡量集中規(guī)劃整塊（片）推出招標(biāo)，重點(diǎn)保證普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房的用地指標(biāo)，便于成片開發(fā)，統(tǒng)一配套，防止出現(xiàn)單一類型樓房?jī)r(jià)格的過(guò)快增長(zhǎng)。當(dāng)前應(yīng)盡最大努力加快拆遷安置房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的速度，并爭(zhēng)取從經(jīng)濟(jì)適用住房中安排一批政策性房源作為廉租房，切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭的基本住房需求。（三）優(yōu)化農(nóng)林產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入。我縣有六成以上的人口集中在城區(qū)兩鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)來(lái)的農(nóng)民工除了務(wù)工收入外，家里很少有其他收入，政府要利用我縣“靠山”的優(yōu)勢(shì)，發(fā)揮農(nóng)民家里的土地，能農(nóng)則農(nóng)，能林則林，發(fā)展有規(guī)模的農(nóng)業(yè)、林業(yè)生產(chǎn)或半工半農(nóng)生產(chǎn)方式，如利用城關(guān)務(wù)工的淡季，回家管理一些茶

19、園、果園，林地，特別是象竹林管理等時(shí)間少、效益快的項(xiàng)目，改變農(nóng)民單一的務(wù)工收入，增加農(nóng)民工的農(nóng)業(yè)、林業(yè)等隱形收入，從而為購(gòu)買商品房打下較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。（四）利用“全省最佳人居地”品牌，設(shè)計(jì)規(guī)模的別墅山莊。我縣以產(chǎn)業(yè)唱主角的縣域經(jīng)濟(jì)是充滿活力的生力軍，專業(yè)化生產(chǎn)造就了全國(guó)品牌中國(guó)瓷都，而且我縣又被譽(yù)為“全省最佳人居地”，因此要利用“hh”和“全省最佳人居地”的品牌，在ddggg等各地電視臺(tái)做好生態(tài)自然環(huán)境的宣傳，在 hjk等地利用優(yōu)越的自然環(huán)境設(shè)計(jì)一定規(guī)模的休閑別墅山莊、度假休閑山莊和高爾夫球場(chǎng)，吸引各界高端人士前來(lái)款子購(gòu)買別墅、度假旅游和洽談生意，把nn建成一個(gè)名副其實(shí)的最佳人居地“綠色瓷都”，成為各界高端人士洽談生意的最佳去處。只有在規(guī)模和總量上較大突破，才能促進(jìn)我縣房地產(chǎn)業(yè)向規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、品牌化發(fā)展。（五）利用“ff高速”，打好dd后花園的環(huán)境品牌。在泉三高速的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取dd高速和dd）高速公路等其他交通要道，利用dd冬暖夏諒的自然生態(tài)，打好dd后花園的“綠色dd”品牌，引進(jìn)名牌學(xué)校的附中、分?；蚺嘤?xùn)基地，以高質(zhì)量的教育配套吸引各地中端人士的子女來(lái)款子求學(xué)，建立成規(guī)模的有品牌高質(zhì)量教育基地，才能保證我縣房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)留下空間。