《第五章收益還原法.pptx》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《第五章收益還原法.pptx（91頁珍藏版）》請在匯文網(wǎng)上搜索。

1、第五章 收益還原法,第一節(jié) 基本原理 第二節(jié) 收益還原法的公式 第三節(jié) 收益還原法的步驟 第四節(jié) 收益還原法的應(yīng)用,第一節(jié) 基本原理,一、收益法的概念 別稱：收益資本化法、收益還原法 定義：預(yù)計估價對象未來的的正常純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法。 公式：房地產(chǎn)價格=純收益/還原利率 價格：收益價格,二、收益法的理論依據(jù) 基本原理：由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益。,例如，假設(shè)某公司擁有一處房產(chǎn)，每年可有400萬的純收益，以10%的年利息率存入銀行，每年可得利400萬元的利息，則對該公司

2、來說，理論上上述房地產(chǎn)價值是多少？ 理論上上述房地產(chǎn)價值與4000萬元的貨幣等價，即價值4000萬元。,收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。 預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。,普遍適用的收益法原理表述如下： 將估價時點視為現(xiàn)在，那么在現(xiàn)在購買一宗有一定期限收益的房地產(chǎn)，預(yù)示著在其未來的收益期限內(nèi)可以源源不斷地獲取凈收益，如果現(xiàn)有一筆資金可與這未來一定期限內(nèi)的凈收益的現(xiàn)值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產(chǎn)的價格。,收益性房地產(chǎn)的價值價值高低主要取決于下列哪些因素？,收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，該價值高低主要取決于下列3個因素： p177未來凈收益

3、的大小未來凈收益越大，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低； 獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低； 獲得凈收益期限的長短獲得凈收益期限越長，房地產(chǎn)的價值就越高，反之就越低。,三、收益還原法的適用對象與條件 收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 如寫字樓、住宅(公寓)、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)、農(nóng)地等。,不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產(chǎn)有獲取收益的能力即可。 收益法適用的條件是房地產(chǎn)的純收益和還原利率都能夠較準(zhǔn)確地量化。,第二節(jié) 收益還原法的基本公式,一、一般公式

4、,一般公式 還原利率每年不變，且大于0,二、純收益每年不變的公式,公式的用途： 1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格； 2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算； 3、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正。,V 房地產(chǎn)在估價時點的收益價格A房地產(chǎn)每年凈收益(假設(shè)發(fā)生在年末) r 房地產(chǎn)的資本化率（折現(xiàn)率）,1、可以直接用于計算房地產(chǎn)價格 特點：（a）收益年限無限且其他因素不變的公式,例5-1 有一房地產(chǎn)正常情況下的年純收益為20萬元，資本化率為10%，其經(jīng)濟耐用年限可視為無限年，試計算該房地產(chǎn)的收益價格。,式中:,適用條件：（1）凈收益每年不變?yōu)锳； （2）資本化率r每年不變且大于零； （3）收益年限為無限

5、年,特點：（b）收益年限有限且其他因素不變的公式,【例5-2】某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開發(fā)建造的，土地出讓年限為50年，現(xiàn)已使用了10年；該房地產(chǎn)正常情況下的年凈收益為20萬元，資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為多少？,此公式的假設(shè)條件是：（1）凈收益每年不變?yōu)锳；（2）資本化率r每年不變且大于零（當(dāng)r=0時，V=An）；（3）收益年限為有限年n。,2、用于不同年限之間房地產(chǎn)價格的換算,例題p119-17,3、市場比較法中土地使用權(quán)年限的修正p101-11,三、房地產(chǎn)凈收益在未來的前若干年有變化的公式,有限年,無限年,假設(shè)前提是： （1）凈收益在前t年（含第t年）有變化，分別是

6、A1，A2，At ,在t年以后無變化為A；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。,假設(shè)前提是：（1）凈收益在未來前t年（含第t年）有變化，分別是A1，A2，At ,在t年以后無變化為A；（2）資本化率不等于零為r；（3）收益年限為有限年n。,【例5-3】某宗房地產(chǎn)，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元和30萬元，從第六年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。如果該房地產(chǎn)的收益年限為50年，則該宗房地產(chǎn)的收益價格為多少？P117-23,例題： 某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到未來5

7、年的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第六年到第38年每年的凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。,例題 通過預(yù)測得到某宗房地產(chǎn)在未來5年內(nèi)的凈收益分別為20、22、25、28和30萬元，從第6年到無窮遠(yuǎn)年的每年凈收益為35萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10。試計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。,四、未來若干年后的房地產(chǎn)價格已知p103,當(dāng)未來某年的房地產(chǎn)價格已知，而已知房地產(chǎn)價格的年份以前的純收益有變化（不變是特例），r每年不變且大于零時，房地產(chǎn)價格的計算公式如下：,如果凈收益每年不變?yōu)锳,則房地產(chǎn)價格為,【例5-5】某市郊有一宗房地產(chǎn)，年出租凈收益為10

8、0萬元，預(yù)計未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，但規(guī)劃等到3年后該處開發(fā)為新的市中心，預(yù)測到時，將其轉(zhuǎn)賣的售價會高達(dá)1500萬元，銷售銳費為售價的6。如果投資者要求該類投資的收益率為10，則求該宗房地產(chǎn)目前的價值。P119-15【解】由題意：,【思考題】某處租舊辦公樓的租約尚有兩年到期，在此最后2年的租約中，每年可收取凈租金80萬元，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。該舊辦公樓的價值為多少？ P119-16,五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式,無限年,式中：b為凈收益逐年遞增的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A+b，第三年

9、為A+2b，第n年為A+（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增； （2）資本化率大于零為r； （3）收益年限為無限年。,【例5-6】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。,五、凈收益按等差級數(shù)遞增的公式,有限年,假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞增； （2）資本化率r不等于零； （3）收益年限n為有限年限。,【例5-7】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益年限30年，該類房地產(chǎn)的資本化率為8。試求

10、該宗房地產(chǎn)的收益價格。,五、凈收益按等差級數(shù)遞減的公式,只有有限年,式中： b凈收益逐年遞減的數(shù)額，如凈收益第一年為A，則第二年為A-b，第三年為A-2b，第n年為 A-（n-1）b。假設(shè)前提是：（1）凈收益按等差級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限為有限年n，且nA/b+1。（當(dāng)nA/b+1時，第n年的凈收益為負(fù)，以后各年的凈收益均為負(fù)值，任何一個“理性經(jīng)營者”在A/b+1年后都不會在經(jīng)營）。,六、凈收益按一定比率遞增的公式,無限年,【例5-8】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10

11、。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。,六、凈收益按一定比率遞增的公式,有限年,假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞增 （2）收益年限n為有限年。,【例5-9】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。,收益會不會減為零,六、凈收益按一定比率遞減的公式,無限年,式中：g凈收益逐年遞減的比率假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r大于零；（3）收益年限為無限年。,【例5-10】某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2，收益年

12、限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻坑深}意：,六、凈收益按一定比率遞減的公式,有限年,假設(shè)前提是：（1）凈收益按等比級數(shù)遞減；（2）資本化率r不等于零；（3）收益年限n為有限年。,【例5-11】某宗房地產(chǎn)預(yù)計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后在使用年限50年內(nèi)每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上降低2；該類房地產(chǎn)的資本化率為10。試求該宗房地產(chǎn)的收益價格。 【解】由題意：,第三節(jié) 收益還原法的步驟,一、搜集并驗證有關(guān)數(shù)據(jù)資料 二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益） 三、求取還原利率 四、確定收益年限 五、選用適宜的收益法公式計算收益價格,一、搜集并驗證有關(guān)

13、數(shù)據(jù)資料,目的：為了測算房地產(chǎn)的純收益和還原利率，評估房地產(chǎn)價格。 內(nèi)容：估價對象及其類似房地產(chǎn)收入、運營費用等數(shù)據(jù)資料，銀行定期、活期存款利率、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險等數(shù)據(jù)。 途徑：查閱有關(guān)部門的資料及實地調(diào)查。,1、純收益的概念 指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益。即從總收益中扣除： 資金、勞動力、管理等生產(chǎn)要素對總收益的貢獻程度應(yīng)該得到的收益部分 ； 收益中不能由投資主體自由支配的部分，如經(jīng)營需要繳納的稅金。,二、預(yù)測估價對象的純收益（凈收益）,2、純收益的種類 實際純收益和客觀純收益 實際純收益是指待估房地產(chǎn)在現(xiàn)狀的經(jīng)營管理水平條件下，實際取得的收益。 實際收益可能為0，甚至是負(fù)值。 客觀

14、純收益是指排除了各個企業(yè)實際利益中屬于特殊的、偶然的要素對實際收益的影響后得到的一般正常收益。,注意：在用收益法進行房地產(chǎn)估價時， 有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約租金(實際租金)，租賃期限外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金(客觀收益)。 沒有租約限制的，實際收益為0或負(fù)值的，通常采用客觀收益作為估價的依據(jù)。,有形純收益和無形純收益 有形純收益是由房地產(chǎn)帶來的能夠直接用貨幣來表示的收益。 無形純收益指由于投資房地產(chǎn)帶來的間接收益，如安全感、自豪感、提高個人的聲譽和信用、增強企業(yè)的融資能力等。注意：在用收益法進行房地產(chǎn)估價時， 無形收益難以貨幣化，因而在純收益計算的時候難以考慮，通常情況下

15、，可以通過選取較低的還原利率來考慮無形收益。,基于租賃收入的純收益和基于營業(yè)收入的純收益,收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，從房地產(chǎn)所有者的角度看，主要有出租和營業(yè)兩種。凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入的凈收益 例如：普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)； 二是基于營業(yè)收入的凈收益 例如：旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。,3、純收益測算的公式 基于租賃收入測算純收益（重點掌握） 純收益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用有效毛收入運營費用 潛在毛收入:是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置（即100出租的情況下的收入）。 在房地產(chǎn)價格評估中，其包括租金收

16、入和租賃保證金或押金的利息收入。,有效毛收入:是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入。 空置等造成的收入損失包括：因空置、拖欠租金（延遲支付租金，少付租金或不付租金）以及其他原因造成的收入損失。,運營費用：是指維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須的費用。 管理費：是指出租房地產(chǎn)要進行的必要管理所需的費用。(租金的2% 5%) 維修費：是指為保證房屋正常使用每年所支付的房屋的維護費(修繕費用)。 保險費：是指房地產(chǎn)所有者為使所擁有的房產(chǎn)免遭意外而向保險公司支付的費用。(租金的0.15% 0.2%)。,稅金：是指房地產(chǎn)所有者由于房地產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅。由法律具體規(guī)定，如營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅，教育費附加等。 中介費用：是指通過各中介機構(gòu)發(fā)生的，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)所有者支付給中介機構(gòu)的費用。,出租用房地產(chǎn)租約中關(guān)于費用的負(fù)擔(dān)表,在估價過程中，需要在分析租約的基礎(chǔ)上決定所要扣除的費用項目。 如果租約約定保證合法、安全、正常使用所需要的一切費用均由出租人承擔(dān)，則應(yīng)該將其全部扣除； 如果租約約定部分或全部費用都由承租人承擔(dān)，則出租人所得到的租賃收入就接近于凈收益，